Guía de la futura Ley de Vivienda (IV): Nuevas medidas para los procesos de desahucio

El procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad es abordado por el Anteproyecto de Ley de Vivienda, convirtiéndolo en más garantista de lo que ya era hasta ahora.

Así, por ejemplo, se elimina la necesidad de que los servicios sociales municipales requieran el consentimiento del interesado para comprobar que existe una situación de vulnerabilidad.

Una medida para romper la dinámica de las mafias de 'okupación'

Ante una demanda de recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella la notificación del desahucio se hará a quien se encuentre habitando la vivienda y se podrá hacer a los "ignorados ocupantes de la vivienda".

De esta forma se trata de atajar el funcionamiento de las mafias que facilitaban la okupación, cambiando los ocupantes de la vivienda para impedir que pueda llevarse a cabo el desahucio.

Además, para proceder a la identificación del receptor y demás ocupantes, quien realice el acto de comunicación podrá ir acompañado de los agentes de la autoridad.

Si el demandante ha solicitado la entrega inmediata de la vivienda, en el decreto de admisión a trámite de la demanda se requerirá a sus ocupantes para que aporten, en el plazo de cinco días desde la notificación, un título (un contrato) que justifique su situación posesoria.

Si no se aporta una justificación que pueda considerarse suficiente, el tribunal podrá ordenar a través de un auto el desalojo de los ocupantes y la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante, siempre que el éste haya aportado también un título que acredite su derecho a poseer la vivienda y sin perjuicio de que se informe al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales.

Suspensión del lanzamiento en caso de vulnerabilidad

El Juzgado comunicará inmediatamente y de oficio la existencia del procedimiento a las Administraciones competentes, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al Juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente para ello y propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar igualmente por la Administración competente.

En caso de que estas Administraciones públicas confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, social, se notificará al órgano judicial a la mayor brevedad y en todo caso en el plazo máximo de diez días.

De no recibirse respuesta en dicho plazo, se reiterará el oficio otorgando cinco días adicionales y requiriendo la identificación de la persona responsable de emitir el informe solicitado.

Recibida dicha comunicación o transcurrido el plazo, el Letrado de la Administración de Justicia dará cuenta inmediata al tribunal y asimismo dará traslado a las partes para que en el plazo de cinco días puedan instar lo que a su derecho convenga, procediendo a suspender la fecha prevista para la celebración de la vista o para el lanzamiento, de ser necesaria tal suspensión por la inmediatez de las fechas.

Suspensión cautelar por un plazo por dos o cuatro meses

Si ha sido posible la identificación del receptor de la notificación o demás ocupantes de la vivienda. Una vez presentados los escritos de las partes o transcurrido el plazo concedido para ello, el tribunal tendrá que resolver a través de un auto, a la vista de la información recibida de las Administraciones competentes y de las alegaciones de las partes, sobre si suspende el proceso para que se adopten las medidas propuestas las primeras, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica.

Una vez adoptadas las medidas por las Administraciones Públicas competentes o transcurrido el plazo máximo de suspensión previsto en el párrafo anterior, se alzará ésta automáticamente y continuará el procedimiento con normalidad.

No obstante, contra el auto que decida sobre el incidente no cabrá recurso alguno y se llevará a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontrasen en ese momento en la vivienda.

Cuestiones a tener en cuenta por los jueces

Los jueces tomarán la decisión, tras una valoración ponderada y proporcional del caso, teniendo en cuenta las situaciones de vulnerabilidad que puedan darse en la parte demandante y cualquier otra circunstancia acreditada.

El tribunal, para apreciar la situación de vulnerabilidad económica, podrá considerar el hecho de que el importe de la renta, si se trata de un juicio de desahucio por falta de pago, más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30% de los ingresos de la unidad familiar y que el conjunto de dichos ingresos no alcance con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (Iprem).

Este límite se incrementará en 0,3 veces el Iprem por cada hijo a cargo en la unidad familiar.

El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,35 veces el Iprem por cada hijo en el caso de las unidades familiares monoparentales y en 0,2 veces el Iprem por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

Si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad igual o superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cinco veces el Iprem, sin perjuicio de los incrementos por hijo a cargo, que serán acumulativos.

