Neinor Homes aspira a alcanzar su velocidad de crucero en 2020, un año más tarde de lo comprometido en su OPV cuando pecó de un optimismo excesivo. Ahora espera que el mercado, que se ha cobrado su parte, levante el castigo a sus acciones a final de año
Un año y tres meses después de salir a bolsa, el consejero delegado de Neinor Homes, Juan Velayos, ya ha probado los sinsabores de un mercado que descuenta cualquier noticia a un ritmo frenético. La primera promotora inmobiliaria de nuevo cuño llegó a desplomarse un 24% desde los máximos del año tras rebajar sus estimaciones el pasado 22 de febrero. Tras rebotar más del 11% desde mínimos, Neinor aún cotiza por debajo del precio de su OPV aferrándose a una recomendación de compra del consenso.
¿Por qué declaró un profit warning (rebaja de estimaciones) en el mes de febrero?
¿Qué pasó? Es facilísimo. Cien por cien atribuible a mí. Fui excesivamente optimista sobre cuánto necesitaría la compañía para estar a plena velocidad. Neinor estaba diseñada para 2020 y el camino hasta entonces me llevó a creer que en 2019 íbamos a estar casi al cien por cien, entregando las 3.000 viviendas que habíamos previsto. Lo veo ahora con perspectiva y quizás fui muy agresivo sobre el tiempo en el que íbamos a ir de cero a cien. Nosotros habíamos diseñado un proceso inmobiliario en el entorno de los 32 meses, entre la compra del suelo, lanzamiento del producto, presentación de los papeles para las licencias o la obra, entre otros pasos, pero este tiempo ha sido un poco más largo por dos motivos. Primero, porque aún estamos montando equipos. Y el segundo factor fundamental, que las licencias en muchos municipios de España han tardado más en llegar. Esta compañía la compramos en mayo de 2015. Tres años más tarde, tenemos casi 10.000 unidades en diferentes estadios, 45 promociones con grúas, hemos entregado ya 500 viviendas y este año entregaremos 1.000. Las grúas del año que viene de las 2.000 viviendas ya están puestas. Todo esto en dos años y medio, lo que demuestra la capacidad de ejecución de este equipo.
Pero el riesgo de licitación siempre va a estar ahí y no depende de ustedes.
Nosotros teníamos una presunción de licencias de 6 meses, pero no ha sido así, y ahora hay que anticipar toda la cadena de valor.
¿Y cuándo cree que le va a levantar el mercado la penalización a sus acciones?
Mi percepción es que los inversores tienen que volver a recuperar su convicción en mi capacidad de ejecución. Y el mercado, en este momento, es un poco simplista. Puede pensar que tuvimos un error de ambición, pero creo que fue un error de comunicación. ¿Cuándo me va a levantar el castigo? En muy poco, quizás de cara a final de año el mercado va a tener que poner en contexto lo que supone entregar 1.000 viviendas en 2018, va a ser capaz de percibir que las 2.000 viviendas que hay que entregar en 2019 están ya hoy con grúas. Espero que sobre las 4.000 en 2020, que ya están en comercialización, y tendrá que valorar que las licencias se habrán aprobado a final de este año. El mercado se va a dar cuenta de que la compañía lleva ya dos años de ventaja respecto a sus comparables [Aedas y Metrovacesa]. En algún momento de final de año tengo claro que el mercado va a hacer click.
¿Es Neinor Homes la punta de lanza de lo que le pasa al sector en bolsa?
Sí, con total rotundidad. De nuestro rally (futuro) en bolsa se aprovecharán todos nuestros competidores porque si nosotros ejecutamos, a ellos les darán una presunción de ejecución más alta.
¿A día de hoy la velocidad de crucero para llegar a ese 2020 ya está alcanzada?
Nosotros hemos dicho que en 2020 la entrega de 4.000 viviendas podría ser el objetivo a alcanzar, pero nuestro compromiso con el mercado hoy son las 3.500 viviendas.
¿Y por qué se habló en su momento de 4.000 inmuebles vendidos como objetivo?
Soy un fiel defensor de la consolidación orgánica. Si Neinor es el primer promotor nacional, vamos a ver cuánto más nos deja escalar el mercado. La compañía está totalmente autofinanciada para llegar a esas 3.500 viviendas hasta el año 2020.
¿Están haciendo los números bien los analistas cuando calculan rentabilidades por dividendo superiores al 6% en 2020?
