Hace unas semanas, la mayorista estadounidense Sears confirmó su quiebra, dejando enormes locales vacíos en los denominados malls estadounidenses. "El tráfico en sus párkings había caído un 44% desde 2011", afirman desde Bloomberg, como una forma más de medir la afluencia de público. Westfield es propietario, por cierto, de unos 30 aparcamientos.
La disrupción que ha supuesto Amazon ha provocado que muchos pequeños comercios echen el cierre o que las grandes marcas reduzcan su presencia física en favor de las ventas online. Ahora, el problema es que los dueños de esos locales que se han quedado vacíos no encuentran nuevos inquilinos para ocuparlos o, si lo hacen, es gracias a que renegocian las rentas a la baja.
La traslación a cifras concretas de esta situación es que la mayor socimi cotizada europea, Unibail-Rodamco-Westfield (desde la compra de esta última hace menos de un año), sufre el desplome más abultado del sector -pérdidas de más del 25% en el año- y que el descuento medio al que cotizan las inmobiliarias con centros comerciales supera el 31% respecto al valor de sus activos en 2018. Supone 14 puntos porcentuales más que la rebaja que tienen las acciones de socimis especializadas en oficinas -entre ellas, Merlin Properties y Colonial, que cotizan entre un 22,8% y un 10,7% por debajo de su NAV por acción-; y el doble del residencial -con firmas como las francesas Covivio o Gecina-.
"Los centros comerciales están enfrentando grandes desafíos ante la irrupción del comercio online, aunque es verdad que se está produciendo a distintas velocidades. En Reino Unido las ventas por Internet representan el 17% del total; en España, el 5%.
La tendencia es muy clara y complica mucho el futuro para los propietarios de grandes centros comerciales", asegura Guy Barnard, responsable de Global Property en Janus Henderson.
En lo que va de año, el sectorial europeo de Real Estate pierde un 7,51% -está, de hecho, en la parte media-alta de la tabla-, lo que no impide que las socimis más vinculadas al retail, tales como Unibail o la francesa Klépierre, coticen en zona de mínimos desde 2012.
Un 'gigante' en problemas
"El riesgo principal que estamos viendo es que, con el cambio de ciclo, lo que se está produciendo es una caída de los alquileres y un aumento de la deuda, mientras que todavía no se conoce cuál puede ser el catalizador a futuro", afirman los analistas de Citigroup. Unibail-Rodamco-Westfield cotiza con un descuento del 27% respecto al NAV por acción previsto para 2018 -en 215 euros, frente a los actuales 157 euros-. El valor de su cartera alcanza los 63.700 millones de euros, entre los que figuran 11 centros comerciales en España -como La Vaguada o Parquesur en Madrid, o Glòries en Barcelona-.
La francesa Klépierre, dedicada exclusivamente a retail europeo, presenta un descuento en sus títulos del 25%; sobre un portfolio de 23.415 millones de euros, el equivalente a la cartera de Merlin y Colonial juntas. La compañía, parte interesada, defiende que "una tienda pueda aumentar las ventas online de una marca un 10%".
Pero son, sin duda, las dos grandes firmas británicas, Land Securities -cuya cartera está compuesta por tiendas prime en Londres y su zona financiera- y British Land -que divide casi al 50% el peso del retail y las oficinas entre sus activos- donde se encuentra el mayor descuento -de más del 36% sobre el NAV-, afectadas tanto por el sector como por el país, Reino Unido, donde el ciclo inmobiliario está más avanzado y es el que directamente sigue los pasos de Estados Unidos, donde sólo sobreviven los centros mejor ubicados de las grandes ciudades.
Allí Amazon, sin embargo, lanzó hace año y medio un mensaje contrario, con la compra por 13.700 millones de Whole Foods: ellos también necesitaban una tienda a pie de calle en la que vender.
Merlin tiene la mejor recomendación
La firma capitaneada por Ismael Clemente ha vuelto a ser el mejor consejo de compra del Stoxx 600 Real Estate y también de 'La Liga Ibex' de 'elEconomista'. Merlin Properties repunta un 0,9% en el año, ocho puntos menos que el sector gracias al peso en su cartera compuesta por oficinas y logística. Verá crecer su NAV un 22,8% en el trienio, hasta los 16,2 euros estimados.
