Bolsa, mercados y cotizaciones

El inmobiliario sufrirá un ajuste del 15% en la valoración de sus activos

  • El recorte que sufrieron los centros comerciales desde 2018 llega ahora a las oficinas
  • Citi cree que "aumenta el riesgo de más caídas en bolsa" ante la caída de las previsiones
Oficinas con trabajadores. EE

"Se va a producir un ajuste de valoración y grande", afirmó recientemente Ismael Clemente, consejero delegado de la mayor socimi de España, Merlin Properties, en un foro organizado por la escuela de negocios IESE. No es la primera vez que reconoce algo similar ni él ni distintas voces del sector que, aplicando una lógica matemática, entienden que la subida de tipos de interés mengua las valoraciones de los inmuebles.

La cuestión es que una subida tan abrupta en el precio del dinero en la eurozona -que va ya por el 3% y se espera que llegue al 3,25% antes del verano- provocará, por extensión, un recorte igual de dramático en las valoraciones. Ahora bien, será en 2023 ya que de cara a 2024 se espera un nuevo ciclo inmobiliario y, con él, una recuperación del sector. Ya en la presentación de las cuentas del tercer trimestre del año, Clemente reconoció "una tendencia a la baja en las valoraciones nominales de cara a 2023; algo que todo el mercado sabe y espera".

La socimi, como el resto de reits, sufre -ante tipos más altos- un doble impacto: el positivo es el aumento de los ingresos, ya que las rentas están indexadas al IPC (índice de precios de consumo); el negativo, por su parte, es la menor rentabilidad del activo frente a los bonos, que genera flujos hacia la deuda en lugar de hacia el inmobiliario. Más si cabe en un sector donde las yields están ya muy comprimidas.

Oficinas

Su negocio tras la pandemia y el auge del teletrabajo es el que más está sufriendo las consecuencias, frente al residencial y la logística, segmentos clave en una época de inflación y precios al alza. Sobre el papel, el consenso que recoge Bloomberg estima un recorte del valor neto de los activos de las socimis europeas medio del 6,4%. Las dos españolas, Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial, doblarán esta cifra, hasta el 15% también en promedio, aunque la caída se antoja especialmente significativa para la firma catalana, para quien los analistas calculan un NAV por acción por debajo de los 10 euros para el cierre de 2023, lo que supone una caída acumulada del 22% sobre el último dato disponible, de 12,73 euros a cierre del primer semestre de 2022. Colonial dará a conocer sus resultados anuales el próximo 28 de febrero. Mientras el consenso ya contempla una caída de sus valoraciones del 5,4% hasta los 12 euros por título.

Este recorte en el valor neto de sus activos es menos severo para Merlin Properties, entre otros motivos, porque su mix de negocio está algo más diversificado, con centros comerciales y logística además del portfolio de oficinas. Los analistas estiman que su NAV por acción cayó un 6% en el segundo semestre del año pasado, hasta los 16,1 euros -el dato de la socimi correspondiente al cierre de junio se situaba en los 17,1 euros-. Y, de cara a 2023, se prevé que se coloque sobre los 14,7 euros, un 9% por debajo. En total, la caída acumulada de las valoraciones será, de cumplirse la previsión, de un 14%.

De todos modos, con el castigo vivido el año pasado, los inversores se han lanzado a comprar socimis en el arranque de 2023. El sector del real estate acumula en el año ganancias del 11%, frente al desplome sufrido a lo largo de 2022 de más del 40%, que está lejos de recuperar y frente a la media del Stoxx 600 del 7,5%. Merlin Properties sube algo más del 4% e Inmobiliaria Colonial se anota más del 11,5% desde el primero de enero. Y aún tienen recorrido alcista: del 9% para la socimi que lidera Pere Viñolas y que casi dobla Merlin, con un 17% de potencial, según Bloomberg.

En términos sectoriales, los analistas de Citi se decantan por logística y residencial y tienen claro que el que presenta un menor atractivo "por un largo tiempo" es el negocio de alquiler de oficinas. "Después de la dramática escalada en los tipos de interés nuestras perspectivas de ver una recesión mayor han aumentado (...) Es mucho más probable que veamos una caída del valor de los activos inmobiliarios en los diferentes sectores, especialmente en aquellas compañías con elevados ratios de endeudamiento que deberán asumir un aumento severo de sus costes de financiación. Esto podría llevarles a recortes de dividendos, etc.", sostienen desde Citi.

Y, de hecho, tras el rally del mes de enero y parte de febrero de los reits estos expertos creen que "aumenta el riesgo de caída en bolsa" ante el recorte que se irá viendo en las valoraciones. "2023 podría traernos un nuevo año bajista antes de la recuperación del nuevo ciclo" que se intuye para 2024, añaden.

