El apetito de los fondos internacionales por el ladrillo español es insaciable, lo que se ha reflejado en el cierre de 2017 con un fin de año frenético en el mercado de venta de carteras de deuda con colateral inmobiliario por parte de la banca. Entre las operaciones que ha habido en curso en los últimos meses del año y las transacciones cerradas, se estima que se han traspasado unos 60.000 millones de euros de valor bruto contable, frente a los 22.000 millones de 2016. | Más noticias en la revista digital gratuita elEconomista Inmobiliaria.
De este volumen total, Blackstone ha sido, sin duda, el gran protagonista al adquirir la mayor cartera inmobiliaria vendida en la historia de España y una de las más grandes de Europa.
El fondo estadounidense acordó con el Santander la compra del 51% de todos los activos tóxicos -préstamos morosos e inmuebles adjudicados- del Popular con un valor bruto de 30.000 millones. Una operación récord en nuestro país que cerró el banco presidido por Ana Botín para sanear la recién adquirida entidad.
Cerberus ha sido el otro gran comprador en 2017 al hacerse con Anida y activos inmobiliarios de BBVA con un valor bruto de 13.000 millones en activos mediante la creación de una sociedad conjunta en la que el fondo tendrá una participación mayoritaria del 80% y BBVA del 20%.
Estas dos operaciones son un claro reflejo del papel dinamizador que están tomando los fondos en el mercado inmobiliario español, ya que además de haber supuesto el impulso para la nueva generación de promotoras inmobiliarias, también están siendo la herramienta principal de saneamiento de las entidades financieras. "Los fondos han tenido un papel fundamental, ya que han sido quienes han puesto precio a las carteras y han aportado el capital para ejecutar las compras", explica Manuel Ángel González Mesones, socio de Corporate Finance para el sector Financiero de KPMG en España, que señala que en el mercado primario -venta de carteras directamente de los bancos- las promotoras, las otras grandes consumidoras de deuda con colateral inmobiliario, "no han sido especialmente activas, dado que sus criterios son muy selectivos". No obstante, "las grandes promotoras llevan varios años comprando activos adjudicados de forma selectiva tanto a entidades financieras como a diferentes jugadores del mercado como Sareb o fondos que han adquirido dichos activos mediante la compra de carteras".
En este sentido, Emilio Portes, director de financial advisory de la consultora inmobiliaria JLL, destaca que, si bien el papel de los fondos ha sido clave, las promotoras también han tenido su función, al convertirse en "vehículos instrumentales de los fondos para desarrollar el suelo adquirido en carteras como NPL -préstamos dudosos- o REO -adjudicados-". Gracias a esta intensa actividad, en la que además de Blackstone y Cerberus han destacado otros actores como Bain, Goldman Sachs, Oaktree, De Shaw, Deutsche Bank, Lone Star o Apollo, la banca ha logrado reducir el volumen de activos tóxicos relacionados con el sector inmobiliario a casi la mitad en un año, pasando de algo más de 132.000 millones a unos 75.000 millones de euros. A esta cifra habría que sumarle los 40.000 millones de la Sareb, por lo que el total se elevaría a unos 115.000 millones de euros al cierre de 2017.
Esta cifra se encuentra muy por debajo de los casi 400.000 millones que se alcanzaron en el pico de la crisis, pero todavía está lejos de los menos de 10.000 millones que se registraron antes del estallido de la burbuja.
A pesar del elevado volumen de operaciones que ya se ha cerrado y de que el apetito de los fondos sigue latente, los expertos aseguran que la banca no será capaz de situarse de nuevo en los niveles de morosidad que se alcanzaron antes de la crisis. "En teoría, sería posible si las entidades optaran por reducir toda su exposición mediante ventas; sin embargo, es un escenario bastante improbable, ya que el ritmo actual de desinversión orgánica de las entidades refleja que los plazos para conseguirlo podrían ser bastante largos, pues en muchas ocasiones se tienen que seguir procedimientos judiciales extensos para llegar hasta el activo", explica González.
El experto cree que "dependerá de la duración del ciclo de crecimiento en que nos encontramos, si las políticas monetarias y la estabilidad del mercado facilitan un ciclo largo, es posible que se consiguiera. Si, por el contrario, entráramos en una nueva fase de incertidumbre o recesión, sería esperable que se generasen nuevos créditos impagados que impidan que se consiga ese objetivo".
Las dos grandes operaciones que se han cerrado en 2017 marcarán un hito en la historia de España, ya que no se espera que vuelvan a repetirse, al menos en el ciclo actual.
Operaciones más moderadas
"La actividad seguirá siendo alta, pero por el tamaño de las entidades que quedan por vender, no creo que veamos este año operaciones igual de relevantes. El foco seguramente estará más en transacciones de entre 500 y 2.000 millones de valor nominal, lo que puede llevar igualmente a un acumulado del año elevado, ya que al final este tamaño de las operaciones consigue movilizar a los grandes fondos de inversión y de cara a la preparación de las carteras y la transaccionabilidad son unos volúmenes que los equipos de análisis son capaces de ver en unos tiempos razonables para llevar a cabo el proceso de venta", detalla González.
En línea con las operaciones que se esperan para 2018, se han movido también las transacciones cerradas en los últimos meses del año, como por ejemplo la cartera que el Sabadell ha vendido al fondo de pensiones canadiense Canada Pension Investment Board (Cppib), al que ha traspasado por 200 millones de euros una cartera de activos inmobiliarios valorada en 800 millones de euros. Asimismo, la Sareb puso el broche de oro a su ejercicio con la venta de la cartera denominada Inés, siendo esta transacción la operación institucional de mayor tamaño realizada en 2017.
El comprador es Deutsche Bank, que se ha hecho con una cartera de créditos por un importe nominal de 375 millones de euros. Los préstamos están garantizados por inmuebles situados, principalmente, en la Comunidad de Madrid, Cataluña, Andalucía y Aragón.
