Inmobiliaria

Los supermercados siguen siendo atractivos para el inversor en 2022

  • Durante el año pasado captaron 500 millones de inversión inmobiliaria
  • El 70% de los consumidores españoles prefieren la compra física

Las cadenas de supermercados tiraron del carro de la inversión inmobiliaria en retail durante el año pasado en España, acaparando la mitad de los cerca de 1.000 millones de euros contabilizados en 2021. En concreto, los supermercados invirtieron 500 millones de euros en bienes inmuebles en 2021, según la consultora JLL. ¿Seguirán en 2022 manteniendo ese atractivo para el inversor?

"Todo apunta que será así porque los supermercados junto con la logística son uno de los grandes reclamos de los inversores. Las cifras de 2021 así lo corroboran, mientras que el retail cayó un 56%, los supermercados incrementaron su cuota un 30%. Nos encontramos en un proceso de expansión de las cadenas de supermercados y además, según un estudio publicado por la firma especializada en tecnología aplicada al marketing, Valassis, el 70% de los consumidores españoles sigue prefiriendo los supermercados físicos para realizar sus compras de alimentos y productos para el hogar, por delante de marketplaces o los canales online, luego existe una clara demanda de estos centros", explica José María Gómez Acebo, director de clientes institucionales de Urbanitae.

El segmento de la gran distribución lideró el interés inversor en 2021 captando 500 millones en este tipo de inversión en inmuebles en un entorno marcado por los planes de expansión de las principales cadenas de supermercados que operan en nuestro país. Estos operadores acapararon la mitad de la inversión en claro contraste con los datos registrados en los ejercicios previos a la pandemia, con una cuota que oscilaba entre el 5 y el 10% entre los años 2017 y 2019. E incluso, este 50% está muy por encima del 30% del récord alcanzado en 2020 en plena crisis del coronavirus, según datos de JLL.

Este empuje de los supermercados se refleja también en el repunte del cuarto trimestre del año, con operaciones destacadas como la compra por parte de Realty Income Corporation de unos 30 establecimientos de Caprabo en Cataluña por 110 millones de euros; la adquisición de tres hipermercados Carrefour por 64 millones por parte de la misma firma estadounidense; así como la compra por parte de Square Asset Management de diez supermercados (ocho de Carrefour y dos de Cash Lepe) por 21 millones de euros.

El sector de alimentación se posiciona como uno de los más atractivos para los inversores

"El sector de los supermercados ha demostrado su fortaleza y resiliencia en una situación extrema como la pandemia; los inversores ven este mercado como muy seguro, y de reducida complejidad en la gestión inmobiliaria. Como compradores podemos encontrar desde inversores privados, que adquieren un solo activo, hasta fondos de inversión globales, especializados en grandes operaciones de Sale & Leaseback", explica Augusto Lobo, director de Retail de JLL España.

Fuera de España

En otros países de Europa como Francia, Alemania y el Reino Unido, los operadores nacionales son las cadenas de supermercados líderes con una amplia red de tiendas en sus países. Las autoridades locales de la competencia supervisan de cerca las iniciativas de fusiones y adquisiciones para garantizar una competencia de mercado sana. Ninguno de los principales supermercados, como Carrefour y E.Leclerc en Francia, Tesco y Sainsbury's en el Reino Unido o Edeka Group y Rewe Group en Alemania tienen una cuota de mercado superior al 28%.

Por su parte, según datos de Alimarket, en España el 65% de las ventas están controladas por diez grupos, entre los cuales no solo se encuentran las grandes cadenas de distribución como Mercadona, Dia, Carrefour, Eroski, Lidl, El Corte Inglés o Alcampo, sino también algunos grupos regionales como Consum o Covirán.

El 65% de las ventas en supermercados en España están controladas por 10 grupos

Debido a la intensa competencia y la variabilidad emergente de los canales de venta, en el sector de alimentación los márgenes son estrechos, lo que alienta a los operadores a emplear diversas estrategias para mejorar la rentabilidad, incluida la optimización del espacio físico, la densificación con usos acumulativos no alimentarios, el crecimiento de sus carteras de tiendas y la actividad de fusiones y adquisiciones.

