Fernando Acedo-Rico es registrador de la Propiedad. Doctor en Derecho Cum Laude y graduado en Ciencias Económicas y Empresariales por Icade. Ha ejercido como viceconsejero de Medio Ambiente y Desarrollo Regional de la Comunidad de Madrid y como director de Servicios Jurídicos de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid.
En el ámbito institucional ha ejercido como director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España y como decano autonómico en el Colegio de Castilla-La Mancha. En la actualidad forma parte, como vocal de la Comisión Regional de Urbanismo de Castilla-La Mancha. Desde 2010 es colaborador de la Revista Iuris&Lex de elEconomista.
Hablamos con Acedo-Rico sobre el Anteproyecto de Ley de Vivienda, recientemente aprobado por el Consejo de Ministros para su tramitación en el Parlamento.
¿La futura Ley de Vivienda servirá para arreglar el acceso de los ciudadanos, como pretende?
El texto del Anteproyecto va a tener que revisarse en profundidad en el Parlamento. De entrada, se pueden augurar problemas competenciales entre el Estado y las Comunidades Autónomas (CCAA). La competencia en vivienda es competencia de las CCAA y en el texto se han introducido los principios de unidad de mercado y libertad de empresa.
El urbanismo no es una competencia compartida entre el Estado y las comunidades autónomas. Según tiene establecido en su jurisprudencia el Tribunal Constitucional, a las comunidades autónomas les corresponde el modelo de ciudad y de territorio; al Estado, la determinación de un marco común a través de elementos puntuales. Creo que este asunto traerá mucha conflictividad competencial.
¿Hubiese sido mejor tramitar una Ley Orgánica Armonizadora?
Desde la LOAPA (Ley Orgánica de Armonización del Proceso Autonómico), de principios de los años 80, no ha existido ningún otro intento por aprobar una ley armonizadora en ningún ámbito. En este caso, el Tribunal Constitucional negó el carácter orgánico y armonizador de la ley, declarando inconstitucionales 14 de los 38 artículos del proyecto de ley.
Con la parte que se salvó se aprobó la Ley 12/1983, de 14 de octubre, del Proceso Autonómico. el Tribunal Constitucional ha negado a las Cortes Generales la potestad de interpretar la Constitución, esto es, de redefinir conceptos, deshacer ambigüedades o llenar lagunas del texto. Esa tarea corresponde al TC. Es complicado que el Gobierno trate de limitar las competencias de las CCAA sobre vivienda y derecho de propiedad.
¿Este no es por tanto el camino?
El golpe propinado a la mayoría parlamentaria con la LOAPA es un precedente para evitar nuevas incursiones de los legisladores por el terreno reservad al Constituyente y al Tribunal de Garantías.
¿El apoyo al alquiler sobre la propiedad de la vivienda es viable?
Creo que, con la figura del alquiler, de tanto insistir en ella, se está desvirtuando y demonizando a los propietarios, no cabe duda de que tiene que haber viviendas en alquiler, pero evidentemente debemos dejar al mercado la regulación de su día a día.
En el caso de Cataluña, por ejemplo, donde la ley de contención de las rentas ha cumplido su primer año, se ha reducido un 40% la oferta de vivienda en alquiler y los precios han bajado menos que en otros lugares como Madrid donde el alquiler no está intervenido. Además, se podrían haber abierto otras formas de acceso, como el alquiler diferido, una especie de alquiler con opción a compra
¿Cómo han resultado las experiencias en otros lugares de la UE?
En Berlín se ha propuesto un referéndum no vinculante que reivindica mayor presión sobre los grandes tenedores, En Países Bajos se dividen los alquileres entre los de personas con ingresos menores de 750 euros mensuales y el resto, que va al mercado libre.
Solo en Suecia la contención ha obtenido mejores resultados. Este país recoge un control de los alquileres desde el final de la Segunda Guerra mundial en ciudades como Estocolmo.
El control de la renta se establece en negociación entre asociaciones de inquilinos y de propietarios, pero las listas de espera para obtener un alquiler rondan los nueve años.
En Francia, bajo el Gobierno de Hollande, se aprobó la ley Alur y se definieron zonas tensionadas por todo el país y se impusieron impuestos a las viviendas vacías, pero Francia es un estado mucho más centralizado que España. En 2017 la justicia tumbó la ley y ahora Macron busca vías experimentales para regular el precio del alquiler.
En el caso chino, Xi Jinping manifestó hace años que "las viviendas son para vivir en ellas no para especular", pero el 90% de los ciudadanos chinos ya son propietarios de sus casas, un 87% en zonas urbanas y el 96% en zonas rurales, según un estudio de la Universidad estadounidense de Albany.
¿Eso supone una de las medias más altas del mundo, no es así?
Es una de las medias más altas de vivienda en propiedad en el mundo, no cabe duda de que estamos hablando de un país comunista dónde el dueño del suelo es el Estado qué lo cede durante el plazo de 70 años prorrogable a los promotores para que puedan edificar viviendas.
Estados Unidos, por ejemplo, tiene una tasa de un 65% de viviendas en propiedad. muy por debajo de China, aunque sea comunista.
¿Qué futuro ve a la creación de los parques públicos?
Discrepo de esta opción, basándome en mi experiencia. ¿Han calculado los costes de mantenimiento de estas instituciones? Son muy elevados y todos los gastos revierten en los municipios. Y también creo que el modelo de zonas tensionadas no va a tener mucho éxito. ¿Van a pedirlo las CCAA? Creo que no.
¿La nulidad del sistema de fijación de la plusvalía está dando problemas al comprador de vivienda?
Hay un problema grave, porque para acceder al Registro de la Propiedad es obligatorio presentar la liquidación del impuesto. Esto lleva a que los registradores tengamos que detener la tramitación de las escrituras.
Es un problema que urge una solución, no solo para solucionar el problema recaudatorio de los Ayuntamientos, sino también el de los adquirentes de vivienda.
Por otra parte, aspectos como el de la incorporación del valor de referencia para el precio de la vivienda van ha seguir un camino similar al del impuesto de plusvalía municipal, al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Además, solo afecta a la vivienda, no a las oficinas y locales, lo que es bastante polémico.
¿Hará falta mucha información?
Quiero destacar la actuación modélica de elEconomista y de su revista jurídica Iuris&Lex. De esta publicación han salido tres libros jurídicos de divulgación (del magistrado José Navarro Sanchis, sobre jurisprudencia fiscal; del magistrado Eduardo de Urbano Castrillo, sobre jurisprudencia penal económica; y en mi propio caso, sobre urbanismo y vivienda:'Registro de la Propiedad y vivienda, una visión de futuro', que se presentará en un acto de la Land Economic Society (LAI), el próximo 24 de noviembre). Es necesario extender el ejemplo y que haya mucha información independiente.
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Fernando Acedo-Rico Henning /Registrador de la Propiedad y doctor en Derecho
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