Madrid
En la presentación de resultados correspondientes al ejercicio de 2022, las socimis incluidas en el Ibex 35, Merlin Properties y Colonial, han actualizado el valor de sus activos a cierre del año pasado y, pese a que este ha bajado, ambas cotizan aún en bolsa con un importante descuento, del 45%, con respecto al NAV (valor neto de los activos).
"El nuevo entorno de tipos, con el repunte de TIRes de la deuda soberana y el consiguiente estrechamiento del spread con la rentabilidad de los activos inmobiliarios, ha supuesto un claro freno a la inversión en el sector (a partir de segundo semestre de 2022) y el inicio de un periodo de expansión de yields desde mínimos históricos. En consecuencia, ha supuesto un incremento en las tasas de descuento empleadas para el cálculo de las valoraciones. Con todo ello, estos factores tirarían a la baja las valoraciones", señalaban desde Renta 4 como uno de los obstáculos del sector durante 2022 en una previa a los resultados.
La primera socimi en dar a conocer sus cuentas fue Merlin, el pasado 27 de febrero. El valor neto de los activos por acción se situaba en 15,67 euros, frente a los 16,11 de 2021, un 2,7% menos. "Creemos que la acción está barata cotizando con descuento del -44% sobre NTA aunque su performance en bolsa estará muy ligado a las expectativas de crecimiento económico y a la evolución de los tipos reales a largo", señalaban los analistas de Banco Sabadell a raíz de los resultados de la compañía. En un entorno de mercado en el que se siguen descontando subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) durante todo 2023, la cotización de Merlin se mantiene prácticamente plana en 2023. El consenso de mercado que recoge FactSet estima que la socimi tiene un 19% de potencial de cara a los próximos 12 meses, fijando su precio objetivo en los 10,52 euros. Con este precio, su cotización alcanzaría niveles de junio, a menos de un 3% de los máximos del 2022 en los 10,82 euros. El consenso de mercado le otorga una recomendación de compra.
En Colonial, en cambio, los analistas recomiendan mantener posiciones. Frente a los 12,04 euros por acción que se situó el NAV en 2021, en 2022 este cayó un 1,7% hasta los 11,83 euros por acción con lo que el descuento en bolsa es del 45%.
Los resultados de la firma sentaron como un jarro de agua fría a su cotización que, tras conocerse este 1 de marzo, se desplomó un 5% en su mayor caída en una sesión desde el pasado octubre. Sus cuentas, aunque "mejores de lo esperado" para el equipo de Bankinter mostraron guías débiles para 2023. "Las guías para 2023 son algo decepcionantes, ya que apuntan a resultados planos e incluso retrocediendo". Para los analistas de Barclays la guía de ganancias de la compañía está "muy por debajo de las expectativas".
Pese a esta caída, Colonial avanza alrededor de un 8% desde que comenzó el 2023 y el mercado espera que su acción siga ascendiendo durante los próximos meses hasta un 11% adicional, al valorar su acción en los 7,27 euros, con los que recuperaría niveles del junio pasado.
Crecimiento de 'ebitda' para las socimis
Las estimaciones de ambas compañías a nivel ebitda apuntan a que ninguna dejará de crecer en esta ratio en los próximos años. Ambas lograrán aumentar su ebitda más de un 10% en apenas dos ejercicios. Frente a los 311 millones de euros que el consenso de mercado estima de beneficio bruto para Colonial en 2023, en 2025 esta cifra rozará los 370 millones, un 18% más. Por su parte, el ebitda de Merlin crecerá un 13% hasta superar los 400 millones en 2025, según las previsiones.
