Su trayectoria en los últimos años lo ha situado en la primera línea del mercado inmobiliario español. Más de dos años después de la salida a bolsa de Merlin Properties, y en el inicio de una nueva etapa, Ismael Clemente sigue explicando el negocio y la situación financiera de la compañía de la misma forma didáctica que, como él mismo cuenta, aprendió de sus padres, maestros. Ahora es el hijo el que intenta explicar a su padre "con lápiz" en mano "cómo funciona este negocio".
Aún lucha con la lacra que dejó en la sociedad el viejo ladrillo, pero está convencido de que cuando un inversor "cuente a su vecino que se ha pagado el viaje a Praga con los dividendos que le ha repartido Merlin", valores como éste se harán hueco entre pequeños accionistas. Pese a la cercanía que mantiene, aquella socimi que debutó en el parqué ya no es la misma. Se ha transformado en la gran firma inmobiliaria del país, tras incorporar los negocios de Testa y Metrovacesa. Comienza, como reconoce Clemente, "un periodo de vulnerabilidad", en el que es posible que llegue un comprador con una buena oferta. Pero lo tiene claro: "Con eso hay que vivir. Si Amancio Ortega hubiera pensado eso, nunca hubiera llegado a tener una compañía del tamaño y la dimensión social de Inditex".
La incorporación de Metrovacesa es casi una segunda salida a bolsa para Merlin...
Las grandes diferencias son el tamaño, mucho mayor, y la presencia de un núcleo de accionistas que hasta la fecha no habíamos tenido nunca, con casi un 30 por ciento. Todo estará listo el 26 de octubre para que puedan empezar a cotizar las nuevas acciones.
¿Cómo afronta la nueva gran etapa de la compañía como cotizada?
Creo que la operación es buenísima para Merlin, porque la refuerza mucho en oficinas, le permite trabajar en un plano de relación de mucha más igualdad en centros comerciales y le crea una división de residencial de alquiler que creo que va a ser un cohete. La operación profesional de viviendas en alquiler en España es un mercado virgen.
Los activos totales rondarán los 10.000 millones de euros. ¿Qué representan sobre el total del mercado español?
En oficinas, tenemos 1,15 millones de metros cuadrados y las tres ciudades grandes en las que operamos en la Península Ibérica (Madrid, Barcelona y Lisboa) pueden tener unos 25 millones de metros cuadrados. La cuota es de alrededor del 4 por ciento, con lo que somos líderes. En centros comerciales, tenemos 0,5 millones de metros cuadrados en explotación y me parece que solo en España hay 17 millones. No tenemos ni un 2,5 por ciento, aproximadamente. Aquí el líder es la francesa Unibail, con unos 0,56 millones. Y en logística, contamos con unos 1,7 millones de metros y el mercado, dependiendo de la medición, oscila entre 21 millones y 35 millones. En este caso, también somos líderes.
Comprar activos y refinanciar, ese era el plan anterior, hasta llegar a fusionar entidades. ¿En qué etapa se encuentra ya Merlin?
Los momentos del ciclo están bastante claros. Hace un año y medio que ya no acudimos a subastas individuales de activos, donde compramos por 1.500 millones de euros. Desde entonces, nos hemos centrado en adquisiciones corporativas con la suerte de concretar dos: Testa y Metrovacesa. Testa se refinanció completamente y Metrovacesa ha venido bastante bien financiada gracias a una emisión de bonos de abril, pero todavía tiene un vencimiento de un préstamo puente de 500 millones a 2018 al que queremos alargar el vencimiento en previsión de que los mercados puedan cerrarse en un futuro.
¿Queda tiempo este año para financiar con bonos los 500 millones de Metrovacesa?
Creo que emitiremos este año y quitaremos ese vencimiento. Tenemos otro en 2021 y menores importes después, y queremos darle la vuelta para que la curva sea creciente.
¿Cómo impactan las últimas operaciones en el endeudamiento? ¿Qué ratios tienen frente a sus principales comparables europeas?
Estamos en 3,7 veces de cobertura del servicio de intereses, en septiembre nos vence un derivado que nos liberará caja y la situará ampliamente por encima de 4 veces. El paraíso empieza en 5. En cash flow estamos muy bien frente a las comparables, lo que peor se encuentra es la deuda hipotecaria frente al total: tenemos un 31 por ciento y las cuatro líderes europeas están por debajo del 25 por ciento, un nivel que lograremos con las próximas emisiones. Tampoco estamos como nos gustaría en loan to value [préstamo sobre el valor, LTV). Es superior al 47 por ciento y el compromiso con las agencias de rating es bajar del 45 por ciento a finales de 2018.
¿Cuál es el coste financiero actual y hacia dónde tenderá con las próximas emisiones?
Tenemos un 2,2-2,3 por ciento, pero, en estos momentos, estamos primando plazos sobre coste. Si quisiéramos salir en las portadas de los periódicos podríamos emitir un bono a 3 años en negativo [confiesa que son los bancos los que llaman a su puerta a ofrecérselo], con cupones muy cerca de cero. Pero estamos intentando darnos el lujo de aprovechar que la curva está bastante plana e irnos a los máximos plazos que queramos. Y cuanto mayor es el vencimiento, mayor es el diferencial y el tipo de referencia sobre el que se parte. El bono que emitimos a 7 años en marzo cotiza a un 1,3 por ciento.
Tras la fusión Merlin-Metrovacesa, Colonial ha entrado en el capital de Axiare. ¿Le preocupa que haya una percepción negativa de la unión de socimis con el ?'viejo ladrillo'?
