Madrid 
Hace menos de un mes, Neinor Homes confirmaba estar interesado en Aedas Homes, su principal competidor en el mercado español y aseveraba estar analizando a la compañía. Finalmente, la propuesta se materializó este lunes. Neinor lanzaba una opa voluntaria sobre Aedas de 1.070 millones de euros para adquirir el 100% de su capital. De completarse la operación, Neinor se convertiría en la mayor promotora de España. La noticia llegó con el mercado ya cerrado, por lo que las primeras reacciones a ella se están produciendo en la jornada de este martes. Y ya hay cuatro bancos que aconsejan a los accionistas de Aedas aceptar la opa y vender sus acciones.
En los primeros compases de esta sesión, las acciones de Aedas ceden cerca de un 9% para tratar de ajustarse a la oferta lanzada por Neinor. Los 1.070 millones que ofrece supone valorar a los títulos de Aedas en los 24,485 euros. Este lunes, su cotización superaba ligeramente lo 1.190 millones de euros, con un precio para sus títulos de 27,30 euros. Ahora, cede incluso por debajo del precio ofrecido y su valor de mercado ya es inferior a 1.070 millones de euros. Con este retroceso, su saldo anual pasa a ser negativo, registrando caídas de más del 5%.
Por el contrario, los inversores han valorado de forma más que positiva la operación inmobiliaria del año que pretende desplegar Neinor: sus acciones se revalorizan cerca de un 13% en la que es la mayor subida en bolsa de toda su historia como compañía cotizada. Gracias a esta fuerte revalorización, sus títulos recuperan los 15 euros y vuelven a niveles del pasado febrero. Además, con esta subida, Neinor consigue olvidar las pérdidas bursátiles que acumula en el ejercicio y se anota ascensos anuales del 5%.
No solo los inversores han sido raudos a la hora de realizar sus primeros movimientos tras la noticia, también lo han sido los expertos. Hasta seis bancos de inversión ya han revisado sus valoraciones sobre Aedas Homes y cuatro han dictado sentencia. Grupo Santander, CaixaBank, Banco Sabadell y Renta 4 han recortado sus precios objetivos hasta la valoración ofrecida por Neinor y recomiendan a los inversores de Aedas vender sus acciones. "Si bien la oferta no valora de forma suficiente el banco de suelo y el negocio de Aedas Homes, tal y como se ha estructurado la operación, ésta debería salir adelante, suponiendo una vía de salida para Castlelake. De este modo, recomendaríamos vender a mercado las acciones de Aedas Homes, en caso de que la cotización se sitúe aún por encima del precio de la oferta (mantener en caso contrario)", explican concretamente desde Renta 4. "Dado que el precio ofertado está un 9% por debajo del cierre, reiteramos nuestra recomendación de Infraponderar y rebajamos nuestro precio objetivo (que ya estaba penalizado por la alta probabilidad de un precio a la baja) al nivel del precio finalmente ofrecido (así, pasa de 25,77 euros a 24,48 euros antes del pago del dividendo)", rezan desde Banco Sabadell.
No obstante, las otras dos casas de análisis (Oddo y Alantra Equities) no han ejecutado modificación alguna de sus precios objetivos y siguen valorando a Aedas por encima del precio ofrecido por la promotora con sede en Bilbao. A la espera de que el resto de firmas de inversión que hacen cobertura de las acciones de Aedas, el precio objetivo medio para sus acciones sigue estando por encima de los 24,49 euros, concretamente se sitúa en los 27,90 euros, que suponen valorar a la firma opada un 13% por encima de los niveles actuales. Las recomendaciones de los expertos quedarían de esta manera: el 50% aconseja cautela y mantener posiciones, el 38% recomienda vender ya, mientras aún existe un 12% que le cuelga el cartel de comprar. De hecho desde Alantra recomiendan comprar Aedas "a precio de ganga".
Qué hacer con Neinor
En la otra cara de la historia, otros siete analistas ya han revisado sus valoraciones para Neinor Homes y en cuatro casos han elevado su recomendación a comprar y sus precios objetivos. En detalle, Alantra Equities ha pasado de valorar a Neinor en los 15,35 euros a verla ahora por encima incluso de los 19; Santander cree que en los próximos meses la promotora alcanzará, gracias en parte a esta opa, los 18,60 euros, frente a los 15,20 anteriores; CaixaBank ha modificado su precio objetivo de 16,30 euros a 18,35 euros; por último, Banco Sabadell ha aumentado su precio objetivo un 15% hasta los 16,84 euros. A excepción de la valoración de Sabadell, el resto de estos precios suponen ver a Neinor superando los actuales máximos del año establecidos en los 17,10 euros. Con estos recientes cambios, el precio objetivo medio para las acciones de Neinor se establecería en los 16,92 euros, lo que le deja a la empresa un potencial alcista de casi el 9%, incluso tras la subida de este martes.
"Creemos que la operación es muy positiva para Neinor porque compra a un fuerte descuento tanto sobre NAV como sobre nuestra valoración de Aedas. Así, en el caso de Neinor revisamos nuestra recomendación a sobreponderar y aumentamos nuestro precio objertivo un 15% hasta 16,84 euros. Tras la operación el NAV por acción podría crecer un 26% y el LTV se iría a niveles de 40% (pero solo un 21% con recurso). Dado que existe acuerdo irrevocable con Castlelake esperamos que la OPA tenga éxito y no se produzcan ofertas competidoras", opinan desde Banco Sabadell. "Neinor ha aprovechado sabiamente la salida de Castlelake para convertirse en el principal constructor de viviendas español, adquiriendo un negocio de alta calidad con una sólida visibilidad de CF (más de 1.000 millones de euros en ventas anuales hasta 2028) y desbloqueando un valor material", exponen desde Alantra.
No obstante, no todas las voces ven factible esta operación. Desde Bankinter valoran que existe "una probabilidad alta" de que la CNMV rechace la opa. Justifican esta opinión alegando que "Neinor y Castlake han pactado un precio para el 79% del capital y según la Ley de OPAS, cuando esto ocurre, hay que lanzar una OPA obligatoria dirigida a los minoritarios a un precio equitativo, que en las inmobiliarias suele ser el valor liquidativo (NAV) publicado por la propia compañía. En este caso, 33,9€/acción".