Empresas y finanzas

Castigar al sector privado vende más que aumentar la vivienda pública

  • Tribuna de José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento
José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler

Cuando la política se concibe como algo efímero y sujeto a los cortos tiempos del mercado electoral, no hay tiempo para diseñar e implementar una política social de vivienda a medio y largo plazo, que es lo que verdaderamente necesita nuestro mercado del alquiler en España, para que el acceso a la vivienda llegue a los más necesitados. Esta insistencia en la intervención de las rentas de alquiler, justo cuando no paran de bajar los precios, tiene que ver con entregar a sus electores "la presa" cuanto antes, aunque esta solo represente menos del 10% del problema, por eso urge, para algunos, presentar una Ley de Vivienda que infrinja un castigo al sector privado, porque es una medida muy popular y fideliza más a tus seguidores, no porque vayas a resolver realmente el problema de acceso de la vivienda.

La solución al problema de la carestía de alquileres más accesibles, y libres de las tensiones del mercado, debe venir por otra vía, que es la de aumentar de forma considerable la oferta de vivienda pública destinada al alquiler con el fin de que se puedan fijar rentas sociales y asequibles a este tipo de viviendas para los sectores más desfavorecidos y estas viviendas puedan cumplir la función social para la cual han sido construidas.

"Se ha mostrado el fenómeno del Built to Rent, como una gran solución ante la falta de oferta de vivienda destinada al alquiler"

Otra medida también para abaratar los precios de los alquileres sería la apuntada formula de ceder suelo público por un determinado número de años que compense a los inversores privados a cambio, de construir viviendas cuyo destino final fuesen alquileres sociales o limitados.

Por otro lado, se ha mostrado el fenómeno del Built to Rent, como una gran solución ante la falta de oferta de vivienda destinada al alquiler. Pero en esta modalidad solo intervienen operadores privados, en los que el inversor final que alquila las viviendas espera obtener la máxima rentabilidad a su inversión sin estar sujeto a ningún límite de rentas. Las rentas que se pongan a estas viviendas serán las usuales del mercado, y sin son algo más bajas, es porque en muchos casos la superficie de las viviendas que se alquilan es más pequeña, porque el producto que se suele comercializar a través de esta fórmula son los pequeños apartamentos.

Además, estos productos tan pequeños están expuestos a una mayor rotación, lo que afecta de sobremanera a la rentabilidad esperada por los numerosos costes de reposición que deben hacerse a cada marcha de los inquilinos. Esta manera de edificar llave en mano es muy importante, porque se están planificando ya desde su inicio viviendas concebidas para el alquiler, que pueden aumentar la oferta de viviendas disponibles, con el fin de satisfacer mejor la demanda y también contribuir a bajar los precios.

"Atacar a la iniciativa privada no mejora la vivienda pública, muy al contrario"

Ahora bien, para que funcionen bien este tipo de medidas, que a fin de cuentas lo que buscan es que la iniciativa privada resuelva las carencias públicas de viviendas, es necesario dotar al sistema de un marco jurídico estable en el tiempo, que cree seguridad jurídica para que los inversionistas puedan planificar el riesgo de sus inversiones, pero esto es justamente lo contrario de lo que se está haciendo hasta ahora.

Y surgen las grandes cuestiones, ¿qué inversionista va a querer invertir en vivienda cuando puede ser expropiado, cuando no puede fijar libremente el precio de sus inversiones o cuando está obligado a ceder una parte importante de estas inversiones a alquileres sociales? O ¿cuándo desde las Instituciones Públicas se es permisivo hacía la ocupación de sus activos, se les sube la carga impositiva, se crean impuestos nuevos para sus activos vacíos, o cuando los procesos de desahucio de que disponen para volver a sacar sus activos al mercado después de un desahucio se alargan en el tiempo sine die? La respuesta es fácil: ninguno. Y los pocos inversionistas que quedan se están marchando en busca de otras inversiones más previsibles y seguras.

Atacar a la iniciativa privada no mejora la vivienda pública, muy al contrario, perjudica a la primera, a pequeños y grandes propietarios de viviendas de alquiler, y deja huérfana a la segunda, a la espera de políticas públicas que de verdad se interesen por solucionar el problema de la carestía de alquileres más accesibles.

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