Empresas y finanzas

Madrid sumará hasta 2022 más de 400.000 m2 de oficinas

  • Hay más de 280.000 m2 en construcción que saldrán este año
  • De la superficie en construcción para 2021 está disponible prácticamente la mitad
Proyecto Puerto Somport

En el primer trimestre del año, la contratación de oficinas para el conjunto de Madrid y Barcelona se situó alrededor de los 124.420 m2, según datos de JLL. En la capital, la contratación de espacios de oficinas rondó los 68.000 m2, lo que se tradujo en un 22% menos respecto al anterior trimestre. La pandemia, como en todos los sectores, ha dejado su huella en este segmento del mercado inmobiliario, ya que, entre otros aspectos, la situación sanitaria ha impulsado la implementación del teletrabajo.

Sin embargo, tal y como indican distintas voces del sector, los inversores siguen activos en este mercado y, pese a las incertidumbres generadas por la pandemia, el sector de las oficinas continuará sumando metros cuadrados con los distintos proyectos que se levantan en diferentes puntos de la capital del país. Hasta 2022, la superficie total de oferta en construcción supera los 400.000 m2 -entre nueva construcción y rehabilitación- en Madrid, según las últimas cifras de CBRE de los proyectos contabilizados.

La oferta de superficie disponible para este año supera los 140.000 m2

En lo que queda de este año, van a salir en Madrid 281.106 m2 de oficinas, sin embargo, de dicha cifra, son 140.853,57 los metros cuadrados de superficie disponible, ya que el resto de los metros cuadrados de los nuevos proyectos de oficinas están prealquilados o son para uso propio. "De lo previsto para este año, si todo va en fecha, más o menos la mitad de lo que está en construcción o rehabilitación está ya con ocupante previsto", señala Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España. Un ejemplo de ello es el proyecto de Áncora 40, en la zona de Méndez Álvaro, prealquilado por Just Eat al completo. La plataforma de comida a domicilio traslada su sede y ocupará un edificio completo en dicha ubicación, con más de 7.000 m2 de superficie y una capacidad de hasta 600 personas.

Además de la superficie prevista para lo que queda de ejercicio, desde CBRE señalan que ya en el primer trimestre del año salieron 64.000 m2 de superficie de oficinas, prácticamente todo de nueva construcción. Entre los proyectos que contemplan como completados destacan el edificio OM en Julián Camarillo -con una superficie en torno a los 36.000 m2- o Agustín de Foxá, 4 -con 19.000 m²-.

De cara al próximo año, la superficie total en construcción prevista para proyectos de oficinas supera los 130.000 m2, de la cual alrededor del 73% está disponible -algo más de 97.000 m2-, según los últimos datos de CBRE.

El centro sigue vivo

La zona centro continúa teniendo demanda de oficinas. "El centro de Madrid sigue siendo muy atractivo y es donde tenemos mayor necesidad de metros cuadrados de calidad", expone Íñigo Enrich, consejero director y managing director oficinas de CBRE, quien añade que "también porque tenemos el porcentaje más bajo de vacancy de oficinas". Según indican desde la consultora, el vacancy de centro de ciudad está en torno al 6%, así, CBD (Center Business District) es la mitad del vacancy global, aproximadamente.

En dicha zona, la consultora tiene contabilizados proyectos como el de Paseo de la Castellana 83-85 (CBD Azca), propiedad de Merlin Properties. Este edificio, en obras aún, cuenta con un área total de oficinas de 15.246 m2 y está prealquilado prácticamente en su totalidad. Albergará entre sus principales inquilinos a Accenture, operación cerrada durante el verano del año pasado. En la zona CBD Barrio Salamanca están los más de 14.000 m2 de remodelación de Velázquez 86 D, así como el proyecto en Claudio Coello 123, con más de 4.000 m2 de superficie para oficinas. "El centro ciudad va a seguir recibiendo proyectos que van a continuar teniendo mucho interés por las empresas", indica Enrich.

Más allá del distrito centro, en zonas más periféricas "se pueden acomodar grandes metros cuadrados de sedes corporativas", explica el managing director oficinas de CBRE, que considera que submercados de oficinas como la A1 y la A2 "volverán a adquirir protagonismo", como ya ha ocurrido durante los últimos años.

