En el tablero bursátil existen diferentes productos para ganar rentabilidad, los 'reits', en EEUU y Europa, y las socimis en España son las mejores opciones
Hace ya 80 años que surgió uno de los juegos más populares del siglo XX, el Monopoly. ¿La estrategia? Adquirir el mayor número de propiedades posibles para después cobrar al resto de jugadores por ellas e intentar desplumarlos. Sobre la mesa, no parece un juego arriesgado, ya que lo único a lo que se expone el jugador es a la vergüenza de no ser un buen estratega. Sin embargo, en la vida real la percepción cambia significativamente, ya que las burbujas que se formaron en el sector inmobiliario cerraron las puertas a muchos inversores que veían con pánico la entrada en el ladrillo. Pero, como en el Monopoly, todo es cuestión de estrategia, ya que en el tablero mundial todo depende de con qué construye el inversor su cartera.
'Reit', sinónimo de dividendo atractivo
Si tuviesen calle propia serían el Paseo de Gracia o de la Castellana. Y es que los reits, sociedades inmobiliarias cotizadas, son uno de los vehículos más atractivos den. Se aprobaron en el congreso de EEUU en 1960 con el propósito de acercar al pequeño inversor las inversiones a gran escala en bienes inmuebles. Una de sus principales características cae del lado de la fiscalidad. Estos vehículos tratan de evitar la doble imposición, o lo que es lo mismo, no pagan impuestos siempre y cuando cumplan unos requisitos. Uno de ellos es su otra gran fortaleza: están obligados a repartir al menos el 90% de su beneficio en dividendos.
Los bienes inmuebles que recogen estas sociedades son muy variados, ya que abarcan desde centros comerciales a hoteles, pasando por oficinas u hospitales (al menos un 75% de sus ingresos debe provenir de los alquileres). Esta estrategia ofrece al inversor un producto diversificado sectorialmente y geográficamente, evitando el riesgo de poner todos las fichas en la misma casilla.
"Es un vehículo especialmente atractivo por su perfil rentabilidad/riesgo, que supera en este momento a otro tipo de inversiones como puede ser la renta fija, y es una clase de activo muy conveniente para dotar a la cartera de una mayor diversificación y descorrelación", explica Ana Hernández, responsable de CFA España. Para que se haga una idea, el año pasado el índice mundial GPR 250 Reit ganó más de un 275% (en euros), mientras que el MSCI mundial obtuvo un 17,3%. En este sentido, destaca American Tower (en el radar de elMonitor), que opera y desarrolla torres de comunicación. Acumula seis años de subidas en bolsa y, además, los expertos le otorgan la recomendación de compra más clara entre los reits más importantes de EEUU. Se espera que entre 2014 y 2016 mejore su beneficio más de un 40%.
En Europa, también 'reits'
Para apostar por las calles europeas en el Monopoly de la bolsa hay que ser cauto. Aunque la resaca de la crisis inmobiliaria ha dejado gangas para el inversor, hay que tener en cuenta que Europa ahora mismo no camina a la par, es decir, hay economías que han conseguido salir de la recesión, mientras que otras siguen teniendo dificultades para subirse al tren del crecimiento. "A pesar de las incertidumbres económicas, el mercado inmobiliario europeo sigue siendo un terreno fértil para los inversores. Muchos de ellos, especialmente aquellos que disponen de volúmenes importantes de capital, están saliendo de sus países para dirigir sus inversiones hacia Europa", recogen PwC y Urban Land Institute en su informe Tendencias del Mercado Inmobiliario Europa 2015. De hecho, el índice Stoxx 600 Real State acumula en el año un repunte superior al 19%, siendo el sexto más alcista de Europa.
En este sentido, los expertos lo tienen claro: el valor en Europa también está en los reits y en Reino Unido. Y es que de las quince empresas cotizadas más grandes, las tres mejores recomendaciónes recaen en reits británicos. Es el caso de British Land Company. Fundada en 1856, se convirtió en un reit cuando este tipo de vehículos desembarcó en el país en 2007. A su consejo de compra se une una previsión de crecimiento del beneficio de más del 17% para el actual ejercicio fiscal, que termina en mayo. Otros reits que destacan son Land Securities, Derwent London o Hammerson. Eso sí, varias voces alertan de una burbuja inmobiliaria en Reino Unido, ya que los precios de la vivienda, principalmente en Londres, han subido como la espuma.
