"La necesidad de financiación podría llevar a las compañías a buscar la concentración en el sector", afirmó Alberto Valls, socio de Deloitte que perfiló, claramente, un sector en recuperación y con un elevado crecimiento. En otros datos, a lo largo de 2017, las transacciones en España se incrementaron un 37%.
"En Deloitte tenemos contabilizadas algo más de 2.300 promociones en este momento en España, concentradas en un 80% en las diez principales provincias y, en concreto, Madrid". El mercado británico en el que las mayores firmas aglutinan un 40% de la compraventa de viviendas podría ser un objetivo a seguir, de ahí que Valls reconozca que el sector en España "tenderá a concentrarse", aunque no llegará a niveles de otros países europeos. Actualmente, las veinte mayores promotoras nacionales concentran el 33% del mercado en nuestro país.
Durante la celebración del ForoMedcap en la Bolsa de Madrid dentro de la mesa redonda titulada "La consolidación del Real Estate', desde Deloitte destacaron que desde el año 2013 se han captado más de 10.000 millones de euros en el mercado español, sobre todo, entre socimis y promotoras. El aumento de las salidas a bolsa ha llevado la capitalización del sector en nuestro país a rozar los 30.000 millones de euros, según datos elaborados por Deloitte, que asegura que estas cifras supone multiplicar por 11,5 veces el valor de mercado de 2013.
"El sector promotor en España todavía está en fase de consolidación y de producción, con una limitada fase de entrega", apuntó Valls. "¿Tiene sentido que haya promotoras inmobiliarias en el Ibex 35?", se pregunta el experto. La respuesta es claramente favorable. Tras las últimas caídas en bolsa, las promotoras inmobiliarias, Neinor y Aedas Homes, ya están cotizando "en línea con el valor neto de sus activos (NAV)", resaltó Valls que incluso elogió el buen resultado de la última ampliación de capital realizada por firmas más pequeñas como Quabit Inmobiliaria, por un importe de 63 millones de euros.
Los actores inmobiliarios
"El mercado está cambiando mucho más de lo que creemos", afirmó Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes. Sus homólogos de Aedas reconocieron estar dispuestos "a recuperar los niveles previos de producción" anteriores a la crisis inmobiliaria que estalló en España en los primeros meses de 2008.
Para Ricardo Pumar, presidente ejecutivo de Inmobiliaria del Sur, la clave pasa por potenciar el poder adquisitivo de los jóvenes para que puedan emanciparse, basado en la recuperación de la economía y de los salarios. Félix Abánades, presidente de Quabit, que se declaró "el más optimista", cree que ya existe "una demanda muy sólida" de vivienda y con "un mercado que es muy selectivo en base a las zonas y el producto concreto".
¿Hasta cuándo durará el ciclo?
Velayos vislumbra "tres años por delante clarísimos hasta que se estabiliza la oferta y la demanda con muchos más años por delante sanos en base al buen hacer del sector". Todos los expertos del sector se posicionaron en esta línea, también Sergio Gálvez, de Aedas, que habló de llegar a "una meseta" dentro "de 5 años" cuando el ritmo de recuperación entre en fase de maduración.
Abánades va un paso más allá al hablar de un ciclo de seis años mínimo, alcanzando las 150.000/200.000 unidades de vivienda vendidas al año, y con un mayor crecimiento de los precios en los próximos años, frente a lo que se ha producido hasta ahora.
Compras de suelo no finalista
Neinor Homes aún no se ha lanzado a comprar suelo no finalista, aunque según Velayos "tienen el control de 1.500 unidades de suelo no finalista que cuando pasen a ser finalista adquiriremos dentro de un plazo de tiempo determinado". El consejero delegado de la promotora reconoce que les ha sido difícil "explicar" a los inversores esta necesidad de suelo que no es fully-permitted.
Para Quabit la gestión de suelo no finalista "va a ser la línea de negocio clara", aunque dicen estar dispuestos "a arriesgar un poco más".
El apetito inversor
Quabit acaba de realizar una ampliación de capital por un valor de 63 millones de euros a la que "no han acudido los inversores institucionales ingleses" dado el bajo importe de la operación. "Un 30% de los accionistas de la compañía suscribió la ampliación y nos ha sorprendido la entrada de accionistas institucionales, entre ellos los tres principales como Julious Baer", apuntó Abánades.
Velayos reconoce, por su parte, que "el momento del enamoramiento del sector ha pasado, aunque volverá el momento, los inversores creen conceptualmente en el negocio, pero hoy están bastante más cautos que hace seis meses". "Los inversores de no haber escuchado en años a un español hablando de promoción se han encontrado de pronto con muchos. Segundo, los inversores van aprendiendo y conviviendo con situaciones. Lo estructural es si este mercado tiene espacio para más compañías cotizadas del ámbito del real estate y creo que rotundamente sí. Creo que hay un efecto coyuntural, pero estructuralmente vendrán más salidas y más historias de éxito", concluyó Velayos.
Para Aedas se ha producido "cierta saturación" entre los inversores extranjeros tras las tres salidas a bolsa del sector y vaticina que veremos muchas más empresas cotizadas en el sector.
Un giro a la estrategia de compras de los inversores institucionales puede ser "la concentración del sector vía operaciones corporativas", como reconocen desde Aedas. "Hoy operadores cotizados o que están en vías de podrán crecer de manera más acelerada". Para Inmobiliaria del Sur "ya estamos asistiendo a un proceso de concentración, aunque me cuesta trabajo creer que llegaremos al nivel de Francia o de Reino Unido", apunta Pumar. Sin embargo, el presidente de Inmobiliaria del Sur reconoce no tener claro que "un excesivo tamaño aporte muchas más sinergias en cierto punto".
Bajistas en Neinor Homes
"He oído bastantes explicaciones empezando por el profit warning o porque somos la compañía con mayor liquidez de las promotoras en el mercado. Quien quiera apostar a la baja en Neinor está en su derecho y espero que palme mucho dinero", aseguró Juan Velayos que dice ni tan siquiera estar pendiente del porcentaje de bajistas que hay sobre el capital de su compañía. Según los últimos datos publicados por la CNMV, Neinor Homes es la tercera compañía de toda la bolsa con un mayor peso de cortos en su capital en el que alcanzan el 11,11%.
