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Los expertos dudan de que una ley estatal pueda regular la vivienda cuyas competencias son de las CCAA

  • No les cabe duda de que la Ley, si no se modifica, acabará ante el Tribunal de Garantías
Foto: EE

Especialistas en urbanismo e inmobiliario de la asociación Lambda Alpha International (LAI) coinciden en señalar que la futura Ley, actualmente en fase de Anteproyecto, se va a encontrar con serias dificultades competenciales a la vista de la jurisprudencia del Tribunal Constitucional sobre la materia.

Resulta un tanto extraño que el Gobierno quiera regular toda la problemática del derecho a una vivienda digna a través de una ley estatal, señalan los expertos en vivienda en una jornada de trabajo organizada por LAI, en la que ha intervenido como ponente el registrador de la Propiedad, doctor en Derecho Fernando Acedo-Rico.

Así, el ponente se ha referido a la sentencia del Tribunal Constitucional de 1997 que asentó que las competencias de ordenación del territorio y vivienda corresponden a las Comunidades Autónomas. Muchas de las medidas recogidas en el texto legislativo deben adoptarse a iniciativa de estas instituciones.

"Solo cabría entender que se pueda estar tramitando un proyecto de ley en materia de vivienda si nos apoyamos en la Sentencia del Tribunal Constitucional de 2001, que modelizó la impugnación que se había hecho a la figura del agente urbanizador recogido en la Ley del Suelo de 1998", ha explicado.

Sin embargo, ha remarcado que la exposición de motivos del Proyecto hace referencia a una sentencia del TC de febrero de 2018 sobre el derecho del propietario a tener o no la vivienda vacía.

Y ha sentenciado que "no cabe duda de que la aprobación de esta Ley acabará en el TC que será el que tenga la última palabra en materia competencia".

Atención de los arrendatarios

En cuanto al contenido del Proyecto, se ha referido en primer lugar, a los arrendatarios, porque deberán atender a las decisiones que tomen los Ayuntamientos y las CCAA, que podrán intervenir en el mercado, rebajar los precios y fomentar el arrendamiento.

Para llevar a cabo esta actuación se establece un mecanismo de carácter excepcional: la posibilidad de solicitar la calificación de zonas tensionadas.

Así, se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos estableciendo que el arrendatario de una vivienda situada en estas zonas podrá acogerse en la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

En definitiva, los nuevos contratos que realicen los propietarios en estas zonas, se limita el alquiler, con carácter general, a la renta del contrato anterior, aplicando una cláusula de actualización anual de la renta.

Otra de las novedades es la introducción de la definición de persona jurídica gran tenedor, término que hace referencia a la persona física o jurídica que es titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 en los términos ya recogidos en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

"Evidentemente, si la propiedad es de una persona jurídica gran tenedor, la renta de los nuevos contratos en áreas tensionadas estará limitada por el contrato anterior conforme al sistema de índice de precios de referencia", ha explicado el ponente.

De esta forma, el Estado tendrá unos precios de referencia para aplicar las limitaciones del alquiler en estas zonas.

También, se recoge la definición de una serie de conceptos relacionados con la vivienda protegida y la vivienda social: vivienda protegida de precio limitado, vivienda asequible incentivada, parque de vivienda y alojamiento del tercer sector, servicios de interés general

Por otro lado, el Proyecto de Ley está imbuido por el principio de accesibilidad universal, de manera que se tienen que articular las medidas necesarias para garantizar la accesibilidad en el parque de vivienda dentro de su ámbito territorial de actuación, con especial atención a la discapacidad sobrevenida por edad.

Para ello, se aplicarán programas de ayuda, así como los fondos de reservas en las comunidades de propietarios.

Cantidades a cuenta

Otra novedad, destaca por Acedo Rico, es la protección de los adquirentes de vivienda en relación a la percepción de cantidades entregadas a cuenta del precio antes o durante la construcción de las viviendas.

De esta forma, se impone a los promotores, comunidades de propietarios y cooperativas la obligación de contratar un seguro de caución con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España o, en su defecto, se permite aval solidario emitido por entidad de crédito debidamente autorizada en nuestro país.

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