El mercado inmobiliario ha disfrutado en los últimos meses de un mini-boom impulsado por una serie de factores cuya combinación ha dado rienda suelta a la demanda de vivienda, tanto de obra nueva como de segunda mano. Sin embargo, a corto plazo esta combinación de factores podría estar en peligro (al menos los del lado de la demanda). Uno de los impactos más directos a esta buena evolución del mercado se encuentra en la anunciada subida de tipos que se producirá previsiblemente a finales de año.
Si bien, todavía hay posibilidades de que " el año 2022 sea un ejercicio fantástico para el sector inmobiliario". Así lo asegura Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona y director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de dicha Universidad, que concreta que si "los tipos solo suben al 0,75% o 1%, en el mejor de los escenarios -si la guerra es corta y la UE sigue comprando gas y petróleo a Rusia- los precios repuntarán cerca del 10% y la transacciones aumentarán un 15%".
Esto supondría alcanzar alrededor de las 750.000 operaciones, "lo que nos dejaría muy cerca del máximo histórico de 950.000 unidades vendidas alcanzado en 2006", explica Bernardos, que aclara que por el momento no hay riesgo de burbuja en el sector y de nuevo, los tipos tendrán mucho que ver en esto. Así, el experto cuenta con que "en 2023 como mínimo vamos a tener un tipo de interés en el 2%, y del 3% al año siguiente, lo que debería amortiguar e impedir que viniera la burbuja".
En los incrementos esperados para este ejercicio la vivienda de obra nueva volverá a ser la aventajada frente a la de segunda mano. Bernardos pronostica que este año se construirán como máximo 145.000 unidades, lo que supone una oferta "insuficiente" para el volumen de demanda existente. "Es previsible que la vivienda nueva vuelva a subir más que la de segunda mano en función de la evolución de la inflación y los tipos de interés".
Se complica la financiación
La tendencia alcista del euribor, va a empeorar las condiciones de financiación. "Desde que hace unos meses el banco central de la eurozona cambió su postura y se mostró favorable a comenzar a subir el precio del dinero, el euribor comenzó una escalada alcista, a pesar de que este indicador actualmente sigue siendo negativo (-0,237%), ha recuperado bastante terreno desde su mínimo histórico en enero de 2021 (-0,505%). De hecho, ha entrado en terreno positivo en tasa diaria, algo no visto desde 2016. Un hecho de que continuar en el tiempo, ocasionaría un encarecimiento de las hipotecas a tipo variable, haciendo más atractivos los préstamos a tipo fijo como opción más segura", explica Ernesto Campos Campillo, profesor universitario en Finanzas, Contabilidad y Tributación del MBA de VIU- Universidad Internacional de Valencia.
Según el experto, este aumento del coste de la financiación "provocará una mayor dificultad de los jóvenes para acceder a comprar una vivienda, siendo éste un factor adicional junto con la movilidad geográfica y la precariedad laboral, que hará que se incremente la búsqueda de viviendas en régimen de alquiler".
Si bien es cierto que, "desde el punto de vista de los inversores, la inflación actual reduce considerablemente las rentabilidades obtenidas por los alquileres, no podemos olvidar que las inversiones inmobiliarias siguen siendo un importante valor refugio ante escenarios económicos inflacionistas, ya que a largo plazo la revalorización obtenida en el precio de los inmuebles casi siempre supera al incremento del índice general de precios", explica Campos. Además de que no existe otra inversión equiparable que ofrezca una adecuada rentabilidad, con un reducido nivel de riesgo, y menos que cuente con los incentivos fiscales existentes en el IRPF. Así, el experto concluye que "el impacto de la subida de los tipos de interés puede provocar inicialmente una reducción de las compraventas y posteriormente trasladarse a los precios, hasta que el mercado se adapte a la nueva situación".
