Desde que Merlin dio el salto al parqué hace cerca de tres años, la compañía ha logrado batir tanto al Ibex -que ha cotizado prácticamente plano- como al sector en Europa, al anotarse un ascenso del 46,5% -ver gráfico-. Gran parte de esta distancia la ha sacado en los últimos 12 meses, en los que se anota una subida casi 20 puntos porcentuales superior a la de sus comparables.
En diciembre de 2015 se convirtió en la primera socimi en incorporarse al selectivo español de referencia y podía presumir de situarse como uno de los mejores consejos del parqué español. Sin embargo, las fuertes subidas de la acción han dejado a la compañía sin apenas potencial y con la peor recomendación desde que comenzó a cotizar, si bien aún es un mantener.
Con la empresa solo un 3,5% por debajo de sus máximos históricos marcados a finales de 2015, los expertos estiman que su precio justo se sitúa en los 11,9 euros, lo que implica un recorrido al alza de solo el 4%.
Desde la propia compañía explican que la subida en la cotización ha sido más fuerte que el aumento de las valoraciones, lo que ha provocado el deterioro en el consejo de los expertos. En este sentido, si en los últimos 12 meses la acción ha subido un 25%, la persecución en las valoraciones de los analistas se ha quedado en apenas el 1%.
Un negocio que funciona
Y es que el consenso continúa valorando positivamente el negocio de la compañía aunque vean un potencial de revalorización limitado -solo un experto de los 22 que siguen a la socimi aconseja deshacerse de sus títulos, según los datos de Bloomberg-.
"Los encuentros con la compañía nos confirman el momento positivo en el inmobiliario español", indican en Société Générale, donde recomiendan mantener sus títulos al tiempo que destacan que "claramente la socimi está desarrollando unos cimientos sólidos para convertirse en la empresa española del sector con un dividendo más elevado".
Con cargo a los resultados de este año, los expertos esperan que reparta un total de 0,47 euros por título, lo que supone un rendimiento de algo más del 4%. De acuerdo con las estimaciones de los analistas su retribución crecerá los próximos dos años a un ritmo del 10%, lo que llevaría a los pagos de 2019 a un rendimiento que rozaría el 5%. Las socimis suelen ofrecer pagos suculentos a sus inversores, ya que están obligadas a repartir gran parte de sus beneficios en forma de dividendos, en el caso español al menos el 80%.
En este sentido, desde Bankinter destacan que "el incremento de los ingresos y la eficiencia en costes otorga una notable visibilidad a la generación de caja de la compañía y su capacidad para pagar dividendos".
Con respecto a la salud del sector inmobiliario en España, desde Goldman Sachs resaltan que la propia Merlin "es entusiasta por primera vez con respecto al crecimiento del mercado de alquiler en España por primera vez, en línea con lo esperado con los bróker".
La estructura del accionariado
Una de las complicaciones con las que cuenta Merlin es su estructura accionarial, con Banco Santander y BBVA controlando el 22,3 y el 6,4% del capital del grupo, respectivamente, a raíz de la adquisición de Metrovacesa.
El lock up de ambas entidades finalizó en abril de este año y estas no se han pronunciado oficialmente sobre cuáles son sus intenciones en torno a su participación en la compañía, lo que supone una incertidumbre para la cotización.
Según recuerdan en Exane BNP Paribas, las acciones de BBVA y Santander fueron emitidas a 11,4 euros, prácticamente en línea con la cotización actual de la empresa. "Nuestro equipo de banca señala que los bancos del país eligen vender gradualmente sus participaciones en compañías de real estate desde el crash del sector a comienzos de los años 90", indican en la entidad francesa.
En el banco galo también ven el lado positivo a una posible venta de las participaciones. "Finalmente, esperaríamos que la liquidez que se generaría fuese bienvenida por el mercado teniendo en cuenta las limitadas opciones con las que cuentas los inversores de inmobiliario que buscan una exposición pura a España a través de un vehículo que ofrezca liquidez", señala su equipo de análisis, que recuerda que firmas como la alemana Vonovia o la francesa Gecina experimentaron revalorizaciones en casos similares.
