Es ya un tópico señalar que cierto colapso en el inmobiliario residencial fue uno de los factores de la crisis económica española de 2008. La mayoría de los economistas, expertos y profesionales del sector coinciden en que la excesiva atomización, la sobredimensión del mercado residencial y la falta de instrumentos institucionales de inversión homologados con el resto de economías occidentales agudizaron el problema.
Los efectos para el sector, para la economía y para el conjunto de la sociedad fueron devastadores, y han traído desde entonces una razonable y necesaria cautela.
Desde 2008, la necesaria refundación del modelo inmobiliario español se ha asentado desde un estimulante consenso entre los poderes públicos y el propio mercado.
"Se han convertido en compañías homologadas y estables, capaces de atraer tanto a grandes como a pequeños inversores"
Los sucesivos gobiernos socialistas y populares establecieron nuevas reglas de juego, basadas en la homologación con las principales figuras internacionales de inversión inmobiliaria. El objetivo fue incorporar a España los Real Estate Investment Trust, o reits, creados hace más de medio siglo y ya consolidados en más de sesenta países.
Aquí pasaron a denominarse sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, socimis, y han sido la clave de bóveda sobre la que se ha refundado el inmobiliario. Gracias a ellas el sector se ha recuperado, profesionalizado y cuenta con empresas de referencia en los distintos segmentos de actividad, desde centros comerciales a hoteles, oficinas o naves logísticas, y ha atraído a inversores institucionales internacionales de primer nivel.
Un reciente estudio de PwC sobre las socimis certifica que en 2019 casi el 80% de los inversores en socimis cotizadas en el Mercado Continuo o el Ibex eran institucionales. Adicionalmente, tres de esas cuatro socimis del Continuo y del Ibex también contaban en su accionariado con cerca de 25.000 pequeños accionistas. Es decir, se han convertido en compañías homologadas y estables, capaces de atraer tanto a grandes como a pequeños inversores, y de aportar estabilidad y homologación respecto a los principales mercados internacionales.
Desde su generalización en 2014, las carteras de las socimis presentan más de un 81% de su valor en activos terciarios, mientras que, a cierre de 2019, el sector residencial tan solo representó un mínimo porcentaje del valor de sus activos. Entre las socimis del Continuo y el Ibex, el residencial en alquiler fue inexistente.
"Las socimis repartieron entre sus accionistas 2.878 millones de euros en dividendos"
El segmento con más relevancia a nivel agregado fue el de oficinas, que supuso más de la mitad de las carteras. Es sabido que el objetivo de los reits o de las socimis consiste en permitir la inversión en inmobiliario con participaciones muy pequeñas, haciendo posible esta inversión a todo tipo de ahorradores.
Por lo tanto, traslada la carga tributaria del vehículo de inversión a sus accionistas, equiparándolo en cierta medida a la inversión directa en inmuebles. Para ello se establece como uno de sus requisitos esenciales la obligación de toda socimi de distribuir en cada ejercicio al menos el 80% de los beneficios procedentes del alquiler, aunque en la práctica se distribuyen en su totalidad.
"Estamos ante un modelo de éxito que nos equipara al resto de grandes países"
En sus cinco primeros años de actividad, las socimis repartieron entre sus accionistas 2.878 millones de euros en dividendos, incluidas primas de emisión. En un ejercicio teórico, y considerando un hipotético tipo de gravamen medio del 19%, el importe satisfecho en impuestos sobre beneficios del periodo rondaría los 450 millones de euros. Así que, a diferencia de lo que a veces se dice, las socimis pagan impuestos y colaboran al desarrollo del país.
Nueve de cada diez inversores en las socimis del Continuo son fondos soberanos, de pensiones y de inversión, así como instituciones financieras internacionales no especulativas. Fidelizarlos y tenerlos a favor resulta indispensable para garantizar un mercado inmobiliario diversificado, estable y sostenible a largo plazo.
Si nos atenemos a los datos proporcionados por PwC, al cierre del año pasado las ochenta socimis existentes en España alcanzaron una capitalización bursátil de 26.083 millones de euros, con una valoración de activos en cartera de 52.199 millones. Estamos ante un modelo de éxito que nos equipara al resto de grandes países, disuade la especulación, proporciona estabilidad y puede actuar como dinamizador del conjunto de la economía y de los territorios donde los activos de estas sociedades están ubicados.