Impacto de la guerra
Pese a que España fue uno de los pocos países que experimentó una leve contracción de la actividad en el mercado de la vivienda en 2020, la actividad a este mercado volvió con vigorosidad en 2021 gracias a la mejora de la confianza, la fortaleza del mercado laboral, las medidas para proteger las rentas de los hogares, el ahorro acumulado, el cambio de las preferencias de los hogares, unos tipos de interés ultra-bajos y la jugosa rentabilidad que ofrecía el mercado inmobiliario en un entorno de tipos negativos. "Este impulso en el mercado de la vivienda iba a continuar este año, pero la invasión de Ucrania y la inflación han cambiado la perspectiva", avisan desde el banco de inversión Natixis en un informe sectorial dedicado al inmobiliario español.
"El estallido de la guerra en Ucrania ha empañado las perspectivas de crecimiento del PIB para España. El poder adquisitivo de los hogares se verá erosionado por el rápido aumento de la inflación y, por ende, los ingresos reales de los hogares experimentarán una caída del 4% este año, aunque el empleo debería recuperarse algo más. Además, la asequibilidad de las hipotecas empeorará a medida que el BCE endurezca gradualmente su política para evitar que se arraiguen las altas expectativas de inflación", aseguran los expertos de banco francés.
Miguel Ángel Bernal, economista y experto en planificación financiera (Bernal & San Bujanda), coincide y añade que han comenzado a aparecer nubarrones por el lado de los compradores. Este experto cita a la alta inflación (que reduce el poder adquisitivo), la incertidumbre que genera el conflicto en Ucrania, la subida de tipos actual, el enfriamiento de la creación de empleo y los sempiternos problemas de los jóvenes para adquirir una vivienda como los obstáculos que debe sortear el comprador.
Los expertos aseguran que el sector cuenta con grandes fortalezas y es activo refugio
Por su parte, José María Raya, director de la Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra, nos explica que "la pérdida de poder adquisitivo (y por lo tanto, la disminución del ahorro) afecta a esa demanda de nuevos hogares (de vivienda nueva o usada), que puede caer. Aunque de momento el ahorro acumulado en pandemia hace prever que no será así a corto plazo, con lo que los efectos dependerán de lo estructural que sea y de cuánto dure esta subida de precios".
La vivienda deberá lidiar con este nuevo entorno mucho menos favorable, pero que en principio no debería hacer descarrilar la tendencia principal que es fuerte y también cuenta con vientos a favor. Habrá cambios en la demanda (descenso de la compra de vivienda como bien de consumo en favor del ascenso como bien de inversión) y cierta moderación, pero ni la guerra ni la inflación ni los tipos de interés deberían tener la suficiente fuerza como para desencadenar una corrección del mercado.
"El estallido de la guerra en Ucrania se ha producido en un momento en el que el mercado inmobiliario muestra una clara tendencia alcista, con una demanda muy fuerte y un notable aumento en los precios... El conflicto bélico podría ralentizar un poco más el ritmo de compraventas de lo que ya contemplaba nuestro escenario anterior. Con todo, seguimos esperando unas cifras de compraventas elevadas, similares a las de 2019", explica Judith Montoriol, lead economist de CaixaBank Research, a elEconomista.
El euribor ha pasado de situarse en los -0,50 puntos a ponerse en positivo
Leopoldo Torralba, Economista, adjunto a economista-jefe de Arcano, comenta en declaraciones a elEconomista que "el grueso de la tormenta es hasta el tercer trimestre de 2022, a partir del cual la inflación tenderá a ralentizarse, así como los costes de los materiales. Pero hay muchos mitigantes y transitoriedad en la situación, por lo que vemos que, aunque a corto plazo, la situación del sector será débil por la gran incertidumbre existente en variables clave, sin embargo desde el señalado tercer trimestre de 2022 la situación irá a mejor y desde 2023 en adelante, el entorno será razonablemente positivo para la compra de casas". Pese a ello, los expertos se muestran optimistas pese a que las familias se enfrentan a una pérdida de poder adquisitivo histórica y a la reciente subida del euribor, que podría continuar si los precios no comienzan a retroceder.
En poco más de tres meses el euribor ha pasado de situarse en los -0,50 puntos a ponerse en positivo por primera vez desde 2016 ante las expectativas de subidas de tipos en la eurozona por parte del BCE. Tradicionalmente se ha señalado a las subidas de tipos como uno de los grandes riesgos a las actuales valoraciones de la vivienda, pero los economistas consultados por elEconomista ven todavía más fortalezas que debilidades.
