Empresas y finanzas

El retail y el residencial registrarán la mayor demanda de inversión inmobiliaria en los próximos meses

  • Para el resto de segmentos la recuperación se retrasará hasta 2022
Foto: Archivo

Durante la pandemia, se ha abierto una ventana de oportunidad en la que los inversores han podido acceder al mercado inmobiliario a precios más competitivos. "Detectamos un incremento del 30% de demanda en ese periodo. Ahora la situación está más estabilizada", apunta Gerard Marcet, socio fundador de Laborde Marcet.

Con el avance de la vacunación se espera que la recuperación en la inversión inmobiliaria empiece a partir del verano. Así, el segmento del retail y el residencial van a registrar la mayor demanda en los próximos meses con la reactivación del consumo y la vuelta del turismo, esperan desde Laborde Marcet. La consultora inmobiliaria, que junto al despacho jurídico CIM Tax & Legal han dado a conocer su análisis y previsiones sobre el sector inmobiliario y el contexto económico para la inversión y la fiscalidad aplicable, estiman que para el resto de sectores, como hotelero y oficinas, la recuperación se retrase hasta 2022.

En cuanto a las rentabilidades que se pueden esperar en el inmobiliario, "la prioridad de gran parte de los inversores es minimizar el riesgo y apostar por los activos más estables con una rentabilidad de entre el 3% y el 6% sin contar con el efecto del apalancamiento financiero, que puede elevar dicha rentabilidad hasta el 8,5%", apunta Marcet.

Continúa habiendo una fuerte demanda por activos prime (locales y edificios tanto de oficinas como residencial) en las principales ciudades del país y anticipan una rápida recuperación a nivel de demanda de locales por parte de retailers en 2022. Respecto a los locales comerciales, el Covid ha acelerado la tendencia del comercio electrónico. En este tiempo, Los retailers han aprovechado este tiempo para optimizar operaciones y mejorar sistemas informáticos, sin abandonar la presencia física. En este segmento, las rentas en ubicaciones prime han experimentado algo de ajuste.

El residencial es otro segmento que se ha visto afectado tanto por la crisis generada por la pandemia como por las medidas adoptadas por el Gobierno en materia de alquileres, un ámbito en el que Catalunya está ahora mismo en el punto de mira. De hecho, desde CIM Tax & Legal han puesto el foco en la ley catalana de regulación de los alquileres y su validez. Pese al debate que ha generado desde su entrada en vigor, Emma S. Corretger, abogada, socia y economista del despacho, prevé que "el Constitucional deje sin efecto las limitaciones de los alquileres". La abogada recuerda que la citada sentencia del TC avala la existencia de los índices de referencia que marcan el precio del alquiler, pero se menciona que "únicamente a efectos informativos y como criterios orientadores" para que arrendador y arrendatario conozcan la realidad del mercado.

La pandemia ha tenido un impacto en el segmento, las empresas han reducido un 30% la superficie por el auge del teletrabajo, una tendencia que progresivamente parece estar revirtiendo al trabajo presencial o a modelos híbridos. También el diseño de las mismas ha cambiado y ahora se buscan espacios más abiertos, lo que compensará la disminución de demanda, tal y como consideran desde la consultora inmobiliaria.

Por otra parte, el interés por la compra de hoteles en España se ha mantenido, aunque con un perfil más oportunista: Barcelona, Madrid, Marbella, Málaga, Palma, Bilbao o San Sebastián registran en estos momentos fuerte demanda con interés de fondos de inversión y family offices tanto en zonas urbanas como en destinos vacacionales. El producto más buscado es un hotel a partir de 80 habitaciones por un precio de entre 200.000 y 600.000 euros por habitación, dependiendo de su ubicación, lo que significa que el precio total de la operación oscila entre los 15 y los 50 millones de euros.

Actualmente existen dos tipos de comportamiento en cuanto al perfil inversor: los que han vuelto a la actividad para aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado y los más conservadores que esperan a tener más perspectiva de mercado para invertir con una mayor tranquilidad.

Fiscalidad

En cuanto a la fiscalidad de las inversiones inmobiliarias, Carlos Muñoz, abogado y socio director de CIM Tax & Legal, apunta que los clientes "se intenta profesionalizar más para aumentar la rentabilidad tanto para reducir costes como para fiscalidad". Un aspecto que causa debate en este ámbito es la creación de un nuevo tramo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en el tipo de gravamen aplicable a la base general (para aquellos con una base liquidable superior a los 300.000 euros) y en la base del ahorro (superior a los 200.000 euros), con la incógnita de dilucidar su posible impacto en la inversión inmobiliaria. "Debería tener un impacto muy limitado para los inversores en renta inmobiliaria, ya que afecta a un porcentaje mínimo de contribuyentes", considera Carlos Muñoz.

Como futuro próximo, el proyecto de Ley sobre el Fraude Fiscal también podría tener influencia en el negocio de inversión de bienes inmuebles. Tal y como señalan los expertos de CIM Tax & Legal, la ley prevé la creación de un nuevo 'valor de referencia', que es como se va a determinar el valor de los inmuebles a partir de la entrada en vigor. "Esto en la práctica devendrá en un aumento de la valoración de los inmuebles cuando se realice una operación que esté sujeta a tributación", añade Muñoz. Por su parte, Corretger apunta que "eso significa que va a haber un aumento de impuestos considerables".

Pese a las dificultades que podrían tener los inversores en estos momentos, los abogados de CIM Tax & Legal señalan que existen beneficios fiscales en la inversión en vivienda con el objetivo de alquilar, si esta inversión se hace a través de una sociedad en vez de una persona física. En primer lugar, el Régimen especial de Arrendamiento de Viviendas del Impuesto sobre Sociedades establece una bonificación del 85% en las rentas del alquiler. "En la práctica, se está reduciendo el impuesto de un 25% a solo un 3'75%", asegura Corretger. Además, según explica la especialista, también hay que tener en cuenta los beneficios fiscales que se otorgan a las empresas familiares con el objetivo de que estas perduren en el tiempo.

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Comentarios 1

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Usuario validado en elEconomista.es
skubidur
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Entonces la gente se vacuna y se pone a comprar casas ....resumen.

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