En el caso de que se trate de una persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33% o de persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de 5 veces el Iprem.

A estos mismos efectos, el tribunal para apreciar la vulnerabilidad social podrá considerar el hecho de que, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentren personas que sean consideradas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad.

Plazo por condena firme, resolución arbitral o mediación

El plazo de espera legal de 20 días posteriores a la resolución de condena sea firme, o la resolución de aprobación del convenio o de firma del acuerdo haya sido notificada al ejecutado no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto para estos casos.

No obstante, se establece en el anteproyecto de Ley de Vivienda, aprobado por el Consejo de Ministros, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento deberá haberse procedido tal y como se establece en la futura ley para detectar las situaciones de vulnerabilidad.

Desalojos en caso de usurpación de vivienda

En los procedimientos penales que se sigan por delito de usurpación, regulados en el artículo 245 del Código Penal, en caso de adoptarse con carácter cautelar la medida de desalojo y la restitución del inmueble objeto del delito a su legítimo poseedor y siempre que entre quienes ocupen la vivienda se encuentren personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad, se dará traslado a las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, con el fin de que puedan adoptar las medidas de protección que correspondan.

Estas mismas previsiones se adoptarán por el juez cuando el desalojo de la vivienda se acuerde en sentencia.

Políticas de vivienda en situaciones de especial vulnerabilidad

Se establece en el anteproyecto, de ley que las políticas en materia de vivienda tendrán especialmente en cuenta a las personas que viven en asentamientos y barrios altamente vulnerables y segregados, ya sea en entornos urbanos como en zonas rurales, a las personas sin hogar, a las personas con discapacidad desinstitucionalizadas y a los menores tutelados que dejen de serlo.

Para alcanzar estos objetivos, las Administraciones competentes en materia de vivienda deberán identificar, dentro de su ámbito territorial, las zonas que precisen actuaciones de regeneración y renovación urbana para avanzar en la erradicación de situaciones de infravivienda, a través de acciones integradas que eviten la exclusión social y residencial de la población residente.

Por otra parte, con objeto de luchar contra el fenómeno del sinhogarismo, las Administraciones competentes deberán programar medidas específicas para afrontar el problema desde una perspectiva integrada e intersectorial, que promueva la aplicación efectiva de los programas existentes de política de vivienda y la coordinación entre los diferentes niveles administrativos.

Principio de igualdad y no discriminación en la vivienda

Las Administraciones competentes en materia de vivienda estarán obligadas a adoptar medidas para garantizar la accesibilidad en el parque de vivienda de su ámbito territorial, favoreciendo la adaptación del mismo a las necesidades funcionales de sus residentes o personas destinatarias, con especial atención a la discapacidad sobrevenida por razones de edad.

A fin de hacer efectivo el derecho de las personas con discapacidad y a aquéllas que por razón de tener un edad avanzada necesiten una vivienda accesible, en toda vivienda de nueva construcción y en aquéllas objeto de gran rehabilitación se garantizará el cumplimiento de las condiciones de accesibilidad y el cumplimiento de la normativa en materia de accesibilidad y, en el caso de viviendas preexistentes a la vigencia de la referida normativa, se promoverá la aplicación de medidas de adecuación efectiva, aplicando programas de ayuda a tal fin que se sumen a la aplicación de los fondos de reserva en las comunidades de propietarios.

Más seguridad en los pagos al promotor

En los contratos para la adquisición de viviendas en que se pacte la entrega al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, de cantidades anticipadas deberá hacerse constar expresamente que el promotor se obliga a la devolución al adquirente de las cantidades percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, más los intereses legales en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda. Además, se incluirá una referencia al contrato de seguro o aval bancario, mentando la denominación de la entidad aseguradora o de la entidad avalista.

También, constará el nombre de la entidad de crédito y de la cuenta para hacer entrega por el adquirente. En el momento del otorgamiento del contrato, el promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía individualizada.

Guía de la futura Ley de Vivienda (III): Castigo a la vivienda vacía y al alquiler en zonas tensionadas

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