Madrid
No está siendo un año fácil para el sector inmobiliario mundial. La crisis de las promotoras chinas (encabezada por Evergrande) solo ha sido la última piedra en un camino lleno de obstáculos para el sector. Y es que el contexto actual de subidas de tipos de interés por parte de los grandes bancos centrales mundiales tiene un efecto adverso sobre su negocio y ya ha ido dejando algunas víctimas durante los últimos meses, como sucedió con algunas firmas escandinavas antes del verano.
En lo que atañe a las compañías españolas de esta industria, comenzaron bien el año en bolsa al calor de una subida de tipos que no se antojaba tan empinada y, sobre todo, que se moderaría durante la primera mitad del año, algo que finalmente no ha sido así ya que el incremento de la inflación no ha dado tregua hasta ahora. Así, desde los máximos anuales, de media, ceden un 14%. Las más penalizada en este sentido ha sido Colonial, que pierde casi una cuarta parte de su valor bursátil desde que comenzó el curso. Merlin Properties, Aedas y Neinor rondan el 15% de descenso mientras que Metrovacesa y Lar acumulan pérdidas de un dígito simple.
En comparación con el sectorial europeo del real estate lo hacen algo mejor ya que este pierde algo más de un 22% desde su alto anual, alcanzado, eso sí, allá por el mes de febrero. La bolsa general europea y la española, desde que tocaron sus respectivos techos de 2023, han cedido un 4,7% y un 3,8%, respectivamente.
A nivel general, los expertos no encuentran similitudes en la situación del sector chino y la del resto del mundo y analizan la crisis de las promotoras chinas solo en clave del menor crecimiento y los problemas que enfrenta el país asiático. "A pesar de la negatividad que rodea al sector inmobiliario, los rendimientos de los reits cotizados a escala mundial se mantienen planos en lo que va de año tras haber realizado sus depreciaciones en 2022", explican desde Janus Henderson. "No tienen niveles de apalancamiento tan altos en comparación con la historia y disfrutan de un acceso continuo a la financiación a través de deuda no garantizada, lo que les permite seguir aprovechando las oportunidades que surjan", agregan.
En lo que va de año, cuatro de estas seis compañías nacionales se mantienen en ganancias. De media, se anotan casi un 7% desde el primero de enero. También con fuertes diferencias entre ellas ya que mientras Lar repunta un 36% casi y Aedas un 15%, Colonial y Merlin, las dos grandes socimis, pierden más de 10 puntos porcentuales en el parqué.
Precisamente estas últimas, pese a que han presentado unos resultados en línea con lo esperado durante el segundo trimestre del año, con elevados niveles de ocupación, mayores rentas al estar indexadas a la inflación y aumentos de flujos de caja operativos, el mercado se ha fijado más en las revisiones de valoraciones a la baja derivadas del actual entorno de tipos de interés. "En el caso de Merlin la corrección finalmente fue menor a la que esperaba el mercado, lo que, junto con la mejora de las guías para el conjunto del año, dejan un panorama positivo para la empresa", explican desde Renta 4. "En Colonial, pese a que también se ha dado una muy buena evolución operativa en el primer semestre, sí que ha habido una fuerte corrección en el valor de los activos del 8%", apuntan en Renta 4. En ambos casos, la evolución de los últimos meses en bolsa les deja cotizando con descuentos superiores al 40% frente a su NAV.
"Además, las previsiones de crecimiento de los beneficios del 5% en 2023 para los reits cotizados estadounidenses, frente al descenso de la renta variable en general, y las atractivas valoraciones justifican aún más la visión más constructiva del equipo", concluyen en Janus Henderson.
En el caso de las promotoras, estas son más penalizadas por los tipos altos, que encarecen la financiación necesaria tanto para desarrollar las promociones como para su adquisición. "El encarecimiento de la financiación en un sector apalancado, la reducción del diferencial de rentabilidad del inmobiliario frente a la deuda soberana y la erosión de los fundamentales de la demanda son los grandes retos a los que se enfrenta el sector de cara a los próximos meses", concluyen desde Renta 4.
Aedas ofrece el mayor potencial
Es habitual que las compañías de este sector tan particular coticen con descuento frente al valor de sus activos. La cuestión es cuánto de ese descuento es justificado y cuánto no. Si atendemos a dicho descuento, es Aedas la que cotiza más alejada de su precio/NAV, con más de un 50% por debajo. Igualmente, si cogemos los precios objetivos medios de las distintas casas de análisis que la siguen, es la que ofrece también un mayor potencial, de casi el 40% en este caso. Hay que recordar que su principal accionista está valorando excluirla de cotización.
