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La ganancia patrimonial por primas de opción de compra sobre bienes inmuebles tributa en IRPF

  • El titular entrega temporalmente facultades propias del derecho de propiedad
Foto: Istock

La Prima percibida como consecuencia de la cesión del derecho de opción de compra sobre bienes inmuebles se considera ganancia patrimonial que debe incluirse dentro de la renta del ahorro del Impuesto sobre la Renta (IRPF), según establece el Tribunal Supremo, en dos sentencias de 21 de junio de 2022.

El ponente, el magistrado Navarro Sanchís, basa su decisión en la consideración de que estas operaciones implican una transmisión, fundada en la traditio (entrega de la posesión de la cosa sobre la que recae el derecho de propiedad, que se transmite de una persona a otra), derivada, de "la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular".

Cita el ponente que la sentencia de 29 de junio de 2015, que fue dictada para unificación de doctrina, contiene una caracterización, bien perfilada y anclada en las características del negocio jurídico civil de opción de compra, seguida por la de 18 de mayo de 2020, que determina que la prima percibida por la concesión del derecho de esa opción reviste los caracteres de un incremento o ganancia de patrimonio.

La razón por la que se considera, en la jurisprudencia previa que esa ganancia patrimonial debe integrarse en la parte general de la renta del periodo impositivo (artículo 39 del Texto Refundido de la Ley del IRPF) no radica en que no se considere una ganancia patrimonial -calificación ampliamente sostenida en las sentencias citadas- sino porque no reúne los requisitos para su integración en la entonces denominada parte especial de la renta, pues no todos los incrementos de patrimonio se integran en la parte especial, sino solo los que cumplan los requisitos, o se encuentren en el caso, del artículo 40 del Texto Refundido de la Ley del IRPF. La sentencia, se basa en legislación que ya no está en vigor, pero el fundamento se mantiene vigente.

En el caso en litigio se produjo una elevación a público de contrato privado de opción de compra sobre un bien inmueble. Mediante escritura pública, la recurrente y sus hermanos elevaron a público un documento privado de opción de compra.

La recurrente presentó, en plazo reglamentario, la declaración de IRPF del ejercicio 2007, en la que no se recogía la obtención de ganancia patrimonial alguna derivada del otorgamiento de la opción de compra.

La Inspección estimó que ésta suponía una ganancia patrimonial que debía imputarse temporalmente al período impositivo en el que se otorgó la concesión de la opción, que es cuando tuvo lugar la alteración patrimonial, esto es, en 2007, ganancia a integrar en la base imponible como renta general al no derivar de una transmisión, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley del IRPF. En vía económico administrativa se desestimó el recurso.

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