Olas de calor y alquileres: ¿Debe el propietario instalar aire acondicionado?

El aumento de las olas de calor en España está poniendo a prueba la regulación de los alquileres y el derecho a una vivienda digna. ¿Está el arrendador obligado a instalar un sistema de aire acondicionado ante las altas temperaturas? La respuesta, por ahora, es negativa.

"Es importante distinguir entre habitabilidad y confort", subraya Arantxa Goenaga, socia de AF Legis y especialista en Derecho Inmobiliario. La abogada recuerda que la ley no obliga a los propietarios a instalar sistemas de climatización, ni siquiera en periodos de temperaturas extremas, salvo que el contrato de alquiler establezca expresamente lo contrario.

En ausencia de cláusulas específicas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) exige al propietario garantizar que la vivienda está en condiciones de habitabilidad, es decir, que sea segura, salubre y apta para vivir. Sin embargo, esto no implica mantener una temperatura determinada, sino asegurar que el inmueble pueda utilizarse normalmente y sin riesgos para la salud de sus habitantes.

Goenaga matiza que, si una vivienda sufre sobrecalentamiento a causa de un mal aislamiento térmico, podría existir responsabilidad para el arrendador solo si se demuestra que las condiciones realmente impiden el uso normal de la vivienda. "Se trataría entonces de una deficiencia relevante, pero habría que analizar caso por caso. El mal aislamiento por sí solo no implica una infracción legal si no compromete la salubridad o la seguridad", puntualiza.

En cuanto a posibles mejoras, como la instalación de aparatos de aire acondicionado, el inquilino puede proponerlas, pero necesita siempre la autorización del propietario y debe dejar constancia escrita de cualquier acuerdo. Es legal hacerlo siempre que no se afecten elementos comunes o estructurales del edificio.

Aunque no existe una jurisprudencia uniforme, algunas sentencias han obligado a propietarios a realizar obras cuando las deficiencias estructurales impedían el uso normal de la vivienda. Sin embargo, no se ha considerado motivo suficiente la simple ausencia de aire acondicionado, sino problemas graves como humedades, filtraciones o temperaturas extremas derivadas de defectos constructivos.

El marco legal español todavía no contempla de forma específica los efectos del cambio climático en las viviendas en alquiler. Según datos de la Agencia Estatal de Meteorología (AEMET), en 2024 se registraron 23 días bajo alerta por ola de calor en España, con temperaturas máximas por encima de los 42°C en numerosas ciudades. Al mismo tiempo, los colegios de administradores de fincas advierten de un incremento del 35% en las consultas relacionadas con climatización y condiciones de uso en alquileres.

Ante este panorama, Goenaga recomienda a inquilinos y propietarios pactar de antemano: "Incluir en el contrato una cláusula sobre sistemas de climatización puede evitar muchos problemas. Y, si ya hay tensiones, siempre será mejor buscar soluciones de forma consensuada que judicializar el conflicto".

En definitiva, frente al reto de un clima cada vez más extremo, la ley mantiene la habitabilidad como obligación para el propietario, pero no la climatización. La vía del acuerdo y el diálogo entre partes se consolida como la mejor solución para garantizar la convivencia durante los veranos cada vez más calurosos en España.