María Emilia Adán García considera que es una sensación maravillosa poder servir a sus compañeros como decana de Valencia del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles. La institución registral es útil para el ciudadano como instrumento técnico y el contenido debe dotárselo la Administración. La colaboración de esta institución con la Generalitat valenciana ha convertido a esta institución en un modelo para otros colegios, ya que se ha convertido en un instrumento esencial para la vida económica de la Comunidad Valenciana, duramente golpeada por la crisis económica.
¿Está reduciéndose el número de procedimientos de desahucio?
En la actualidad hay más compraventas al contado que había antes. Quizás la gente ha preferido sacar sus ahorros e invertirlos en vivienda, pero poco a poco se va despertando el crédito hipotecario. Llama la atención que se vuelve a optar por el crédito hipotecario con responsabilidad ilimitada. No se está haciendo uso de la posibilidad que da la Ley Hipotecaria al deudor de limitar la responsabilidad al bien. También hay cada vez más interés fijo y menos variable. Pero sí que se nota que la gente está volviendo al crédito. En la Comunidad Valencia el motor está siendo Alicante, debido principalmente a la inversión extranjera. Nuestras costas son de una belleza muy grande y eso anima a invertir aquí. Y esto produce un efecto tirón que sube desde el sur de Alicante hasta el norte de Castellón.
¿Está peor ahora el alquiler que la compra a efectos de desahucio?
En un principio, se pensó que la panacea ante la crisis económica era abandonar la propiedad y decantarse por el alquiler de vivienda. Nosotros, que estamos en situación de actuar como un termómetro inmobiliario, advertimos a la Administración de que el alquiler iba a ser motivo de más desahucios que los créditos hipotecarios. Y así está sucediendo en estos momentos. Entendemos que la propiedad sigue siendo un buen elemento. El ciudadano debe poder elegir si prefiere propiedad o alquiler. Lo que no puede ser es que la Administración decida por él y se cree una propiedad para las personas pudientes y un alquiler para los que no pueden. Creemos que el ciudadano debe de tener la posibilidad de acceder a la vivienda. La posibilidad de acceder a ella es real y el precio del alquiler sube de una manera muy fuerte, con lo que no resulta más económico el acceso al alquiler que a la propiedad.
¿No limita la movilidad laboral la adquisición inmobiliaria?
Se nos habla de la movilidad del puesto de trabajo, que hace que las personas no tengan definido el lugar donde asentar su vida. Pero nosotros pensamos que la propiedad le da al ciudadano la posibilidad de tener un bien que le puede servir como inversión y alquilar su vivienda y con esos ingresos alquilar otra vivienda para él en otro lugar. La vivienda no es solamente un hogar sino, además, un activo económico, que puede desarrollar su vida en las condiciones que él quiera. Y porque, luego, al final de la vida, un alquiler se evapora y una vivienda se puede emplear para una hipoteca inversa o de cualquier otro instrumento que pueda ayudarnos a vivir con dignidad. Qué hubiera sido de tanta gente que se quedó en paro si sus padres no hubieran tenido una vivienda en propiedad para poderles acoger... Lo que no se puede perder de vista es la obligación que tiene la Administración de que todo el mundo tenga derecho a un techo. La crisis no es hipoteca sí hipoteca no, sino que tiene que servir para darnos cuenta de que nadie puede quedarse sin un techo, pero eso corresponde a las Administraciones Públicas, y luego la capacidad de decisión del ciudadano de cuál debe ser su proyecto económico de vida.
¿Han cambiado los términos de la concesión de créditos hipotecarios?
Nuestra percepción es que se están volviendo a dar las hipotecas en las mismas condiciones que antes de la crisis. Pero esto entra dentro de la libertad de contratación de las partes. El problema es que una persona debe tener libertad para decidir si quiere alquilar un piso más caro o más barato o meterse en una hipoteca más cara o más barata. Lo otro ya sería regular las cantidades de endeudamiento a las que puede una familia acceder. Se trata de un cambio de filosofía distinto al que hemos vivido en nuestro país, que corresponde al Parlamento. Francia limita la capacidad de endeudamiento del ciudadano y es un país libre. Nosotros desde los Registros de la Propiedad lo que podemos hacer es velar porque determinadas cláusulas no accedan, al ser letales para los consumidores, y ahí sí que le pedimos al Gobierno que aumente nuestras posibilidades para que podamos dejar fuera aquellas que sabemos que no son buenas para los consumidores, porque no están en un negocio equilibrado.