El número es correcto. Esta compañía cumpliendo el compromiso de 3.500 viviendas al año te dará entre un 6 y un 7% de dividendo, considerando un payout del 60 al 70% sobre los flujos de caja. Cuestión distinta para hablar con el accionista es ver si nos quedamos en esas 3.500 viviendas o nos vamos a 5.000 viviendas o más, dependiendo de la capacidad de ejecución de la máquina. Mi visión particular es que en el sector todavía no somos siquiera conscientes de lo que se va a consolidar.
El sector se ha hartado de hablar de márgenes del 20%. ¿Aspiran a ello?
Lo que hemos prometido al mercado es lo que tenemos ahora, márgenes ebitda del 18%. Pero es cierto que por debajo de un 24% de margen bruto me cuesta entender que la inversión vaya a ser rentable.
Azora, Vía Célere o Testa Residencial cancelaron este año sus salidas a bolsa ante la falta de apetito del inversor. ¿Cuándo se va a volver a abrir una ventana de oportunidad?
Nosotros les vamos a volver a abrir esa ventana de oportunidad. Les volveremos a abrir el mercado de capitales cuando la confianza del sector vuelva a Neinor y vuelvan a creer en nosotros hacia finales de año.
¿Cómo ve el ciclo económico en España?
No necesito pensar demasiado en el ciclo económico a dos o tres años vista, salvo una hecatombe global, porque los pequeños cambios que puedan producirse no creo que puedan influir sobre la fuerte atracción que existe hoy entre la oferta y la demanda de inmuebles. Dicho esto, veo algunos límites claros. Es de sentido común que si la Administración Pública no empieza a generar oferta de vivienda los precios van a seguir subiendo y ellos serán los responsables de que la situación siga así. Madrid y Barcelona (los mayores mercados a nivel nacional) son mercados muy ineficientes desde un punto de vista de la gestión pública del inmobiliario.
¿Dónde está el grueso de la inversión de Neinor?
Son las áreas de expansión de Madrid y Barcelona que suponen en torno al 50% de la cartera, y el otro 50% está en el País Vasco, Valencia y Andalucía.
¿Y la gran sorpresa que se han encontrado?
Las áreas de expansión de las dos grandes ciudades han tirado mucho, el País Vasco es un grandísimo mercado, con muy buena gestión y más estable; y Andalucía va por barrios. Para mí este sector hay que definirlo como la industrialización imperfecta. Es demasiado relevante para el PIB y genera demasiado empleo, como para que la Administración Pública no se entere de que va a ser la responsable de que los precios sigan subiendo, empezando porque el plazo para la obtención de licencias de un año se traduce en mucho coste para las compañías y esto eleva los precios.
¿Qué le diría al inversor español que prefiere adquirir una vivienda en lugar del dividendo que va a generar el sector?
Las compañías bien gestionadas dentro del sector van a obtener dividendos bastante más sólidos que la rentabilidad que ofrezca un alquiler.
En España de cada 5 euros de ahorro financiero 4 está en ladrillo físico. ¿Cómo se puede cambiar esta mentalidad?
Hay que conseguir que los perfiles de riesgo estén alineados: el perfil de riesgo de la inversión con el retorno que te va a dar. ¿Y cómo se hace esto? A través de la transparencia, la disciplina, con valoraciones adecuadas. Otra derivada, es que un inversor que tiene una vivienda, al final, la sensación que tiene, aun en época de crisis, es que sigue teniendo ese piso, aunque a lo mejor le cueste un poco más alquilarlo.
"El inversor bajista no viene a vernos"
Neinor Homes reconoció el pasado 22 de febrero que no alcanzaría su objetivo de vender 3.000 viviendas en 2019, rebajando esta cifra hasta las 2.000. Desde entonces, su acción cae un 7%, pérdidas que vienen a engrosar la caída hasta el 24% desde los máximos anuales -por encima de los 19 euros-. Todavía hoy, tras un rebote del 11 por ciento desde los mínimos de marzo, Neinor cotiza un 2 por ciento por debajo del precio de su salida a bolsa -en 16,46 euros-. Los inversores bajistas, que ya contaban con el 2,21% del capital de la compañía antes del profit warning, aumentaron su acoso al valor desde entonces y después de que la compañía reconociera públicamente una caída de las estimaciones los cortos aumentaron su posición hasta el 4,5%. Hoy, Neinor Homes es la tercera firma de toda la bolsa española con un mayor porcentaje de bajistas sobre su capital, ya que cuentan con el 11,08%, según los últimos datos recogidos por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Son cifras que contrastan con las de sus comparables. Metrovacesa no registra posiciones cortas y en Aedas suponen el 1,25%. "El bajista es un fenómeno curioso en lo que voy entendiendo, aunque, sin duda, legítimo, pero es verdad que estos inversores no vienen a vernos. Entiendo que es habitual que se peguen a un valor tras presentar un profit warning, pero a partir de ahí, en el momento en el que se vaya cristalizando cómo nos vamos acercando al objetivo veo muy valiente la apuesta", asegura Juan Velayos, consejero delegado de la firma. De lo que reconocen estar pendientes en Neinor "es a aspectos tales como la percepción que tienen los bajistas sobre su capacidad de influir en la cotización de la acción".