Entre los grandes reits europeos destaca Unibail Rodamco Westfield que lidera las ganancias con un 23% en el año y es llamativo teniendo en cuenta que los centros comerciales -y ese es cien por cien su negocio- podrían verse penalizados ante el menor poder adquisitivo de los consumidores. Cierto es que todavía cotiza a la mitad de valor en bolsa frente a la prepandemia, de comienzos de 2020, como también lo es que los comercios y los retailers están sabiendo trasladar el alza de precios al cliente final salvaguardando márgenes. Y hay un tercer factor a considerar y es que el ajuste del retail ya se ha producido.

En cuatro años, desde el cierre de 2018, el valor del activo neto de Unibail se ha reducido en cerca de 10.000 millones de euros, pasando de 31.000 millones hasta 21.725 millones, y esto supone un tijeretazo del 30%. La única española, Lar, ha visto caer su NAV un 17% en ese mismo periodo, hasta los 881 millones actuales.

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Comentarios 10

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JUAN
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Si se dice un 15% es que la realidad sera un 25 o 30% de caida de precios.

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#1
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Es muy sencillo y cualquiera puede comprenderlo a nada que lo intente. EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS ESTA INFLADO UN 60%, hay que reconducir esta situación que nos perjudica a la inmensa mayoría. Algunos no quieren verlo porque se creen que con ellos no va y que cuanto más trinquen mejor. Les pillan luego los rebotes y es ahí donde les duele. La primera vivienda debe ser asequible y con buenas subvenciones, la y las demás deber cargar con unos impuestos que las haga rechazables como inversión. Quienes puedan y puedan cargar con los costes que tenga las que quiera, y las pague debídamente. De la vivienda viven muchos gremios de trabajadores, es cierto. Pero también viven enjambres de especuladores, mangantes, sinvergüenzas de todo pelaje y mafias diversas. ¿ Os habéis fijado en que JAMAS SE HABLA DE LOS MARGNES DE BENEFICIO DE UNA PROMOCIÓN da igual, la que queráis. Pues a eso hay que sumarle el de los bancos, ayuntamientos, notarios...etc. Entre todos un comprador va a pagar los 80 m² ( si acaso) construidos 65 m² útiles ( si acaso) a más de 5000 euros el metro cuadrado. Que te hunden la vida y que es un dinero que NO VA FLUIR Y CREAR RIQUEZA en otros sectores y negocios. Quien no vea esto, muy pocas luces tiene. La especulación y los abusos engordan a unos pocos y hunden a muchísimos otros. El rebote y consecuencias de esto se realimenta y perjudica a unos y otros. El proceso se repite con cada ciclo. Hay que intervenir ese agujero como sea, por el bien de todos. DE TODOS, repito ; DE TODOS . Aunque no dañe igual a todos.

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#2
EL QUE ALGO QUIERE ALGO LE CUESTA
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Mirar jovencitos,comprarse un piso siempre siempre ha conllevado un gran sacrificio.

Contraté una hipoteca hace 30 años y estuve sin poder salir ni un finde durante 6 años y comíamos lo que podíamos,luego ya respiras algo y ahora soy feliz con mi vivienda.

Puntuación 4
#3
Especulación o inversión (inversión inflada o real)
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No veis que no es lo mismo comprar un Mercedes que te hace un millón de km con mantenimiento que un coche tuneado de desguace.

Los edificios no son todos iguales y hay muchos que los gastos de rehabilitación harían viable tirarlos y volverlos a construir y para eso se tendrían que comercializar ese tipo de hipotecas que deberían ofertarle en el mercado y hoy por hoy aún no se ofertan y están dando lugar a gravisimos problemas en las principales ciudades del país.

No es lo mismo tener un piso viejo en Madrid que en Barcelona, ya que no es lo mismo un coche viejo Mercedes que marca blanca.

En Madrid inviertes en vivienda usada con clima seco y sin terremotos y con una inversión razonable no da problemas en décadas y décadas. En BCN y toda la costa, con humedad y riesgo sísmico, las viviendas a los 50 años necesitan rehabilitaciones importantes y no hacerlas es una temeridad. La gente ve el terremoto y los edificios caerse en Turquía y piensa que los edificios de los 50 cuando España era un país en vías de desarrollo (subdesarrollado) no tienen más riesgo.

Y bueno, la realidad en nuestros ojos

los ultimos 5 años en Madrid, la prueba la tuvimos en pleno barrio de Salamanca que se derribo sin avisar un edificio o en el Madrid de los Austrias otro, otro también en Carabanchel. Todos en Madrid y sin ningún terremoto, con un terremoto sería catastrófico por nuestras raíces de país subdesarrollado que seguimos sin asumir (miles de edificios se construyeron con errores y otros miles tienes patologías infradiagnosticadas que los hacen inseguros).