Cómo se está viendo no lo sé, pero esto no se parece en nada al pico del ciclo anterior. Es una fase natural de consolidación. Colonial ha visto que sus dos alternativas son adquirir activos en subastas en las que es muy difícil competir o hacer una compra corporativa. No se podrán ver muchas más operaciones porque no hay mucho más.
¿Qué grandes socimis públicas quedarán en España tras estas alianzas?
Todo apunta a que Colonial acabará haciendo una operación corporativa con Axiare, con lo que quedarán Colonial, Hispania, Lar y Merlin. GMP es la que podría pasar del Mab al Continuo. El mercado no da para más.
¿Qué diferencia puede ver un inversor internacional entre una socimi y un 'reit'?
Las diferencias son mínimas. En España, el legislador fijó dar el 80 por ciento del beneficio en dividendos, pero en EEUU están ligados al cash flow, que es muy diferente. Merlin entrega más del mínimo legal, podría ser el 170 o 180 por ciento lo que realmente pagamos. La figura es parecida, el problema es que la legislación española de socimis es muy escueta y no ha habido un reglamento de desarrollo que clarifique determinados aspectos, porque no ha habido Gobierno. En España está todavía un poco en pañales.
¿Ha acabado la penalización que sufre el sector por la falta de Gobierno y el temor a cambios en la fiscalidad que podrían incluir algunos partidos?
El temor era que Podemos tuviese influencia decisiva en un Gobierno, hasta el punto de condicionar la política fiscal, y en ese caso hubieran atacado a las socimis, no se sabe muy bien por qué. En EEUU, Francia, Reino Unido, Alemania y Holanda existe esta figura y no se carga contra ella. Desde los máximos del Ibex 35 en la última semana de diciembre, los dos euros que nos costó de caída en el primer semestre del año se debieron fundamentalmente a la incertidumbre política. La acción no se ha recuperado, porque todavía no se ha despejado totalmente.
¿Se ha producido (o lo hará) también algún castigo por la presión de 'papel' vendedor cuando acaben las cláusulas para el Santander, BBVA y Popular?
Es posible que hayamos sufrido el periodo de incertidumbre en el precio. Mi opinión particular es que Popular [que tiene un 2,86 por ciento en Merlin] podría ser un candidato a movilizar su paquete (o no). Pero el periodo de salida será mucho más largo de lo que el mercado está esperando. Se han colocado en participaciones industriales en los dos grandes bancos, Santander y BBVA [controlan un 21,95 y un 6,4 por ciento, respectivamente] y, aunque los regímenes contables son diferentes, tanto uno como otro se van a quedar estas participaciones en balance más tiempo del que podría parecer.
¿Los caminos que seguirán estos bancos serán diferentes en Merlin y en Testa?
Son dos historias completamente separadas. El camino del Santander y BBVA será diferente en las dos sociedades. Testa Residencial es una compañía que a final del año que viene tendrá 10.000-12.000 viviendas en gestión. Por tanto, empezará a tener vida propia. Tenemos que crear una compañía que hoy es una suma de activos a la que hemos puesto un equipo directivo. Necesita un tiempo. Pero yo creo que se va a convertir en el consolidador natural del mercado de vivienda residencial profesionalmente gestionada en España y que se plantará en 20.000 viviendas en gestión en cinco años. En España, habrá 100.000 viviendas públicas y 70.000 son invendibles porque el inquilino paga menos de lo que debería y respecto al resto, la mayoría ya está en manos privadas.
¿Qué salida darán finalmente a esta parte residencial? ¿Descarta ya un dividendo extra para los accionistas de Merlin?
El inversor de Merlin comparará el valor que tenía en libros esa participación con el que le retorne en el momento en el que se realice algún cambio con ella, ya sea por valoración si la distribuimos como dividendo ya sea por cash si la vendemos o la sacamos a bolsa. Si fuera un dividendo extraordinario, sería en especie y representa un 5 por ciento de nuestro activo. Pero no es ese el camino en el que estamos trabajando.
La compañía no tiene muchos accionistas particulares pese a que el consenso de mercado recomienda comprar la acción...
No tuvimos tramo minorista en la OPV y somos muy de explicar números, por eso nos llevamos muy bien con el inversor institucional. No obstante, el número de particulares ha subido bastante: en la última junta había 8.700 y en la primera de 2014 tendríamos unos 1.200. Y seguirá subiendo. Metrovacesa aún tiene un porcentaje muy reducido de minoristas y con esta operación recibirán acciones de Merlin. Era aproxidamente un 0,07 por ciento, 3.000. Puede que alguna vez seamos una empresa de retail, pero para eso falta muchísimo tiempo. La gente está tan escaldada de todo, que ya no se cree nada.
¿Cree que Madrid está perdiendo la oportunidad de atraer capital que puede salir de Londres tres el 'Brexit' con operaciones como la de Chamartín?
Faltan entre 18 y 24 meses hasta que se empiecen a tomar decisiones derivadas del Brexit, la alcaldesa Manuela Carmena no le ha hecho ningún daño directo a las posibilidades de Madrid como ciudad receptora, pero sí indirectamente con distrito Castellana Norte y ahuyentando a un inversor chino de bastante potencia financiera [se refiere a Edificio España]. Castellana 20 es un proyecto que lleva empantanado 23 años y que sería bueno para la ciudad y, aunque egoístamente a Merlin Properties no le vendría bien, a largo plazo sería bueno para todos.
Tras las grandes operaciones firmadas, ¿se plantea Merlin compras internacionales?
El concepto socimi permite adquirir firmas internacionales, sin embargo, de momento los inversores no lo ven. El riesgo macro y político está muy presente, y la correlación es tan grande que lo que quieren es una exposición a países bien compartimentada para poder ponerse cortos en un mercado con problemas a través de una empresa.