"El israelí Adar entró en Neinor por Lone Star"
Adar Capital se ha convertido en el principal accionista de Neinor Homes, con el 28,676% del capital. "Adar ha comprado en cada oportunidad que ha tenido, incluso más de lo que estábamos pidiendo. Está aquí con visión de largo plazo porque creen en la compañía", afirma Velayos. El fondo israelí formó parte de la OPV de la promotora en marzo del año pasado, aunque no declaró su primera participación hasta tres meses más tarde, cuando reconoció tener un 5,2% de la compañía -3% es el umbral a partir del cual es obligatorio declarar una participación-. La relación de Neinor con los inversores israelíes tiene su origen en el fondo de Texas Lone Star, quien creó, llevó a bolsa y después desinvirtió en la compañía capitaneada por Juan Velayos. La intrahistoria comienza en el seno de dos familias, una en Argentina, país de origen de Diego Marynberg, presidente de Adar -que es el nombre del sexto mes del calendario hebreo- y de su hermano, Sergio Gustavo Marynberg, presidente del vehículo de inversión inmobiliaria que Adar tiene en España, 1810 Capital Investments. La otra, en España, donde Juan Pepa es el responsable de Lone Star -y quien llevó junto a Velayos la OPV de Neinor- y su hermano Jorge, codirector del fondo 1810. Su primera toma de contacto fue en la adquisición por parte de Lone Star de la promotora inmobiliria TLG en Alemania, un modus operandi que luego repetirían con Neinor. En octubre de 2014 la colocaron en el mercado, y en enero de 2017 Adar declaró su primera participación hasta convertirse en accionista de referencia, con casi el 25 por ciento del capital, según Bloomberg. En abril de este año vendió lo último que le quedaba, que coincide con el aumento hasta el 28,6% que tiene en Neinor y con el 7,362% que alcanzó en Prisa.
"Aspiramos a una cuota de mercado del 5%"
El sector inmobiliario español, a diferencia de sus homólogos europeos, se encuentra muy atomizado. Según los cálculos que manejan las nuevas promotoras inmobiliarias, en torno a 2020 España alcanzará una velocidad de crucero de cerca de 140.000 o 150.000 viviendas vendidas al año. Cuando llegue ese momento, Neinor aspira "a estar en el grupo de cabeza de los diez líderes del sector" quienes, según el consejero delegado, no rebasarán "una cuota de mercado superior al 30 por ciento". De ese trozo del pastel, "Neinor aspira a lograr cerca del 5%" en los próximos años. Su confianza en el proyecto de la compañía se basa en lo que Velayos define como la "industrialización" de uno de los sectores que podría considerarse de los más anticuados que existen en España. Neinor, cuyo compromiso con el mercado es vender 3.500 viviendas al año a partir de 2020, podría subir la apuesta hasta cifras próximas a los 5.000 pisos, siempre y cuando el accionista así lo quiera, reconoce el directivo. Si lo lograra Neinor Homes se colocaría a la cabeza del sector junto a Metrovacesa a partir del año 2021, con una cuota próxima al 3,6 por ciento siempre y cuando España logre absorber 140.000 viviendas por año. Aedas, que sí lleva en su guidance el objetivo de 3.000 inmuebles anualmente a partir de 2020, quedaría algo por debajo en el ranking, quedándose con el 2,1 por ciento del total de las ventas. Velayos entiende que el proceso de concentración llevará a que haya "menos jugadores (...) ante las mayores barreras de entrada que hay por la caída de la financiación bancaria, porque es un proceso cada vez más industrial y con un cash in-cash out [proceso desde que se inicia la inversión hasta la venta] de tres años", concluye, que cumplen sólo las firmas más modernizadas.