"Se va a producir un ajuste de valoración y grande", afirmó recientemente Ismael Clemente, consejero delegado de la mayor socimi de España, Merlin Properties, en un foro organizado por la escuela de negocios IESE. No es la primera vez que reconoce algo similar ni él ni distintas voces del sector que, aplicando una lógica matemática, entienden que la subida de tipos de interés mengua las valoraciones de los inmuebles.
La cuestión es que una subida tan abrupta en el precio del dinero en la eurozona -que va ya por el 3% y se espera que llegue al 3,25% antes del verano- provocará, por extensión, un recorte igual de dramático en las valoraciones. Ahora bien, será en 2023 ya que de cara a 2024 se espera un nuevo ciclo inmobiliario y, con él, una recuperación del sector. Ya en la presentación de las cuentas del tercer trimestre del año, Clemente reconoció "una tendencia a la baja en las valoraciones nominales de cara a 2023; algo que todo el mercado sabe y espera".
La socimi, como el resto de reits, sufre -ante tipos más altos- un doble impacto: el positivo es el aumento de los ingresos, ya que las rentas están indexadas al IPC (índice de precios de consumo); el negativo, por su parte, es la menor rentabilidad del activo frente a los bonos, que genera flujos hacia la deuda en lugar de hacia el inmobiliario. Más si cabe en un sector donde las yields están ya muy comprimidas.
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Su negocio tras la pandemia y el auge del teletrabajo es el que más está sufriendo las consecuencias, frente al residencial y la logística, segmentos clave en una época de inflación y precios al alza. Sobre el papel, el consenso que recoge Bloomberg estima un recorte del valor neto de los activos de las socimis europeas medio del 6,4%. Las dos españolas, Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial, doblarán esta cifra, hasta el 15% también en promedio, aunque la caída se antoja especialmente significativa para la firma catalana, para quien los analistas calculan un NAV por acción por debajo de los 10 euros para el cierre de 2023, lo que supone una caída acumulada del 22% sobre el último dato disponible, de 12,73 euros a cierre del primer semestre de 2022. Colonial dará a conocer sus resultados anuales el próximo 28 de febrero. Mientras el consenso ya contempla una caída de sus valoraciones del 5,4% hasta los 12 euros por título.
Este recorte en el valor neto de sus activos es menos severo para Merlin Properties, entre otros motivos, porque su mix de negocio está algo más diversificado, con centros comerciales y logística además del portfolio de oficinas. Los analistas estiman que su NAV por acción cayó un 6% en el segundo semestre del año pasado, hasta los 16,1 euros -el dato de la socimi correspondiente al cierre de junio se situaba en los 17,1 euros-. Y, de cara a 2023, se prevé que se coloque sobre los 14,7 euros, un 9% por debajo. En total, la caída acumulada de las valoraciones será, de cumplirse la previsión, de un 14%.
De todos modos, con el castigo vivido el año pasado, los inversores se han lanzado a comprar socimis en el arranque de 2023. El sector del real estate acumula en el año ganancias del 11%, frente al desplome sufrido a lo largo de 2022 de más del 40%, que está lejos de recuperar y frente a la media del Stoxx 600 del 7,5%. Merlin Properties sube algo más del 4% e Inmobiliaria Colonial se anota más del 11,5% desde el primero de enero. Y aún tienen recorrido alcista: del 9% para la socimi que lidera Pere Viñolas y que casi dobla Merlin, con un 17% de potencial, según Bloomberg.
En términos sectoriales, los analistas de Citi se decantan por logística y residencial y tienen claro que el que presenta un menor atractivo "por un largo tiempo" es el negocio de alquiler de oficinas. "Después de la dramática escalada en los tipos de interés nuestras perspectivas de ver una recesión mayor han aumentado (...) Es mucho más probable que veamos una caída del valor de los activos inmobiliarios en los diferentes sectores, especialmente en aquellas compañías con elevados ratios de endeudamiento que deberán asumir un aumento severo de sus costes de financiación. Esto podría llevarles a recortes de dividendos, etc.", sostienen desde Citi.
Y, de hecho, tras el rally del mes de enero y parte de febrero de los reits estos expertos creen que "aumenta el riesgo de caída en bolsa" ante el recorte que se irá viendo en las valoraciones. "2023 podría traernos un nuevo año bajista antes de la recuperación del nuevo ciclo" que se intuye para 2024, añaden.
Entre los grandes reits europeos destaca Unibail Rodamco Westfield que lidera las ganancias con un 23% en el año y es llamativo teniendo en cuenta que los centros comerciales -y ese es cien por cien su negocio- podrían verse penalizados ante el menor poder adquisitivo de los consumidores. Cierto es que todavía cotiza a la mitad de valor en bolsa frente a la prepandemia, de comienzos de 2020, como también lo es que los comercios y los retailers están sabiendo trasladar el alza de precios al cliente final salvaguardando márgenes. Y hay un tercer factor a considerar y es que el ajuste del retail ya se ha producido.
En cuatro años, desde el cierre de 2018, el valor del activo neto de Unibail se ha reducido en cerca de 10.000 millones de euros, pasando de 31.000 millones hasta 21.725 millones, y esto supone un tijeretazo del 30%. La única española, Lar, ha visto caer su NAV un 17% en ese mismo periodo, hasta los 881 millones actuales.
