Empresas y finanzas

El mercado residencial de Portugal resiste mejor a la crisis que el español

  • Los expertos creen que gracias a una mejor gestión de la crisis y los incentivos a la inversión extranjera se recuperará antes
Tranvía en una calle de Lisboa. Foto: Dreamstime.

El mercado residencial de Portugal adelantará al español en la recuperación de esta crisis. El impacto del coronavirus en el país vecino ha sido menor al de España y a eso se suma una política más activa de incentivos fiscales a la inversión extranjera, lo que en el corto-medio plazo podría llevar a que el país vecino acaparará una mayor atención por parte de los fondos internacionales.

"Históricamente, Portugal, por cuestiones de tamaño y de su dependencia económica de España, ha tendido a ser más lento en recuperarse en tiempos de crisis económica. Sin embargo, hoy en día existen dos factores que pueden cambiar esa tendencia: una mayor estabilidad política y mejores resultados a nivel sanitario, con muchos menos casos de infección y fallecimientos que en España", explica Antonio Braz, director de Gesvalt Portugal.

"Además, durante los meses de confinamiento los promotores y constructores continuaron su actividad sin que se resintiera la economía y el volumen de trabajadores de este sector desempleados como consecuencia de la crisis generada por el Covid-19 ha sido inferior que en España. Con esto en mente, podemos esperar una recuperación más temprana en Portugal, aunque el crecimiento que presente España pueda ser mayor en el medio y largo plazo", concreta Braz.

"Portugal apareció en el radar de los inversores hace un lustro. Ese interés no ha decaído. Si la normalidad se recupera antes que en España puede que Portugal canalice ese interés", advierte José Morgado, director general de la tasadora y consultora inmobiliaria portuguesa PVW Tinsa, que señala que "dependerá también del perfil de inversión. Si lo que se busca son oportunidades y precios bajos, sin prisa en los plazos, tal vez España pueda ser un escenario interesante". Así, mientras que para España los expertos hablan de caídas de precios de la vivienda de hasta el 15% este año, en el caso de Portugal, por el momento, "los precios no han registrado movimientos significativos", asegura Morgado.

"La ventaja de ser un territorio mas pequeño es que tenemos más agilidad administrativa, con un Gobierno central mucho más conectado e integrado con los alcaldes de las ciudades. Esta agilidad se ha demostrado con la gestión de la crisis sanitaria y por ese motivo, claramente Portugal tiene más posibilidades para poder salir más rápido de la crisis", explica Ricardo Sousa, CEO de Century 21.

Las expectativas en Portugal es que el sector inmobiliario se recupere en 12 meses.

La buena gestión ante la pandemia no solo se ha dejado notar en cifras sanitarias, también en el sector inmobiliario. Así lo confirma Sousa, que señala que la caída de las ventas de la red de agencias de Century 21 en Portugal "ha sido de un 9% en marzo y de un 20% en abril, mientras que en España en marzo ya superamos el 20% y en abril el desplome fue de casi el 48%".

Según las estimaciones de Morgado, las expectativas en Portugal es que el sector inmobiliario se recupere en 12 meses. Sin embargo, en el caso de España los expertos creen que será a finales de 2021 o principios del 2022 cuando el sector regresará al momento post Covid.

Foco de la inversión

"Cada vez más la perspectiva de los inversores es Ibérica y estoy seguro de que seguirán mirando a los dos países, pero es cierto que en Portugal todavía queda mucho por hacer y eso genera muchas oportunidades", explica Sousa. El CEOde Century 21 señala que "el mercado residencial ofrece una importante oportunidad para los inversores, ya que necesita una mayor profesionalización que el español, en el que durante los últimos años se han consolidado importantes promotoras y una actividad de obra nueva mucho mayor a la de Portugal, por tanto, este tiene una capacidad de crecimiento muy grande en producto nuevo para la clase media y media baja". Asimismo, Nelson Regô, managing director de Prime Yield, apunta hacia el build to rent como otra oportunidad de inversión en Portugal, "ya que el Gobierno ha implementado un conjunto de medidas de apoyo a este tipo de proyectos y ya estamos viendo las primeras operaciones".

En el país luso "han invertido muchos fondos, americanos e ingleses, principalmente, que operaban en España y cuyos departamentos de análisis estaban especializados en Iberia. Asimismo, los incentivos fiscales que ofrece Portugal lo hace un destino muy interesante para la inversión, que atraen a brasileños, ingleses y franceses", explica Carlos Olmos, Fundador y Managing Director de uDA.

