El paisaje de las calles comerciales ha cambiado drásticamente inundado de cierres echados y establecimientos con el cartel de "disponible". Los confinamientos y las restricciones de movilidad como medidas para frenar el avance de la pandemia han provocado una caída en el consumo, afectando al sector inmobiliario en el mercado de los locales a pie de calle. De este modo, las rentas de las zonas prime en Madrid y Barcelona han caído un 14,4% y un 15,7%, respectivamente, según datos de JLL.
En general, tal y como indica Mercedes de Miguel, directora de Operaciones y de Estudios de Gesvalt, "se estima que en torno a tres cuartas partes de los contratos de arrendamiento comerciales han sufrido renegociaciones causadas por las restricciones. Estas renegociaciones no sólo incluyen disminución en el precio, si no en algunos casos incluye la vinculación entre el pago y el volumen de ventas".
"Tras la pandemia, se ha registrado una renegociación generalizada en todos los segmentos de locales comerciales, tanto durante los meses de confinamiento más duros, como tras la posterior desescalada con motivo de la disminución significativa del consumo. Asimismo, se aprecia un descenso del Valor Estimado de Rentas de Mercado (ERV) en todas las zonas comerciales", apunta Aurelio Garcia, senior consultant de Valliance, quien resalta que han sido especialmente significativas en la restauración y la hostelería, ya que están entre los sectores que más están sufriendo las restricciones y los efectos de la pandemia. "En zonas prime, de cara a nuevas aperturas, se prevé un descenso en rentas entre un 15 y un 20%", señala García.
La renta de un local en la calle de Preciados ha pasado de 292 a 250 euros por metro cuadrado al mes
La renta de un local en la madrileña calle de Preciados era de 292 euros por metro cuadrado al mes en el primer trimestre del año, mientras que ahora esa cantidad se sitúa en 250 euros. Hasta 248 euros mensuales por metro cuadrado ha caído la renta en la Avenida de la Puerta del Ángel (Avinguda del Portal de l'Àngel), frente a los 294 euros que se pagaban en los locales de esta conocida zona comercial barcelonesa desde el tercer trimestre de 2018 hasta los primeros tres meses de este año.
Teniendo en cuenta este mercado en Barcelona, Ángela Sánchez, directora de Retail de Laborde Marcet apunta que desde que se reactivara el mercado inmobiliario en junio, "en algunos de los contratos que se firmaban en el mercado retail barcelonés ya se estaban produciendo rebajas de hasta un 50% por parte de los propietarios en los que se establecía una renta mínima a percibir cada mes. De esta manera el propietario garantizaba unos ingresos mínimos mensuales en vez de tener el local vacío. Además, en algunas de estas operaciones se han introducido cláusulas en las que se establecen variables de entre un 13% y un 20% sobre la facturación neta mensual del inquilino. Si ese porcentaje es mayor a la renta mínima garantizada que se haya acordado, el propietario tendrá derecho sobre el excedente".
Los expertos señalan que la actividad en cuanto a nuevos contratos en locales a pie de calle se ha reducido mucho. En la actividad de restauración, "que venía impulsando muchas operaciones en calle, el impacto de la pandemia y la incertidumbre han llevado a una fuerte reducción del número de operaciones. Muchos operadores están más enfocados en renegociar sus locales de calle, que en firmar nuevas ubicaciones. La gran excepción son las cadenas de supermercados, que siguen muy activas buscando ubicaciones en los centros urbanos", explica Augusto Lobo, director de retail de JLL España.
Y es que la incertidumbre que experimentamos en la actualidad "ha provocado que se vean restringidas las operaciones de alquiler. Hemos observado una reestructuración de los planes de expansión de las compañías y este hecho afecta negativamente en este sentido", expone el Senior Consultant de Valliance.
Con la paralización de la actividad, "muchos fueron los inquilinos que no pudieron asumir las rentas, ni siquiera con renegociaciones, por lo que tuvieron que rescindir los contratos. Estimamos que será a partir del nuevo año cuando la tendencia se consolide y, a partir de ese momento, es cuando empezaremos a ver nuevas aperturas", señala de Miguel, siempre que las condiciones sanitarias cumplan las promesas de mejora.
