Merlin Properties ha logrado que los resultados del tercer trimestre le hayan dado el impulso suficiente como para tocar máximos desde marzo de 2020, en plena debacle por la pandemia, que todavía no ha conseguido remontar. La socimi presentó sus cuentas hace justo una semana y desde entonces sus acciones se anotan un rebote del 7%, que llega a ser del 15% si se toman como referencia los mínimos de octubre. Pero ni esta revalorización post-resultados ni el hecho de que sume un 35% en lo que va de año (es la octava firma más alcista del Ibex) impiden que sus títulos sigan cotizando con una penalización superior a la media europea.
Merlin es el reit especializado en oficinas cuya capitalización presenta un mayor descuento con respecto al valor neto de su cartera de activos (NAV, por sus siglas en inglés) y el tercero más abultado del Stoxx 600 Real Estate, en términos generales.
"La incertidumbre es todavía muy elevada sobre oficinas y centros comerciales, que representan cerca del 70% de sus activos", apuntan los analistas de Bankinter. Es un peso que sigue minando la cotización de la socimi, a pesar de que las cuentas a cierre de septiembre tuvieron buena acogida entre los inversores y de que su NAV por acción no se ha resentido con la pandemia, aunque tampoco ha crecido.
Según datos publicados por la compañía, el valor neto de sus inmuebles alcanza los 15,69 euros por título (7.304 millones de euros), frente a los 10,20 a los que cotiza la compañía. A cierre de 2019 -año pre-Covid- este era de 15,6 euros, lo que implica un tímido aumento del 0,6%.
Solo la parte de oficinas, la mayoritaria para Merlin Properties, representa unos 3.600 millones de euros (en neto), casi el 50% del total. Los centros comerciales, una quinta parte del NAV, alcanzarían un precio de liquidación aproximado de 1.240 millones de euros. Entre ambas partidas suman unos 4.800 millones de euros que son el 70% del total de la cartera.
A cierre de septiembre, "las rentas caen un 2% perímetro comparable en oficinas, con la ocupación mejorando hasta el 89,4% y con un guidance de la compañía que llegará al 90%", resumen los expertos de Renta 4, por debajo de las cifras de los últimos años, tanto de 2020, como de 2019 (en el 92,8%).
La crisis de los mall estadounidenses, con el cierre masivo de centros ante la auge del comercio por Internet, se ha llevado por delante parte de su valoración
La parte sobre la que no hay dudas está formada por la logística y por las oficinas en alquiler de BBVA (que representan flujos de caja seguros y constantes para la compañía). Entre ambas representan el 30% de su portafolio, lo que implica unos 2.200 millones de euros. Teniendo en cuenta que Merlin capitaliza 4.800 millones de euros, y que los inversores no ponen en duda la parte de almacenes, ya que es la única que sigue creciendo (un 4% a cierre del primer semestre), del resto solo le están reconociendo una pequeña parte del valor. En concreto, la bolsa tan solo está valorando oficinas y retail sobre los 2.600 millones de euros, la mitad prácticamente de su precio de tasación.
Los centros comerciales fueron los más castigados durante la pandemia, obviamente, ante el cierre de comercios y zonas de ocio, y siguen manteniendo la última posición. De media, su descuento es del 28% sobre la valoración de activos, aunque Unibail-Rodamco-Westfield sigue siendo la firma más castigada, con diferencia, y lleva así años porque no toda la culpa proviene del Covid. La crisis de los mall estadounidenses, con el cierre masivo de centros ante la auge del comercio por Internet, se ha llevado por delante parte de su valoración.
El segundo reit con un mayor descuento sobre NAV (del 38%) es la británica Aroundtown, especializada en oficinas. El sector, donde también figura Colonial como la quinta con un descuento más abultado (del 26%), cotiza sobre el 30% por debajo de NAV. El extremo opuesto es el de firmas centradas en logísticas o en residencias. La belga Warehouses de Pauw presenta una prima sobre su cartera de activos del 200%. La sueca Samhallsbyggnadsbolaget, del 191%.