La primera fase de Puerto Somport, de 20.000 m2, verá la luz en el segundo trimestre de este año

En la zona de Las Tablas, la construcción que sumará metros cuadrados al mercado de oficinas es Puerto Somport 21-23, fruto de una joint venture entre Metrovacesa y Tishman Speyer -que a su vez constituyó una sociedad al 50% con Allianz para el desarrollo del proyecto-. La primera fase, de 20.000 m2, verá la luz en el segundo trimestre de 2021 y contará con 5 plantas de oficinas de más de 3.700 m2 flexibles y divisibles en cuatro módulos independientes por plantas -además de la planta baja que albergará 2.000 m2 de diferentes servicios-.

Este proyecto forma parte de un hub de 60.000 m2 de nuevas oficinas situado en el Norte de Madrid, que se desarrollará en distintas fases. El proyecto está visando la certificación LEED Platinum, para contribuir con el uso eficiente del consumo energético. Asimismo, su diseño cumple con los criterios de los Edificios de consumo casi nulo y se han seleccionado materiales de origen local y reciclados para su construcción.

En la zona A2 Avenida de América, se sumarán al mercado de oficinas los 9.900 m2 del edificio reformado de Josefa Valcárcel 42, propiedad de Árima Real Estate. Se trata de ocho plantas, más la planta baja, con superficies que van desde los 450 m2 hasta los 1.700 m2, caracterizadas por su gran altura y la ausencia de columnas. Además, ofrecerá luz natural en el 90% de los puestos, con control de temperatura, humedad e iluminación personalizado para cada inquilino.

Otro de los proyectos es Perennius, Cerro de los Gamos 5 -zona A6 Pozuelo-. Se trata de un edificio de oficinas de nueva construcción que contará con en torno a 9.000 m2 de espacios polivalentes distribuidos en cuatro plantas. Además, ofrece una alta dotación de plazas de garaje y amplias terrazas en distintas zonas del edificio.

Apetito inversor

Pese a que la inversión en este mercado en el primer trimestre "ha empezado con tranquilidad, todavía es pronto para sacar conclusiones y los inversores están activos y hay oportunidades", señala Martínez Brioso. En los primeros tres meses del año, la inversión en oficinas alcanzó los 280 millones de euros a nivel nacional. La comparativa con el arranque de 2020 se ve más penalizada, además de por la pandemia, debido a que los tres primeros meses del año pasado supusieron un récord histórico con 860 millones invertidos en un solo trimestre.

En 2020, el volumen final alcanzó algo más de 1.800 millones invertidos en oficinas

No obstante, desde la consultora CBRE se muestran optimistas dado que hay varias operaciones de volumen en marcha y consideran que este año "va a ir de menos a más". A pesar de ello, la previsión que manejan actualmente es que la cifra de inversión en el mercado de oficinas "va a estar ligeramente por debajo de lo conseguido el año pasado", indica la directora de Research de CBRE España. En 2020, el volumen final alcanzó algo más de 1.800 millones de euros invertidos en oficinas.

"El sentimiento general en el mercado de inversión es que hay apetito inversor", señala Enrich. El experto añade que "hay fondos poniendo mucho interés en España, Madrid y Barcelona, mirando activamente, lo que pasa es que, como suele suceder en tiempos de incertidumbre, los periodos de maduración de las operaciones son más largos, porque se tarda más tiempo en tomar las decisiones". Y es que los inversores, por el momento, están siendo más cautos debido a las incertidumbres generadas por la pandemia y cómo evoluciona la vida de las oficinas relacionado con el teletrabajo.

"Cuando se vaya aclarando el debate de la vuelta a la oficina, ya hay grandes corporaciones que están anunciando el ritmo de vuelta al trabajo presencial en sus oficinas teniendo como prioridad la salud y el bienestar de sus empleados, y se tenga más claridad de cómo va a impactar realmente en el sector cogerá más ritmo de inversión", señala Enrich. Así, desde CBRE indican que "el sector inmobiliario en general y las oficinas en particular siguen siendo interesantes para los inversores, entre otras razones, por los retornos que proporciona frente a otras opciones de inversión".

En cuanto a las rentabilidades prime, que ascendieron ligeramente en el segundo trimestre tras el brote de Covid-19, según datos de JLL, en el primer trimestre del año se situaron en un 3,35% en Madrid. "Para los próximos años prevemos estabilidad de yields, con posibilidad de un ligero aumento durante 2021", señalan.

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