Diez años después del estallido de la burbuja inmobiliaria, el mercado de la vivienda puede celebrar que ha vivido en 2018 su mejor año tras la crisis, registrando un incremento interanual de precios del 5,8% en el último trimestre del pasado ejercicio.
Se trata del mayor encarecimiento desde el tercer trimestre de 2007, año en el que las casas tocaron techo con precios medios de 2.044 euros por metro cuadrado. Ahora la vivienda terminada (nueva y usada) se sitúa en 1.337 euros, lo que supone que el mercado se encuentra todavía un 34,7% por debajo del pico, según los datos del último estudio de Tinsa.
El año 2019 arranca también con buenas perspectivas según apuntan los expertos, si bien, estos advierten de que en las grandes urbes, que hasta ahora han estado tirando del precio, "empiezan a apreciarse algunos síntomas de fatiga en el ritmo de crecimiento".
"Empiezan a apreciarse algunos síntomas de fatiga en el ritmo de crecimiento".
"El mercado de la vivienda va a seguir dando claras muestras de recuperación porque nos encontramos en un ciclo expansivo del sector, pero será un crecimiento más moderado que el que hemos visto este año por dos motivos: las previsiones de diferentes organismos internacionales y del propio Gobierno apuntan a un crecimiento débil. Y, segundo, porque el contexto de la financiación va a cambiar con una eventual subida de tipos y nuevas reglas en el mercado, como la ley hipotecaria", destaca Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa.
Además, la experta asegura que "esa recuperación será más contenida porque, como revelan nuestros estudios, la demanda del ciudadano medio no acaba de despertar. Aunque en 2018 hemos tenido un contexto macroeconómico más positivo, la pérdida de poder adquisitivo de los españoles durante la crisis, la falta de ahorro, la calidad y temporalidad del empleo en nuestro país complican el acceso a la vivienda, sobre todo de los segmentos de edad con más dificultades, como los jóvenes".
Más ventas e hipotecas
Se estima que la economía española crezca en 2019 a un ritmo ligeramente inferior al actual, con una variación media anual esperada de 2,6% en 2018 y de 2,2% en 2019, según el panel de previsiones de Funcas correspondiente a noviembre de 2018, con una me-nor contribución de la demanda (ralentización del crecimiento del consumo privado) y acaso una mayor aportación de las exportaciones. En cualquier caso, la tasa de desempleo continuaría reduciéndose.
Con estas previsiones, desde Tinsa esperan que "que el mercado residencial continúe creciendo en número de transacciones a buen ritmo, aunque algo más moderado que en los últimos trimestres, a la vez que los aumentos de precios se consoliden fuera de las principales áreas urbanas y territorios costeros, donde hasta ahora se ha producido el grueso de la recuperación de valores desde mínimos. Las nuevas hipotecas crecerían a un ritmo algo mayor que las transacciones totales y la obra nueva proseguirá su senda de recuperación".
Concretamente, la tasadora estima que el precio medio de la vivienda se incrementará entre un 5 y un 7% el próximo año.
En cuanto al número de operaciones, "la recuperación económica, del empleo y la consolidación de la financiación hipotecaria van a permitir que "cerremos 2018 cerca de las 520.000 operaciones de compraventa, lo que supondría un 12% más que en 2017 y superar por primera vez desde 2008 la barrera del medio millón de compraventas", apunta Toribio.
Así, estas cifras seguirán en aumento, pero a un ritmo más relajado, según las previsiones del Ministerio de Fomento, que espera que el volumen de operaciones se sitúe entre las 625.000 y las 650.000, lo que supone un crecimiento del 5-10.
Vivienda Nueva
En cuento a los hipotecas Toribio estima que 2018 se cierre en torno a las 350.000 hipotecas, un 12% más que hace un año, mientras que los Notarios prevén para el 2019 un incremento de entre el 10 y el 15%, alcanzándose entre 275.000-300.000 operaciones.
Según el informe de Sociedad de Tasación, en 2018 el precio medio de la vivienda nueva en España aumentó un 5,4% en las capitales de provincia, alcanzando los 2.348 euros por m2 , con un 2,8% de crecimiento en el segundo semestre del año, inferior al 3,3% registrado en el mismo periodo del año pasado. Según este estudio, el precio medio de una vivienda tipo de 90 m2 en las capitales de provincia es de 211.300 euros.
La falta de ahorro, la temporalidad y calidad del empleo complican el acceso a la vivienda
Las capitales de provincia, lideradas por Barcelona (4.178 euros por), San Sebastián (3.515 euros) y seguida de cerca por Madrid (3.404 euros ), siguen ejerciendo un efecto tractor en el incremento de los precios del territorio nacional.
En el resto de ciudades estudiadas que no son capitales de provincia, el precio medio de una vivienda nueva se ha situado en 1.632 euros por m2 , lo que supone un aumento del 3,3% respecto a diciembre del año anterior.
Según las estimaciones de Sociedad de Tasación en 2019 el precio de la vivienda nueva crecerá, en promedio, en una horquilla de entre 4,5 y 5%, siempre que las variables fundamentales de la economía española y el contexto internacional no sufran alteraciones de por causas no inmobiliarias.
