Antes de los omnipresentes asistentes virtuales, quizá la primera referencia popular de lo que era un edificio inteligente -demasiado, de hecho- la vimos en Los Simpson. En un episodio de 2001, la familia adquiere la llamada Ultrahouse, una vivienda que resuelve todas las tareas domésticas y habla con la voz de Pierce Brosnan. Todo son ventajas hasta que el software se enamora de Marge y se propone acabar con su marido, Homer.
Más allá de anécdotas ficcionales, en los últimos veinte años la tecnología de los edificios ha ganado muchos enteros. Los edificios inteligentes son una realidad -ciertamente benigna-, aunque no seamos muy conscientes de ello. De la mano de los building management systems (BMS), algo así como sistemas operativos para edificios, permiten gestionar aspectos claves del funcionamiento cotidiano de un edificio.
Pero ¿qué son exactamente estos BMS? También se los conoce como building automation systems (BAS), y en general hacen referencia a redes inteligentes de controladores -basados en microprocesadores- instalados en inmuebles para realizar funciones diversas. Por ejemplo, manejar y supervisar el funcionamiento del aire acondicionado, la ventilación, la iluminación o el abastecimiento de agua. La clave es que todos estos componentes están integrados, de manera que operan como un todo.
Como apunta el documento New Criteria for a New, Smart Building Era, elaborado por Siemens, hoy en día la infraestructura digital de un edificio, es decir, la red de tecnología informativa y operativa que lleva integrada y que permite su funcionamiento diario, rivaliza en importancia con la infraestructura puramente física. El armazón tecnológico a menudo se compone de sensores que captan datos, accionadores que analizan esos datos para ofrecer una respuesta, plataformas que permiten la comunicación y unidades de almacenamiento y análisis que proporcionan la funcionalidad y la inteligencia.
La tendencia es más evidente en edificios de oficinas, pero está arraigando también en la promoción residencial, área de expertise de Urbanitae. Según los datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate, este año se terminarán en España más de 133.000 viviendas de obra nueva de más de 6.300 promociones. De acuerdo con Idealista, las grandes promotoras lanzarán al mercado no menos de 31.000 viviendas en 2022. La mayoría incorporan la domótica, como Vía Célere, Neinor Homes o Pryconsa, que desde 2019 construye solo viviendas inteligentes.
Edificios inteligentes... y eficientes
Así, el futuro de los BMS es prometedor tanto en el área residencial como en los sectores comercial e industrial. Según las previsiones de Verified Market Research, el mercado global de BMS alcanzó los 11.000 millones de dólares en 2019, y superará los 26.000 millones en 2027. El crecimiento del mercado en los próximos años se verá reforzado por la necesidad de mejorar la eficiencia energética y operativa de los edificios e incrementar la sostenibilidad.
Los BMS aprovechan diferentes tecnologías, como plataformas de análisis de datos basadas en la nube, internet de las cosas e inteligencia artificial -lo cual plantea desafíos en materia de ciberseguridad-. Como apuntan desde Verified Market Research, los BMS incrementan la eficiencia general del edificio: ayudan a reforzar la fiabilidad de la red eléctrica, alargan la vida útil del equipamiento, reducen las emisiones de carbono, ahorran agua, elevan la productividad y, en fin, hacen que sea más confortable.
En el escenario de la pandemia, el uso combinado de estas tecnologías ha habilitado nuevas funciones, desde automatizar la desinfección de zonas mediante sensores e internet de las cosas a controlar la ocupación del edificio, mejorar la calidad y renovación del aire o medir en tiempo real el uso de los espacios y la incidencia de nuevos casos o situaciones que requieren una intervención rápida.
Oficinas conectadas
En este sentido, la generalización del uso de sensores anticipa cambios notables en el lugar de trabajo. Como señala la consultora Knight Frank, en 2025 habrá en todo el mundo 75.400 millones de dispositivos conectados mediante internet de las cosas: cinco veces más que en 2015. Ello implica un incremento similar de sensores que continuamente generan datos útiles.
Además de los usos citados, Knight Frank cita otras ventajas interesantes. Una de ellas es la capacidad de crear una experiencia de trabajo fluida, gracias al uso de la tecnología para encontrar un puesto de trabajo disponible, localizar a otros miembros del equipo, reservar salas de reuniones u otras instalaciones o incluso acceder a servicios de conserjería.
Otro beneficio crucial desde el punto de vista del real estate será la optimización del espacio a partir de más criterios que el puro coste. Los edificios inteligentes representan una oportunidad única para tomar decisiones más informadas, con un enfoque analítico, sobre el uso real de un edificio, su mantenimiento y -aquí está la clave- su papel concreto en la consecución de los objetivos de la compañía.
En Urbanitae ya estamos explorando la manera de transformar el mercado de oficinas. El pasado septiembre nos aliamos con la proptech Psquared para adquirir, reformar y vender espacios de trabajo haciendo hincapié en la sostenibilidad y la promoción del talento. El primer proyecto resultado de esta alianza es The Haus, un espacio vanguardista en Barcelona que, además de lograr una rentabilidad muy atractiva para nuestros inversores, acaba de estrenar dueño, la compañía londinense de pagos SumUp.
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