El Banco Santander mantuvo "conversaciones confidenciales" con dos grandes fondos de inversión para tantear la venta de los activos inmobiliarios del Popular semanas antes de adquirir el que era el sexto banco del país. La entidad elaboró un informe interno fechado a 21 de mayo de 2017, tres semanas antes de comprar el banco, sobre la estrategia para gestionar el ladrillo del Popular ante una posible adquisición.
El documento se enmarca dentro del bautizado Proyecto Neptuno, plan que elaboró la entidad cántabra para adquirir el Popular en caso de que cayera, como al final sucedió. El propio vicepresidente del Santander y presidente del Popular, Rodrigo Echenique, ya aseguró en la comisión del Congreso que investiga la crisis financiera en el mes de julio que el Santander tenía preparada la opción de comprar la entidad en un escenario de resolución desde que determinó no hacer una oferta por ella dentro del proceso privado de venta.
Así, el informe del Proyecto Neptuno refleja que el Santander mantuvo conversaciones confidenciales con Blackstone y Lone Star para tantear su apetito por adquirir los activos inmobiliarios del Popular. Finalmente, y tan solo dos meses después de que el grupo encabezado por Ana Botín comprara el sexto banco del país, Blackstone adquirió el 51% de estos activos.
El documento ya marcaba la estrategia a seguir para la desinversión de estos activos de una forma casi idéntica a como ocurrió. Así, el banco proponía encontrar un fondo de inversión con el que formar una sociedad conjunta (joint venture) a la que traspasar el ladrillo y de la que el Santander tendría una participación que podría alcanzar hasta el 80%. Finalmente, se quedó en un 49%.
"Ambas firmas están muy interesadas en participar (incluyendo cartas de intención)", señala la entidad en referencia a las conversaciones mantenidas con Blackstone y Lone Star, según el informe del Proyecto Neptuno al que ha tenido acceso elEconomista. "Para poder reducir rápidamente la exposición a esta cartera, es fundamental asociarse con este tipo de inversores (frente a una alternativa de liquidación ordenada) y, para que estos inversores estén interesados, los precios oportunistas son fundamentales", relata el texto. El banco estimó que la desivensión de forma orgánica de estos activos tóxicos se extendería cinco años con la reducción de solo la mitad de ellos.
Rentabilidad de la operación
El Popular tenía una cartera de activos inmobiliarios y créditos morosos valorada en 29.700 millones de euros brutos. No obstante, el banco tenía provisionado el 45% de los mismos con una dotación de 13.200 millones, lo que daba un valor neto al paquete de 16.400 millones. El Santander, inicialmente, y antes de que la Junta Única de Resolución (JUR) interviniera el banco, estimaba que el precio para adquirir esta cartera de modo que le reportara una rentabilidad entre el 15 y el 20% era de 9.600 millones de euros. Es decir, con un descuento del 68% respecto al valor bruto.
Esta cuantía amortiguaría el riesgo del banco y le proporcionaría suficiente flexibilidad para tener un plan de limpieza acelerado, asociándose con otros compradores. El documento del plan Neptuno, alias que se utilizó para sustituir el nombre del Popular, resume al final una serie de pros y contras para hacerse con la cartera de activos inmobiliarios del banco. Entre los inconvenientes, el Santander destaca que la naturaleza de los inmuebles y créditos dudosos del Popular son, "en general, de baja calidad y mal cuidados", lo que podría afectar a los requisitos de liquidez y capital del grupo. "Neptuno ha sido muy pasivo en la venta de activos durante la crisis", recalca. En otra parte del texto, añade que el portafolio ha sido "fuertemente subestimado durante la crisis" por Neptuno dada la falta de flexibilidad, debido a la escasez de provisiones.
Además, el documento señala que la gestión de la cartera inmobiliaria y la salida al por menor requerirían un tiempo significativo y un riesgo en la ejecución dada la magnitud de la operación. Entre las ventajas para la adquisición, el Santander destaca el momento de auge que está viviendo el sector inmobiliario de nuevo en España. Y, a su par, el "fuerte apetito" de los mejores socios internacionales por estos activos, en referencia a Blackstone y Lone Star.