Es urgente que se apliquen con rigor las Inspecciones Técnicas de Edificios y con relativamente poca inversión a tiempo, en rehabilitación, no se tengan que demoler después ciudades enteras por un terremoto de magnitud normal que dañe sin solución las estructuras de ciudades enteras como BCN, Valencia, Alicante o Murcia. Los edificios de los 50 son como los coches de marcas blancas de los 80, no circula ninguno. La diferencia es que un coche se rompe no circula y de alguna manera te avisa que es viejo, pero un edificio no (y menos con reformas que son arquitectura de parche y maquillaje) y de repente al primer terremoto se derriba o lo que le pasaría a la mayoría, se llena de grietas avisando que en los próximos años se derribará sin avisar.

No es ser catastrofista es que no nos damos cuenta de la realidad, y sí Madrid no es BCN, igual que un Mercedes te hace un millón de kilómetros con mantenimiento y un japonés antiguo no te llegaba ni a los 200.000 y ahora los japoneses hacen los mejores coches, la vida cambia. La inversión no es sólo papel y cálculos, es una realidad material que cambia y no siempre es la misma y nuestros edificios del boom de los 50 60 70 llevan años con su vida útil agotada y 0 inversión en rehabilitación. La universidad de Alicante ya lo tituló:

"La mayoría de edificios construidos en la costa de Alicante entre los 60 y 70 no resistiría un terremoto"

Y es tan sencillo como una mínima inversión en rehabilitación, pero la inversión sigue siendo CERO y luego nos echaremos las manos a la cabeza y diremos donde estaban los especuladores que tuvieron que avisarnos y la economía liberal que todo lo arregla, pues estaban especulando sobre el papel y tapando en más de 200.000 euros millones de pisos en estado actual de ruina creyendo falsamente que la inversión en pisos de la España subdesarrollada es "segura" cuando es de alto riesgo y se debería informar a los consumidores, como mínimo.

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#4
Jaime
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Venga, a chupar la y a comprar caro. Lo que si que está inflado es la impresión masiva de billetes por parte de los bancos centrales. Por tanto es normal que las viviendas y las bolsas tengan estos precios. Ésto es el resultado de imprimir masivamente tanto dinero. Sigan acumulando dinero que eso si que tiene mucho valor. Jajaja. Reciban un cordial saludo.

Puntuación 3
#5
al 4
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El edificio que tuvieron que derribar en General Pardiñas en pleno barrio de Salamanca fue por una explosión de gas, la estructura estaba bien lo que fallo fue la instalación de gas, que hay que ser... para un edificio en el que los pisos valen todos más del millón de euros y no haber cambiado ya la instalación de gas por completo. Lo bueno de ese edificio es que aunque era viejo los pisos no estaban hipotecados, se derribó se volvió a construir y hasta los dueños revalorizaron sus pisos, pero fallos en las instalaciones de gas en zonas más normales dejan al edificio dañado que se derrumba y no se vuelve a construir y a los hipotecados los dejas sin casa y con la hipoteca de por vida.

Y yo añado, tampoco es tan fácil derribar un edificio si esta adosado a otros viejos, porque tienes que reforzar estructuralmente al de al lado y aún así lo dañas si no se cae también. No solo es mirar el edificio que compras, sino los que están en medianera, si es un edificio exento, es decir toda la manzana es suya es mucho mejor y por suerte la mayoría de los de los 80 son de estructura única, el problema importante está en los adosados.

Y sobre todo, pensemos en que algo tan sencillo como una simple tubería de gas terminó tirando un edifico en pleno barrio de Salamanca, estas cosas sólo nos pasa a los catetos españoles que nos hacen una reforma de ponerlo todo bonito y dejan una tubería tan importante como la del gas sin cambiar... y luego a derribar un edifico de millones de euros por no renovar, por 2.000 euros por piso como mucho, las tuberías del gas... un país de pandereta como nos llaman en Europa y lo peor es que todo pinta a peor si no se empieza a legislar seriamente para hacer obligatoria la rehabilitación cuando implique peligro para los ocupantes, viandantes con fachadas que se desprenden, linderos.... la rehabilitación no es tan cara, la rehabilitación cero y a probar suerte, esa si que saldrá cara sobre todo las próximas décadas que ya no serán casos aislados porque el grueso de las viviendas de las ciudades entra en su peor fase las próximas decadas

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#6
Publirreportajes Bartolo
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si....si.....15%....espera y veras......

Puntuación 2
#7
Falkoñetti
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totalmente de acuerdo:

EFECTIVAMENTE UN PISO SIN PASAR LA ITE ES COMO UN COCHE SIN PASAR LA ITV....UN PELIGRO Y DEBERIAN ESTAR EXCLUIDOS DEL MERCADO.

Puntuación 3
#8
Nos esperan AÑOS de bajadas de precios
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El 2024, al contrario de lo que dice el Sr Clemente, los precios del ladrillo van a continuar bajando.

Los precios de los pisos están tan increíblemente inflados que pueden bajar perfectamente un 50%.

Puntuación 4
#9
Usuario validado en Google+
fernando sanchez
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A mis fans

Va a caer a plomo... el ajuste debe ser del 40% q es lo q ha subido la vivienda en 5 años tal cual y el que diga lo contrario miente

Viva expaña

Puntuación 0
#10