Hay que destacar que incluso han surgido nuevos operadores en el mercado, como es el caso del grupo ruso Torgservis, que a través de su filial española Marketlights ya ha abierto sus tres primeras tiendas en España, enfocando su modelo comercial hacia el segmento de descuento duro.

Entre las principales operaciones del año 2021 ha destacado la compra por parte del fondo británico Blackbrook de un portfolio de 22 supermercados Eroski a Lar España por 59 millones de euros; la compra por parte del fondo de inversión israelí MDSR de un portfolio de 27 supermercados Mercadona, por un volumen cercano a los 100 millones y la adquisición de Realty Income Corporation de siete hipermercados Carrefour por 93 millones de euros.

Por tipología de superficie comercial, la mayor inversión en retail de 2021 correspondió a High Street, con un total de 270 millones de euros en operaciones entre las que destaca la compra del número 11 de la madrileña Puerta del Sol por parte de Bankinter por un valor de 80 millones.

Si analizamos los datos del segmento de los Parques Comerciales, JLL recoge una inversión conjunta de 160 millones con la compra del Ikea en Palma de Mallorca por parte de AB Sagax por un valor de 50 millones de euros o la adquisición del parque comercial Bahía Azul en Málaga por Corum Asset Management tras desembolsar 23 millones de euros. En el caso de los centros comerciales, las transacciones inmobiliarias alcanzaron el año pasado un valor de 70 millones de euros con operaciones destacadas en la recta final de año como las protagonizadas por Ociopía (Orihuela, Alicante), Sexta Avenida (Madrid) y Abella (Lugo).

Puesto que el sector de alimentación se posiciona como uno de los más atractivos para los inversores en los últimos tiempos, la apuesta de los grupos internacionales y grupos regionales por importantes planes de expansión supone una oportunidad para el mercado de inversión.

JLL augura que las compras online continúen con tasas más altas que antes de la pandemia, pero prevé que la demanda reprimida, la creciente afluencia en las tiendas físicas y la actividad de expansión o reubicación selectiva de retailers impulsen un aumento gradual de la actividad de arrendamiento para 2022.

"Puede que el comercio electrónico esté en plena ebullición, pero cuanto más deprisa crezca, mayor será su necesidad de contar con escaparates físicos relevantes. La expresión "ver para creer" ha recuperado todo su apogeo en el mundo digital. Claro que ese necesario gancho experiencial lo podrán ofrecer solamente los mejores activos, los que sean modernos, con una amplia oferta de servicios, estén bien gestionados y con un mix comercial cualificado", asegura Hernan San Pedro, director de Relaciones con Inversores y de Comunicación Corporativa de Lar España.

Una alianza infinita

Hace tiempo que el aparente cara o cruz entre el comercio digital y el físico ha sido superado por la omnicanalidad como única moneda de curso legal, afirma Hernán San Pedro, director de Relaciones con Inversores y de Comunicación Corporativa de Lar España. El off y el on carecen de sentido por separado, como ya han asumido e interiorizado la inmensa mayoría de grandes marcas y de propietarios de parques y centros comerciales.

"Si queremos atraer y fidelizar a clientes finales, nos necesitamos mutuamente. Formamos una alianza infinita, establecida sobre un aporte tecnológico compartido, donde la tienda física representa una experiencia diferencial y única para cada uno de los clientes finales. Una tienda emblemática es la mejor manera de que una marca mantenga un contacto real con sus clientes. La atracción de compra solo se fideliza a través de un espacio tangible y real. Aporta contactos experienciales y personales, claves para fidelizar esa marca en vez de que el fabricante quede expuesto a la siempre impredecible y arriesgada ruleta de arrastrar ofertas por una pantalla táctil. El "go to market" sigue siendo un aspecto aspiracional clave, que debería estar en el núcleo de la estrategia de marketing de la gran superficie comercial", apunta Hernán San Pedro.

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