¿Y no han podido rechazar estas cláusulas?
Es de vital importancia que se nos permita aplicar la legislación de consumidores en la calificación de las hipotecas. Se nos ha negado la posibilidad por la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) de denegar determinadas cláusulas que veíamos abusivas, como los tipos de interés moratorios y se nos decía que eso debería ser determinado por los jueces, que nos extralimitábamos. Se han dado apercibimientos disciplinarios a compañeros, que calificaron cláusulas como abusivas. Si se nos hubiera dejado... si no se nos hubiera cercenado este camino, a lo mejor determinadas cláusulas no hubieran accedido al Registro. Y no hay que olvidar que el juez cuando ejecuta una hipoteca solo puede tener en cuenta las cláusulas inscritas, por lo que si hubiésemos hecho constar esos intereses de demora no se hubiesen podido ejecutar por ellos. Ahí tenemos un campo de maniobra muy amplio. Porque a veces se olvida que las hipotecas solo existen tal y como constan en el Registro. Con esas cláusulas, no con otras.
¿Las bases gráficas son el futuro?
Estamos en un momento de auténtica revolución en la forma de gestionar los Registros. Vamos hacia la coordinación entre ambas instituciones. Algo que se busca desde tiempos inmemoriales puede a ser una realidad ahora. El siglo XXI requiere una forma diferente de controlar la propiedad y es a través de sus bases físicas. Necesitamos tener dibujado en el mapa las fincas registrales, porque solo así podremos saber si invaden dominio público o exceden de las servidumbres establecidas en las leyes de carreteras o de costas. Son fundamentales para controlar las limitaciones legales del dominio, que se imponen por el bien general.
¿Los Registros se adaptan bien a las nuevas tecnologías?
Los registradores siempre hemos sido pioneros en el ámbito de aplicar las nuevas tecnologías a nuestra forma de trabajar. Las entendemos como un instrumento al servicio de la institución registral. Los principios hipotecarios se pueden desarrollar también a través de las nuevas tecnologías. Lo que no tienen que alterar son unos principios que han sido útiles y que son imprescindibles para la seguridad jurídica.
¿La entrega anual de cuentas aporta valor a las sociedades?
Me siento muy orgullosa del Registro Mercantil de la Comunidad Valenciana, que está sirviendo de soporte para el desarrollo de las pymes. Ahora estamos trabajando con las Consellerías para que se puedan conocer cuáles son las empresas que son socialmente responsables. Además, el Registro Mercantil es un instrumento al servicio de la transparencia, decisivo en la lucha contra la corrupción. Y creemos en que la Cuarta Directiva se transponga y haga que las participaciones y acciones se inscriban en los Registros Mercantiles, como se hace ya en otros países de Europa. Además, los depósitos de cuentas incluyen información medioambiental, que puede ayudar a hacer diferentes unas sociedades de otras.
¿Y qué representa el cambio de la regulación en el traslado de sedes sociales?
En una desgraciada coyuntura, que hubiese sido mejor que no hubiese tenido lugar, lo único que puedo decir es que los Registros de Valencia y Alicante estarán al servicio de estos cambios y los registrarán adecuadamente. Como profesionales que somos estaremos a la altura.
¿Qué labor desarrollan para prevenir y combatir el blanqueo de capitales?
Los registradores llevamos muchos años trabajando para evitar que se puedan producir delitos a través de los Registros. Ya contempla el Reglamento Hipotecario la necesidad de dar parte de cualquier circunstancia que observemos a la Fiscalía. Más recientemente, con la constitución del Centro Registral Antiblanqueo (Crab), que ha intensificado la estrecha colaboración que los registradores ya mantenemos con el Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención de Blanqueo de Capitales (SEPBLAC), los Registros valencianos colaboran lealmente, enviando información de todos aquellos supuestos en los que pudiera haber algún indicio. Las sociedades modernas requieren un compromiso ético y social de todos sus ciudadanos.