Las socimis revolucionan el tablero
El tablero de la inversión inmobiliaria también ha dado un vuelco en España desde la aparición de uno de los productos más recientes: las socimis. Esta figura inspirada en un reit se centra casi en exclusiva al alquiler y bien podría asemejarse a comprar la calle Serrano, en plena Milla de Oro madrileña del Monopoly. Las tres socimis que cotizan en el Mercado Continuo han atraido a grandes fondos internacionales; cuentan con una recomendación de compra por parte del consenso de mercado; disponen de una cartera mayoritariamente de activos prime, que en algunos casos partió de cero pero que no ha dejado de crecer; y los expertos esperan que sus beneficios, en el peor de los casos, se tripliquen en los próximos dos años.
A principios de marzo se cumplió el aniversario del primer estreno, el de Lar España. La socimi, que tiene entre sus principales accionistas a Bill Gross, ha invertido ya 460 millones de euros, tras levantar 400 millones en su salida a bolsa. Prevé alcanzar una cartera de 750 millones, de los que 180 ya están negociándose. Hasta septiembre de 2014 solo ganó 0,58 millones, pero los analistas prevén el beneficio se acerce a los 77 millones en 2016. Con una cartera similar en tamaño, superior a los 400 millones, se encuentra la última socimi en salir a bolsa -sin incluir las cuatro que cotizan en el MAB-. Se trata de Axia, el vehículo que pilota el ex consejero delegado de Alza Real Estate, Luis López de Herrera Oria, que se revaloriza un 20% desde su estreno.
La mayor socimi cotizada, Merlin Properties, es precisamente la que más sube desde su salida a bolsa. Gana un 25%, al alcanzar el viernes su mayor valor hasta la fecha, 1.615 millones. En su caso, la cartera de activos alcanza los 2.231 millones -un 75% corresponde a las sucursales bancarias de BBVA- y cada uno de los ocho analistas que siguen el título recomienda comprar.
Merlin ya ha anunciado que repartirá su primer dividendo, de 0,45 euros por acción, con los beneficios de 2015, lo que supone una rentabilidad del 3,6%. Lar España ofrece un 3% con los 0,033 euros anunciados el viernes. Como en los reits, este uno de los grandes reclamos. Reparten un "dividendo independiente del grado de apalancamiento de la sociedad y lo abonan antes del repago de la posible deuda", destaca Ana Hernández. En cualquier caso, el endeudamiento de estas empresas nada tiene que ver con el de las firmas inmobiliarias españolas convencionales. Las tres socimis pretenden apalancarse por un máximo del 50% sobre el valor de sus activos.
La inmobiliaria 'vieja' busca reinventarse
La transformación del sector llega hasta el punto de que muchas inmobiliarias están planeando lanzar sus propias socimis. Es el caso de Quabit, que de momento tiene paralizada la salida de Bulwin, o de Hispania, que se ha aliado con Barceló para crear una socimi, BAY, dedicada exclusivamente a los hoteles que comenzaría a rodar con unos 420 millones en cartera. Hispania también sigue interesada en comprar Realia. A esta última no le convence la oferta y cuenta, además, con otro novio, el mexicano Carlos Slim, cuya propuesta admitió a trámite el viernes la CNMV. Los títulos de Realia suben un 52,9% en 2015, cotiza un 59% por encima del precio que ofreció Hispania (0,49 euros) y un 35% del de Slim (0,58 euros). Pero estos ruidos corporativos no cambian la opinion de los analistas: la recomendación del consenso aún es vender. El mismo consejo se mantiene para Inmobiliaria Colonial, del grupo Villar Mir, cuyos acciones avanzan casi un 15% en 2015.
El resto de inmobiliarias -Sotogrande, Quabit, Inmobiliaria del Sur, Urbas, Renta Corporación y Montebalito- no tienen seguimiento de analistas, aunque alguna como Quabit gana más de un 120% en 2015.