Merlin Properties, la mayor socimi nacional, podrá abonar sin problemas su dividendo con cargo a 2020, ya que solo con las rentas que percibe del alquiler de la cartera de oficinas de BBVA y de sus naves logísticas tiene cubierto un 90% del importe esperado -unos 164 millones de euros, que se traducen en 0,35 euros brutos por acción, según los analistas-. Consulte aquí el calendario de los próximos dividendos de la bolsa española
La compañía que capitanea Ismael Clemente cuenta con una particularidad respecto a sus comparables nacionales y es la cartera de alquiler de oficinas del banco. De ella percibe unos 80 millones de euros en rentas brutas por año (según el último dato disponible correspondiente a 2020), a lo que hay sumar 6 millones que corresponden al alquiler de 33 supermercados alquilados a Caprabo en Cataluña. Y es de lo poco que no está puesto en duda por parte de los inversores, como sí lo está el futuro de las oficinas (supone la mitad de la cartera de Merlin) y, sobre todo, el de los centros comerciales (que es una cuarta parte de sus rentas).
El sector de reits europeos lleva un año cotizando en bolsa con un descuento importante -de casi el 40% de media para las socimis de oficinas, según datos de Bloomberg- debido a una nueva amenaza que pesa sobre sus alquileres: el teletrabajo. En el caso de Merlin Properties se suma, además, que un 22% de sus rentas proviene del alquiler de centros comerciales, la parte más débil, que lleva años cotizando con rebajas importantes sobre el valor neto de sus activos ante la otra gran amenaza: el auge del comercio online.
Lo que Merlin Properties ha defendido los últimos años es que la cartera de 677 sucursales y cinco edificios alquilados a BBVA con contrato a largo plazo (30 años para las sucursales (de los que están pendientes aún 20 años) y 20 para los edificios (con 10 por delante) le genera una entrada de rentas garantizada y estable de unos 86 a 87 millones que puede destinar tanto a pagar dividendos como a los intereses de su deuda. Según la última presentación corporativa de enero realizada por la socimi, este portfolio le ha reportado el último año 86 millones de euros. Con este dinero, Merlin tiene cubierta la mitad del importe destinado al dividendo.
La socimi insiste con frecuencia en que se trata de un contrato muy ventajoso. Lo que firmó con BBVA es lo que se denomina un arrendamiento neto triple, que, traducido, supone que las rentas que percibe están prácticamente limpias porque es el inquilino el que se compromete a asumir los gastos e impuestos de sus oficinas. Además, en caso de que BBVA decidiera cerrar alguna de estas sucursales tendría la obligación de sustituirla por otra.
A ello se suma otra partida de rentas, la de sus almacenes logísticos, gracias al impulso de las ventas por Internet. En 2019, los 53,8 millones de euros en rentas que alcanzó esta cartera representaron el 10,2% del total de 526 millones. En 2020 se espera que lleguen a suponer el 12%, con 60 millones de euros. Este importe sumado a los 86 millones que percibe del alquiler de sucursales alcanzan los 146 millones, lo que representa un 90% del total del dinero destinado a dividendos.
Según las previsiones, Merlin abonará con cargo a los resultados de 2020 -cifras que presentará el próximo día 25- 0,35 euros brutos por acción, lo que asciende a un total de 164 millones de euros. Los analistas esperan que, tras el recorte de la retribución el año pasado, Merlin mantenga el mismo dividendo a cuenta. Con cargo a 2019, la socimi distribuyó un total de 0,347 euros por título, tras suspender en verano la devolución por prima de emisión de 0,174 euros para evitar la salida de caja ante la pandemia.
Según las cifras preliminares de la compañía, Merlin anunciará en dos semanas una caída de rentas del 5%, que se justifica por el cierre de los centros comerciales debido al confinamiento. La cartera retail supone una quinta parte de sus rentas. El mercado, en cambio, le exige cotizar con un descuento del 50% sobre el valor neto de los activos (su NAV por acción es de 15,77 euros), que implica que ni los centros comerciales, ni otro 30% de sus activos tienen valor alguno a precios de mercado.
La rentabilidad, en el 5,3%
El sector socimi -obligado por ley a distribuir, al menos, el 80% de su beneficio fiscalizable en dividendos- mantendrá elevada la rentabilidad de sus pagos a pesar de los recortes. Merlin ha sido el único hasta la fecha en reducir el importe. Lo hizo en un 33% a la baja el año pasado. Se espera que sus pagos renten un 4,4% y 4,6% en 2020 y 2021, con un dividendo de 0,35 y 0,37 euros, respectivamente.
Lar España cuenta con el pago más rentable, aun a pesar de que se prevé que lo recorte en un 30% con cargo a 2020, hasta los 0,44 euros. Su retorno rondará el 9% los próximos años, teniendo en cuenta el castigo al que cotiza en bolsa. Colonial ha mantenido su pago intacto, en 0,20 euros, y rentará un 2,3%.
