Empresas y finanzas

Socimis, un valor presente con futuro

  • Tribuna de Alberto Segurado, Director de Deuda y Finanzas Corporativas de JLL España

Han transcurrido ocho años desde las modificaciones introducidas a la Ley original Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (socimi) de 2009, no cabe duda al afirmar que su creación primero, y su flexibilidad posterior, está resultando un rotundo éxito.

Hoy, el conjunto de las socimis que operan en nuestro mercado alcanza un valor de capitalización bursátil de más de 20.700 millones. Pero más allá de su incremento de valor anual, derivado de su buen comportamiento, sus volúmenes de inversión y del creciente número de vehículos que han accedido al mercado, es necesario mirar más en profundidad para corroborar su salud financiera.

En este sentido, el conjunto del mercado de socimis engloba, al cierre del ejercicio 2019, más de 51.000 millones de inversión inmobiliaria (12% más frente al año anterior) en toda clase de activos –todos ellos generadores de rentas anuales– con ingresos por encima de los 2.000 millones (+9%), beneficio operativo (ebitda) de 1.700 millones (+21%) y con una estructura de capital donde la apelación al endeudamiento –mal endémico de nuestro mercado inmobiliario reciente– apenas alcanza un 38% del valor de activos, dos puntos por debajo de ejercicio anterior.

"Es un mercado atractivo para el inversor institucional, tanto nacional como extranjero, cada vez más especializado"

Todo ello ha permitido, nuevamente, ofrecer una rentabilidad a sus accionistas cercana al 5% derivado de una distribución de más de 1.200 millones en dividendos en un complicado contexto macroeconómico y financiero como el que vivimos.

Son excelentes fundamentales de la salud de nuestro mercado, pero no hay que obviar algunas sombras. Por un lado, el grado de concentración y heterogeneidad, donde los diez vehículos con mayor capitalización agrupan el 75% del valor total generado. Por otro, el reducido tamaño individual, en términos medios, comparado con los reits de nuestro entorno, aspecto que penaliza en términos de la eficiencia que la gestión inmobiliaria necesita.

También hemos de apreciar los elementos más cualitativos. Es un mercado joven, que se ha desarrollado en los últimos años y que ha de seguir madurando en los próximos, alcanzando la importancia que el sector inmobiliario ha tenido sobre la actividad económica de España.

Adicionalmente, se ha conseguido modificar nuestro patrón tradicional de crecimiento inmobiliario, basado fundamentalmente en la actividad de promoción residencial, siendo hoy esta, y en referencia a los mercados de valores, significativamente más reducida, dado que la actividad patrimonial de las socimis casi sextuplica al valor bursátil de las promotoras inmobiliarias.

Es un mercado atractivo para el inversor institucional, tanto nacional como extranjero, cada vez más especializado y al que se han de ir incorporando inversores privados de menor músculo financiero pero que ven en las socimis un instrumento de ahorro futuro. Es un mercado dinámico, abierto, rentable y transparente, ofreciendo información continua a los inversores no solo en términos de gestión sino también en lo que respecta a la valoración de sus carteras de activos. Unos vehículos que han permitido incorporar altas dosis de profesionalidad sin precedentes históricos.

"Permiten una estrategia de inversión indirecta en el inmobiliario, para cualquier perfil"

De igual forma y atendiendo exclusivamente al segmento residencial que en las últimas fechas tanto preocupa, una mayor inversión de estos vehículos –que ya suman 21 socimis en el mercado– pueden aplanar el riesgo de presión sobre el precio de los alquileres incrementando la oferta de vivienda.

En este sentido, operaciones conceptualizadas bajo el esquema de Built to rent –promoción de vivienda para su arrendamiento– frente al Built to sale (venta) clásico de nuestro sector, va a ayudar a generar una mayor oferta, así como, a establecer el vinculo entre empresas patrimonialistas compradoras de las promociones para su posterior arrendamiento y promotoras constructoras que puedan dar salida a su stock de suelo.

Por último, como una apuesta clara y decidida al desarrollo, crecimiento y brillante futuro de las socimis, cabe destacar que permiten una estrategia de inversión indirecta en el inmobiliario, para cualquier perfil, de menor riesgo y mayor diversificación, frente a la inversión directa habitual del ahorrador. En definitiva, un sector con valor presente, pero con mayor valor futuro.

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