De este modo, el número de locales vacíos aumenta de forma considerable en zonas de alto valor comercial. "El segmento donde vemos un crecimiento importante de cierres es el de la restauración, principalmente en zonas donde el turismo, o las oficinas, eran elementos importantes para atraer clientes", apunta Lobo. Por su parte, los "los retailers prefieren mantenerse y no arriesgar a perder locales que serían muy difíciles de reemplazar", añade, debido a la incertidumbre de la duración de la pandemia y la dificultad de encontrar buenas ubicaciones. En relación al aumento de locales vacíos en las calles de las ciudades, el experto señala que esto se ha visto principalmente el ubicaciones secundarias.
Las secundarias muy afectadas
El paso de clientes es un aspecto básico en la viabilidad de muchos negocios ubicados a pie de calle. "Las medidas para hacer frente a la pandemia como los confinamientos o los cierres de diferentes sectores, han hecho que precisamente el paso de clientes haya descendido notablemente. Esta es una consecuencia que se hace más evidente en zonas secundarias por lo que el impacto es mayor", argumenta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
Por su parte, el director de director de retail de JLL España explica que la pandemia ha acelerado algunas tendencias, "como la pérdida de atractivo en ubicaciones secundarias". Así, tal y como apunta el el senior Consultant de Valliance, el descenso experimentado en las rentas de dichas zonas ha sido mayor, entre un 30% y un 40%.
La duración de los contratos también se ha visto afectada, "en estos momentos los propietarios de locales ubicados en segundas o terceras líneas comerciales alcanzan acuerdos con las empresas sustancialmente más cortos, pasando de los 10-15 años que se venían firmando hasta marzo, a contratos de entre 5 y 8 años. Incluso se llegan a pactar revisiones de las rentas a precio de mercado en periodos de 3 años para adecuar las condiciones de los arrendamientos a la evolución coyuntural de la economía española, siempre y cuando el local se encuentre en buenas condiciones y el inquilino no haya tenido que hacer una inversión inicial elevada", explica la directora de retail de Laborde Marcet.
De cara a los próximos meses
El futuro de este segmento del mercado del sector inmobiliario está supeditado a cómo avance la pandemia sanitaria en los próximos meses y las diferentes medidas que se sigan tomando para su contención. Para Sánchez, superar esta crisis pasa por la buena relación y negociación entre propietarios y arrendatarios: "Las condiciones han cambiado y la forma de consumir también, por lo que es necesario que ambas partes se adapten. Los propietarios han de ser conscientes de que facturación de las empresas ha caído; los inquilinos han de alcanzar acuerdos con la propiedad tratando de respetar al máximo el acuerdo contractual firmado".
Si esta situación se extiende, "seguiremos viendo un incremento de la desocupación con especial relevo en las calles secundarias. Además de las crisis que se vive en la restauración, la migración de una parte del consumo de moda al online, hay que añadir el aumento del número de sucursales bancarias que tienden a cerrar", apunta Lobo. Pese a esta situación, el retail es un sector muy dinámico y "que a la vez que cierran algunas tiendas y dejan de existir algunas marcas, otros nuevos conceptos novedosos se empiezan a establecer en nuestras principales calles", añade, como la aparición de WOW, que ha alquilado el edificio completo de Gran Vía 18.
Por su parte, desde Valliance esperan "una mayor estabilidad, continuarán las renegociaciones en los precios hasta que el mercado disponga de mayor certidumbre y seguridad y se reactive poco a poco el consumo". Por otro lado, García expone que "seguiremos viendo un auge en creación de nuevos negocios online, plataformas logísticas o servicios de delivery. El ámbito comercial se acogerá a esta línea donde hay más oportunidades y nichos, en algunos casos serán complementarios y en otros acabarán por canibalizar el modelo tradicional. Asimismo, y lamentablemente, es muy posible que seamos testigos del cierre de establecimientos".