De hecho, "conscientes del papel que la inversión extranjera puede jugar en la recuperación del país se han pospuesto los planes que estaban previstos de empezar a poner limitaciones a las ventajas fiscales del régimen Residente No Habitual (RNH) y a la concesión de Golden Visa", explica Morgado.

Estos dos programas han sido hasta ahora los grandes catalizadores de inversión extranjera para el país, lo que unido a sus fundamentales llevó a que en 2019 Lisboa posicionara como la mejor ciudad de Europa para invertir en residencial, según el ránking de PwC. Además, en el caso del residencial de lujo, la consultora Knight Frank espera que Lisboa sea una de las pocas ciudades en la que los precios seguirán subiendo hasta un 5% este año, mientras que Madrid se sitúa en el grupo de las que mantendrán los precios estables o con una caída de hasta el 5%.

Puntos de partida distintos

La posibilidad de una recuperación más rápida se basa también en la actividad previa a la crisis. Así, mientras que en España el mercado se encaminaba hacia un ciclo de normalización, en Portugal la actividad era muy elevada. "En el primer trimestre del año el país ha registrado el mayor volumen de hipotecas desde 2008", explica Regô, que apunta que marzo la actividad ha caído apenas un 5%, frente al 27 que se ha registrado en España.

En el caso de los precios, "el coste unitario de compraventa de vivienda en Portugal se revalorizó un 7,6% interanual en el primer trimestre justo antes del impacto del Covid-19. Se trata de una evolución superior a la registrada al cierre de 2019, que fue del 2,1% interanual", explica Olmos. Además, según los datos de uDA, mientras que en la capital española y en la ciudad condal los precios se han mantenido casi estables, en Lisboa y Oporto han crecido un 7%y 6,4%, respectivamente.

Este encarecimiento de los precios está ligado al boom turístico. "El crecimiento del alquiler de corta duración ha supuesto que mucha oferta de vivienda se reconvirtiera a pisos turísticos, y que muchos edificios pasaran al uso de hotel o de apartamentos. Esto ha llevado a la ciudad a entrar en esta crisis con una tensión de los precios muy alta y demanda muy superior a la oferta, tanto de obra nueva como de segunda mano", explica Sousa.

Según Braz, "en las ciudades de Lisboa y Oporto, los precios se encontraban en máximos históricos en prácticamente todos sus barrios". El directivo de Gesvalt además apunta que no están observando "al menos por el momento, fuertes contracciones en los precios de venta" y en los casos en los que se han producido, "estos se deben más a un ajuste natural del mercado, huyendo de valores especulativos, algo que ya empezó a producirse en algunas zonas durante los meses anteriores al Covid-19".

El experto señala que "la mayor incertidumbre la encontramos en cuanto a la financiación, ya que las entidades podrían revisar sus políticas de financiamiento, dificultando el acceso al mismo a parte de la demanda. Esto, a su vez, podría provocar que la oferta tuviera que reducir sus precios. Aun así, en el momento actual e iniciando el desconfinamiento, no parece que este hecho este teniendo un impacto significativo en los precios". 

Impulso del alquiler

Nelson Regô también apunta que de momento los propietarios no están bajando los precios, pero si que "se están quitando algunos activos del mercado de la venta. Prefieren no vender por que hay mucha incertidumbre y van a esperar a que regrese el turismo. Otro fenómeno que se está produciendo es que los pisos turísticos se están reconvirtiendo de nuevo en alquileres a largo plazo". 

En Century 21 también han detectado ese fenómeno, que según Sousa "empezó el primer trimestre y ahora es un movimiento masivo". Esta tendencia pude aliviar la saturación del mercado del alquiler que existe en ciudades como Lisboa, "donde es necesaria una profesionalización de este mercado, que ya esta empezando con la llegada de grandes fondos internacionales y de inversores locales que quieren formar carteras como está sucediendo en España". 

Además, el directivo destaca el papel activo de la administración en este sentido. "El Ministerio de la Vivienda está haciendo un buen trabajo para impulsar el alquiler asequible con un programa de incentivos a los propietarios para promover más viviendas y destacar el problema de oferta en el mercado. Los propietarios que se adhieran a este programa tiene unos beneficios fiscales y seguro bonificado frente a impagos al alquiler. A cambio deben pedir una renta que está limitada por el Gobierno para cada zona. Pero se trata de un programa voluntario, por lo que es el propietario el que decide si mete su vivienda o no".

Según un estudio que se realizó respecto a esta iniciativa "se ha visto que la gran mayoría mejoraban su rentabilidad", asegura Sousa. 

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