Aedas Homes ha sido la segunda promotora en saltar al parqué en el nuevo ciclo inmobiliario -colocó el 49% del capital-. La firma dio el paso en plena crisis secesionista, una decisión de la que su consejero delegado, David Martínez, no se arrepiente, ya que el riesgo de que el conflicto catalán fuese a peor les hubiera cerrado la ventana de oportunidad al mercado de capitales.
La promotora trabaja ahora para remontar su cotización y lo hace superando los objetivos de su plan de negocio, duplicando la compra de suelo prevista para este año, en el que se ha hecho con terrenos para promover 865 viviendas.
¿Van a seguir igual de activos en la compra de suelo el próximo año?
Nuestro plan de negocio prevé una inversión de 250 millones de euros hasta 2023. Nuestra cartera actual cubre el 82% de las entregas que tenemos que hacer hasta ese periodo, nos falta solamente el 18% del suelo y no nos hemos marcado hitos. Lo iremos comprando cuando veamos las oportunidades que cumplan los criterios de la compañía, es decir, que se encuentren en los cinco mercados en los que trabajamos (Madrid, Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana y Mallorca) y que den un margen medio del 25%.
La subida de precios que se está dando ¿les dificulta el encontrar suelos para lograr ese margen?
Es verdad que en algunas zonas, no es algo generalizado, el suelo ha subido de precio por encima de nuestras capacidades, pero seguimos viendo oportunidades. Ahora mismo, tenemos cartas de intenciones firmadas para la compra de otras 1.000 viviendas y tenemos bajo análisis suelo para otras 9.000 más.
Con esas cifras que manejan no parece que exista la escasez de suelo que tanto afirman en el sector...
En algunas zonas puntuales sí que se está agotando el suelo, pero sigue habiendo en muchos sitios. La banca y la Sareb acumulan unos 63.000 millones de euros en préstamos NPL (créditos morosos, en inglés) con un subyacente de suelo con capacidad para levantar 2,3 millones de viviendas. En nuestra área de interés podría haber alrededor de un millón susceptibles de que podamos analizarlas y luego dentro de ese millón habrá mucho que no nos interese, pero hablamos de unas cantidades enormes. De hecho, gran parte de los activos de la compañía se han comprado en formato NPL. Aunque no era una práctica habitual de las promotoras en el pasado, es algo que no nos asusta y de las 1.000 viviendas que tenemos acordadas, este formato representa el 38%.
En caso de agotarse el suelo finalista en sus mercados de interés ¿estarían dispuestos a comprar suelo en desarrollo?
Hasta la fecha no lo hemos mirado, pero en 2018 lo vamos a empezar a mirar y vamos a estudiar la posibilidad de adquirir algún suelo no finalista. Eso sí, sería en las últimas fases de desarrollo, porque si no el mercado no lo va a entender.
¿Cómo van a financiar todas las compras previstas?
Tenemos en caja 100 millones que sacamos de la salida a bolsa y que apenas hemos tocado. Además, las operaciones de NPL muchas veces llevan asociados otros suelos que no son de nuestro interés y con las desinversiones ingresaremos otros 60 millones. Lo que resta hasta los 250 millones previstos lo generaremos durante estos años con los flujos de caja por la venta de las viviendas. Solo este año hemos vendido 850 unidades y hasta noviembre ya hemos sacado al mercado 1.773 viviendas en 35 proyectos, unas cifras que no ha alcanzado ningún otro promotor y que nos garantizan la estructura para cumplir nuestro plan.
¿Cómo les está afectando la situación en Cataluña donde tienen un 16% del NAV?
Tenemos 355 viviendas comercializadas en la región de las que 173 se han vendido ya y contamos con suelo para 40 proyectos. Aunque el procés ha tenido un impacto en la actividad y las ventas han bajado un 20%, tenemos motivos para ser optimistas ya que el número de contactos de posibles compradores y el número de visitas son las que teníamos previstas. De hecho, pensamos que lo peor en Cataluña ya ha pasado y seguimos estudiando la compra de más suelo.
¿El dividendo previsto se mantiene para 2020/2021?
Nos hemos comprometido a repartir un primer dividendo a partir de ese año, con un payout del 60/80%, momento en el que esperamos empezar a tener beneficio. En 2019 podría haber beneficio contable, pero el compromiso es en 2020.
¿Esperan desinversiones por parte de Castlelake, como ha sucedido con Neinor y Lone Star?
Castlelake nos ha manifestado su deseo de permanecer en la compañía muchos más meses a partir del lock up (periodo de 180 días en el que no puede efectuar movimientos de mercado). Sin perjuicio de que puedan deshacer una posición en algún momento, van a estar con nosotros mucho tiempo.
¿Por qué han entrado los 'cortos' en las dos promotoras cotizadas?
Nadie acaba de comprender estas posiciones. En cualquier caso, estamos cotizando al NAV cuando en ciclos anteriores las empresas promotoras cotizaban con descuento (como antes de la crisis financiera) y eso es un indicativo de que están descontando una subida de precios. Estamos en el comienzo de este nuevo ciclo y el inversor que está dispuesto a entrar en una compañía al NAV o con prima es porque está pensando que ese banco de suelo se va a revalorizar significativamente.
"No cotizamos con prima como Neinor"
Cuando Aedas Homes saltó al parqué el pasado 20 de octubre lo hizo con una prima respecto al valor neto de sus activos (el denominado NAV) del 12%. Hoy, mes y medio después, el mercado ha ajustado su valoración -con una caída de la acción del 4,1%- hasta cotizar, incluso, con un ligero descuento respecto a lo que pone en sus libros, contrariamente a Neinor Homes, primera promotora de la nueva era en salir a bolsa, que mantiene una prima del 21%. "Los inversores están teniendo en cuenta que Neinor va un año por delante de nosotros, pero hay otro motivo y es que hay muy poco papel (negociación) nuestro en el mercado, de media diaria, unas 60.000 acciones", sostiene Martínez, que apunta, además, a que el momento elegido para la OPV (en plena crisis catalana) les penalizó. "Empezamos el partido perdiendo 2 a 0. La salida no fue la deseada y eso vino motivado por el tema de Cataluña".
Salida de Metrovacesa
Metrovacesa regresará a bolsa en febrero del próximo año, saneada y sin nada que ver con la que se marchó en 2012 quebrada por las deudas. Lo hará con la mayor cartera de suelo de las promotoras cotizadas -hasta 6 millones de metros cuadrados, que provienen de sus bancos propietarios, Santander y BBVA- y una valoración que, si se ajustase a su NAV, se situaría en los 2.600 millones de euros. "Su salida es muy positiva. Si le acompañan más en 2018 (Vía Célere también tiene previsto dar el salto a comienzos de año) será bueno para institucionalizar un sector que lo ha pasado mal en el pasado y recuperar la confianza de los compradores", sostiene Martínez que reconoce que la fecha elegida para su OPV, después de las elecciones del 21-D no tiene por qué disparar su volatilidad. "Peor fecha que la escogida por nosotros no creo que sea", pero "si esperábamos podría haberse cerrado la ventana de liquidez que ofrecía el mercado".
