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Canadá sacude los planes de su banco central para ser el 'rey de las hipotecas' en plena crisis del ladrillo

  • Canadá quiere ser el dueño del 50% del mercado de bonos hipotecarios...
  • ... para inyectar liquidez y ofrecer a los ciudadanos crédito asequible
  • El año pasado querían clausurar este mecanismo
Toronto. Archivos.

Canadá se encuentra ante una gran paradoja: mientras los tipos están por todo lo alto para combatir la inflación y su banco central busca drenar la liquidez del mercado para devolver las aguas a su cauce, el país se ha encomendado a una compra de bonos histórica. Una decisión que busca preservar un complicado equilibrio entre combatir la inflación y vencer la mayor crisis que aqueja a sus ciudadanos, las disrupciones en el mercado de vivienda. La nación norteamericana se ha comprometido a comprar 20.500 millones de euros en bonos hipotecarios en un solo año. Con el tiempo espera mantener este ritmo y convertirse en el principal dueño de este mercado, hasta ser propietario del 50%. Es decir, un 75% del déficit en el que incurrirá este año el país (27.350 millones de euros) se destinará solo en comprar estos bonos.

Canadá durante toda su historia ha querido garantizar una vivienda asequible y, para ello, lanzó un programa llamado Canada Mortgage Bonds (CMB, por sus siglas en inglés) hace casi cuarenta años. Desde el propio ejecutivo describían este instrumento como "un vehículo innovador de financiación". En resumen, los bancos agrupan un conjunto de hipotecas que el gobierno compra para, posteriormente, ser vendido a los inversores a modo de bono. Estas letras son emitidas por el Ministerio de Vivienda del país y ofrecen la garantía del país en caso de impago, dándoles así la calificación más alta posible y garantizando de este modo a los ciudadanos más liquidez en el mercado, que garantice una hipoteca más asequible.

Estos se lanzaron tras en 1986 pero no fue hasta 2001 que se implementaron con la estructura actual. Tras la crisis de 2008 los CMB pasaron de ser activos muy secundarios a tener un rol capital, dado que, tal y como señala Jody Comeau, vicepresidente de Commercial Financing, "el programa CMB permitió mejorar la liquidez disponible para los prestatarios y que no perdieran el acceso a crédito hipotecario". Desde entonces este enorme mercado de unos 235.000 millones de euros fue un objeto de debate y, de hecho, hasta el año pasado se hablaba de intentar acabar con él. Sin embargo, todo ha cambiado radicalmente en cuestión de meses debido a la crisis de vivienda que sacude el país.

La debilidad del mercado de vivienda de Canadá, es, por ahora, uno de los mayores focos de preocupación del país que, de hecho, ha limitado la inmigración por primera vez en su historia precisamente para aliviar este problema. En resumen, la demanda de vivienda se encuentra en un punto muy elevado, con la oferta congelada. Esto ha provocado que la tasa de desocupación toque mínimos históricos situándose en el 1,5% de media en 2023. Una situación que ha llevado a que el precio promedio de una vivienda se dispare desde 2011, duplicando el precio. Esta tendencia se ha acelerado de forma crítica en los últimos años y según las cifras del Banco de Canadá, comprar una casa cuesta unos 467.000 euros frente a los 306.000 de 2019.

Esta situación ha llevado a medidas históricas por parte de Canadá más allá de limitar la inflación (para que no eleven los precios de los alquileres), como prohibir por ley las compas de inmuebles por parte de inversores extranjeros. De hecho, recientemente el Gobierno ha firmado la extensión de esta medida hasta 2027 por lo que solo ciudadanos canadienses pueden comprar vivienda. "Las casas son para que la gente viva en ellas, no para que sean utilizadas como activos financieros por parte de extranjeros", explicó la ministra de finanzas Chrystia Freeland, al imponer la extensión.

Estos motivos han impulsado un verdadero giro de 180 grados, pasando de querer deshabilitar este mercado a lanzarse de cabeza a él y convertirse en su principal valedor. Por un lado el gobierno ha lanzado a comprar masivamente estos bonos. Planean hacerse esto 2024 con cerca de 20.000 millones dólares canadienses solo el primer año de su ofensiva, un ritmo que esperan mantener durante al menos los próximos años. Algo que les llevaría a ser, en muy poco tiempo, no solo en el principal agente de este mercado, sino en el dueño de casi la mitad del mismo, según ha anunciado el ministerio de economía.

"Se traducirá en una flexibilización del crédito, algo que actúa en contra de la postura del Banco de Canadá que sigue endureciendo su política monetaria"

Nicholas Neary, analista de DV Group, explica que "esto se traducirá en una flexibilización del crédito, algo que actúa en contra de la postura del Banco de Canadá que sigue endureciendo su política monetaria (a través de tipos y de reducción de balance) para luchar contra la inflación. La institución monetaria quiere reducir de cara a la primera mitad de 2025 entre 13.600 y 41.000 millones de euros de su balance en su estrategia. En ese sentido, cabe destacar que las compras se vehicularán a través, precisamente, del Banco Central de Canadá, rompiendo por completo su estrategia de drenar liquidez.

Los tipos de interés llevan fijados en el 5% en Canadá desde agosto de 2023. Fue entonces donde su banco central cerró la última subida de tipos, pasando de un precio del dinero en el rango de entre 0% y 0,25% en febrero de 2022 a las cotas actuales, pasando por una subida acelerada para contener a una inflación desatada. El IPC del país del norte, que llegó a dispararse hasta el 8,1% en sus máximos de 2022, ahora se encuentran en una zona mucho más controlada (2,9%) pero está teniendo problemas para que esta de el paso final y vuelva por debajo del objetivo del 2%, pues lleva desde octubre de 2023 sin grandes movimientos que inviten a pensar en que el objetivo está cerca de lograrse.

El gobierno, además de comprar estos bonos, incrementará de forma notable los límites anual de emisión, pasando de 27.000 millones a 41.000 millones. La idea es que, al margen de rebajar los costes de una hipoteca para los ciudadanos, utilice los fondos que genere esta emisión para construir vivienda pública, inyectando así más unidades al mercado y bajando el precio. Según el Presupuesto Federal de Canadá. esperan construir 30.000 apartamentos de bajo coste al año solo con lo que generen estos instrumentos.

"Las presiones deberían disiparse si hubiera un mercado flexible y bien abastecido pero no es el caso"

Esta será una de las puntas de lanza para resolver la crisis inmobiliaria de Canadá. En el plan, presentado este mismo mes de abril, se han tomado otras medidas como quitar impuestos a las construcciones de apartamentos para alquiler, relajar las regulaciones locales para permitir un mayor uso de "zonas infrautilizadas" para levantar nuevas casas y fomentando la construcción de viviendas de bajo coste.

Solucionar este problema es también una de las claves para vencer a la inflación, según explica el propio Banco de Canadá en una de sus últimas reuniones. Los desequilibrios inmobiliarios que estamos viendo tienen graves consecuencias para la inflación, pues la vivienda supone el 25% de la cesta del IPC". La institución explica que "las presiones deberían disiparse si hubiera un mercado flexible y bien abastecido pero no es el caso, pues tanto la escasez de trabajadores como las restricciones políticas de las ciudades y la larga espera para obtener permisos, están limitando la construcción en zonas clave".

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