La base imponible de la cuota gradual del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que se devengue en las novaciones modificativas de préstamos hipotecarios por la ampliación del plazo de duración del préstamo, se establece por las modificaciones en las cláusulas financieras, según reconoce la Dirección General de Tributos en una consulta vinculante, de 16 de agosto de 2021, facilitada a elEconomista por Ashurst España.
Recuerdan los abogados de Ashurst España que, en virtud de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, estas novaciones pueden beneficiarse de la exención del AJD, siempre y cuando el acreedor hipotecario sea una entidad financiera, por lo que, en los supuestos en los que el acreedor hipotecario no tiene tal consideración debe tributar por el este gravamen.
La tributación del préstamo depende de la naturaleza del prestamista, pues sólo está sujeto al ITP y AJD –modalidad transmisiones patrimoniales onerosas– si se trata de un préstamo concedido por un particular.
Sin embargo, si el acreedor es un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad está sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En ambos casos, el préstamo está exento del impuesto que le corresponda.
La diferencia es fundamental, pues el llamado 'tratamiento unitario del préstamo' en el Impuesto Actos Jurídicos Documentados impide gravar la hipoteca constituida en garantía de un préstamo sujeto al impuesto.
Por tanto, la escritura pública en la que se formalicen estos préstamos hipotecarios –los constituidos por particulares– no está sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por ser incompatible con transmisiones patrimoniales onerosas.
Por el contrario, la escritura pública de préstamos hipotecarios constituidos por empresarios y profesionales actuando como tales, al estar sujetos al IVA tales préstamos, también queda sujeta a la cuota gradual la escritura pública, por no existir incompatibilidad alguna y cumplirse los requisitos previstos en el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley delITP-AJD.
Un asunto con muchas sombras
No obstante, hasta ahora, esta era una cuestión que suscitaba muchas dudas, puesto que la DGT venía considerando que, en la novación modificativa de préstamos o créditos hipotecarios sujeta y no exenta del AJD, la base imponible se correspondía con el importe de la cantidad total garantizada por la hipoteca en el momento inicial de constitución de la misma. Esta interpretación se basaba en tres sentencias del Tribunal Supremo de 2 de julio de 1991.
Posteriormente, tanto el Tribunal Supremo, en sentencia de 13 de marzo de 2019, como ahora la propia DGT, han modificando su criterio para establecer que el importe de la base imponible debe tener en cuenta únicamente el importe del contenido económico de la cláusula o cláusulas financieras objeto de modificación.
Sin embargo, en la práctica subsistían dudas sobre cómo cuantificar este contenido económico de la cláusula relativa al plazo de duración del préstamo cuando dicho plazo era objeto de ampliación.
Así, la DGT, estima en su resolución de 16 de agosto de 2021, señala que estas cláusulas "en el caso planteado parece que estarían compuestas por los intereses añadidos y los costes adicionales que conlleva la ampliación del plazo".
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