Las restricciones de movilidad impuestas para contener el avance del virus provocaron el desplome del turismo en España, impactando de lleno en la oferta de pisos turísticos. Entre agosto y febrero, el número de viviendas turísticas anunciadas en plataformas digitales cayó un 8,3%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE) -el porcentaje de vivienda turística sobre el total del parque en España es del 1,2%-. Desde que comenzó la pandemia muchos propietarios optaron por destinar las viviendas turísticas al mercado del alquiler residencial. De hecho, a nivel nacional se podría cifrar entre un 15% y un 20% la oferta que se ha ido a alquiler residencial con la pandemia.
Parece que, poco a poco, la pandemia va quedando atrás y las restricciones van decayendo. La vuelta a la movilidad geográfica y, por consiguiente, de los turistas, es clave para que se reactive el mercado de los pisos turísticos. Así, distintas voces del sector esperan que se produzca un trasvase del mercado de alquiler residencial hacia el turístico -en meses anteriores ha ocurrido a la inversa-, pero este puede llegar a distintas velocidades.
El porcentaje de vivienda turística sobre el total del parque en España es del 1,2%
"En estos momentos, cuando ya se vislumbra el final de la actual crisis sanitaria y se inicia la reactivación del mercado turístico, lo que se va a producir a corto plazo (y siempre que se mantengan las expectativas mencionadas) es un nuevo reajuste, que supondrá un incremento en la oferta del alquiler turístico, si bien dentro de unos parámetros moderados que deben de ir evolucionando según lo haga la situación general de la pandemia", señala Lola Alcover, secretaria del Consejo General de COAPI de España.
En la pandemia, muchos propietarios han optado por trasladar sus viviendas de alquiler vacacional al residencial y lo hicieron mediante dos posibles soluciones. Unos decidieron pasar los pisos turísticos al alquiler convencional, donde el plazo mínimo de obligado cumplimiento para el propietario es de 5 años si es persona física y de 7 si es persona jurídica. Otros, por su parte, han puesto sus pisos turísticos en alquiler temporal, con plazos de más de un mes y menos de un año.
En este último caso, Iñaki Unsain, principal personal shopper inmobiliario de Barcelona, señala que "volverán a poner los pisos en alquiler turístico en cuanto la movilidad se reanude y venzan los contratos temporales", sin embargo, aclara que los primeros "lo tienen más complicado, ya que el contrato les ata a largo plazo". En su opinión, Unsain considera que "un 60% de los pisos que se traspasaron al alquiler temporal o convencional volverá al alquiler turístico en los próximos 6 meses y el 40% volverán conforme vayan liberándose las viviendas".
Aunque no será el 100% del mercado que pasó al alquiler tradicional porque muchos de esos inmuebles habrán sido arrendados este año, Ferran Font, director de estudios de pisos.com, considera que parte de ese mercado "va a hacer el viaje de vuelta". "Sobre todo", destaca Font, "aquel que no se haya podido alquilar o que, por otro lado, haya firmado contratos temporales, pues obviamente la intención del propietario es sobrellevar la pandemia para que, a la vuelta del turismo, poder seguir sacando rendimiento". Así, para Font, tiene todo el sentido que "los pisos que inicialmente estaban destinados a alquiler turístico y debido a la pandemia se han puesto en el mercado de tradicional y no han tirado para adelante con ningún tipo de contrato, el propietario se planteé si volver a su origen".
Al analizar el trasvase al alquiler residencial, "te das cuenta de que de, forma inmensamente mayoritaria, no va a alquiler de vivienda principal. Lo que estamos viendo es que principalmente hay contratos de arrendamientos de temporada", explica Tolo Gomila, presidente de FEVITUR, lo que vincula a dos razones: "Porque una cantidad importante de propietarios tiene la expectativa de poder volver al alquiler vacacional, si la situación mejora desde el punto de vista de pandemia y hay más turistas, y, segundo, existe una inmensa desconfianza de los propietarios respecto a lo que es el alquiler tradicional, por el tema de impago o desahucios".
Así, el presidente de Fevitur cree que "sí vamos a ver un trasvase de nuevo de viviendas hacia el alquiler vacacional. Desde el momento en el que la gran mayoría de los contratos de alquiler residencial que se están suscribiendo o que se han suscrito son por meses, creo que sí va a haber una recuperación cuando las cosas vuelvan a su sitio".
Acreditar la temporalidad
Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), informan que, al suscribir arrendamientos de temporada (ocupación temporal de una vivienda en períodos concretos), el plazo de duración pactado no está sujeto a ninguna prórroga obligatoria para los arrendadores, por lo que, al vencimiento del plazo pactado, el arrendamiento finalizaría y ya los arrendadores podrían recuperar sus viviendas para dedicarlas otra vez a la actividad turística.
"Pero esta puede ser una práctica peligrosa, porque los arrendadores tienen que acreditar la temporalidad de los contratos y que los futuros inquilinos tienen su domicilio habitual en otra localidad, sino se pudieran acreditar, estaríamos ante arrendamientos de vivienda", advierte José Ramón Zurdo, el director general de ANA y abogado especializado en arrendamientos, cuyos plazos de duración podrían alcanzar de 5 a 7 años, en función de que los arrendadores de las viviendas sean personas físicas o jurídicas, "y el propietario no podría recuperar el inmueble con anterioridad para cambiar el uso a turístico", añade Zurdo.
En este sentido, si el inquilino puede demostrar que esa es su residencial habitual, aunque el contrato se haya hecho como temporal, "esta práctica se consideraría que es un fraude de ley, que ocurre cuando se utiliza un negocio jurídico (arrendamiento de temporada) con la finalidad de alcanzar ciertos objetivos contrarios a los regulados en otras normas del Ordenamiento Jurídico (normas que regulan los arrendamientos de vivienda que tienen otro régimen jurídico más estricto que las normas que regulan los arrendamientos de temporada)", concluye Zurdo.
¿Con la oferta anterior?
Aunque se espera un trasvase hacia el alquiler turístico, está por ver si en el medio plazo se vuelve a las cifras anteriores en cuanto al volumen de la oferta. Para lo que Alcover considera que habrá que analizar la evolución del mercado y tener en cuenta dos circunstancias de incidencia relevante: "Si no se detecta un cambio de tendencia en cuanto a las preferencias del turista a la hora de viajar, lo más probable es que las cifras de retorno a este mercado, aunque se produzcan, no vuelvan a situarse, de momento, en los ratios prepandemia".
Si ese cambio de tendencia se materializa y en el caso de producirse un incremento en el porcentaje de viajeros que prefieran hospedarse en un apartamento de uso turístico, principalmente por temas de seguridad al no compartir espacios con personas ajenas, "no será improbable que sí se recuperen las cifras anteriores a la Covid-19, puesto que el mercado estará maduro para absorber el exceso de oferta antes existente", indica la secretaria del Consejo General de COAPI de España, quién añade que, "de darse este supuesto, y en función del impacto que el mismo pudiera llegar a tener, cabría incluso la posibilidad de un crecimiento aún mayor que nos situara en cifras superiores a las previas".
A largo plazo, Alcover indica que "las expectativas sí son de claro aumento (salvo nueva catástrofe). El mercado del alquiler turístico tiene, incuestionablemente, vocación expansiva y es un formato que cada vez será más demandado".
