El fenómeno build to rent o construir para alquilar saltó en España en 2017 y el despegue definitivo fue el año pasado. Solo en Madrid y Barcelona se espera, según los expertos, la entrada de operaciones para poner en el mercado 2.000 nuevas viviendas en 2022 bajo esta fórmula. ¿Pero es un modelo de negocio que solo se da en estas dos grandes ciudades?
El build to rent empieza ahora a conquistar nuevas plazas como es el caso de Pamplona. Al final, el aumento del precio de la vivienda en las grandes urbes, una precariedad laboral y un escaso interés de los jóvenes por vivir en el mismo lugar toda su vida genera un fuerte impulso para buscar nuevas fórmulas con las que desarrollar vivienda en alquiler.
"Pamplona vivió su inflexión en el tercer trimestre de 2016, cuando los precios de la vivienda tocaron suelo y, desde entonces, ha registrado un intenso crecimiento de precios, con medias anuales de entre el 9% y el 12%. Pese a ello, la media de la ciudad sigue estando un 38,2% por debajo de los máximos de 2007 y todavía podría tener recorrido al alza", explica Susana de la Riva, directora de comunicación y marketing de Tinsa, que apunta que "con estos datos, podemos decir que Pamplona se encuentra entre las capitales para las que se espera un crecimiento moderado del precio de la vivienda en 2020, posiblemente por encima del 3% esperado para la media nacional".
La capital de Navarrra, pese a ser una ciudad de tamaño medio, posee un mercado del alquiler muy desarrollado, impulsado en gran medida por la demanda de alumnos universitarios llegados de toda España y del extranjero para estudiar en la Universidad de Navarra, uno de los centros privados más prestigiosos del país.
Las rentas de alquiler en esta ciudad no han experimentado subidas desproporcionadas, como sí ha ocurrido en las grandes urbes de Madrid o Barcelona
Esta demanda estudiantil, concentrada en los barrios de Iturrama y de San Juan, se suma a la de la población local y a la de habitantes de un nivel adquisitivo más modesto, vinculada a grupos inmigrantes, en torno a zonas como La Milagrosa. "Este barrio ha concentrado en los últimos años el interés de los inversores, que encontraron producto muy ajustado para explotarlo en alquiler. Viviendas que hace unos años se compraron por 50.000 euros hoy están en el mercado por 90.000 euros o 100.000 euros", asegura De la Riva.
A todo esto, se suma que las rentas de alquiler en esta ciudad no han experimentado subidas desproporcionadas, como sí ha ocurrido en las grandes urbes de Madrid o Barcelona. Por tanto, el alquiler en Pamplona es un mercado bien dimensionado en manos mayoritariamente de particulares, y que ya ha empezado a despertar el interés de algún fondo para la puesta en marcha de proyectos build to rent.
"En los últimos meses nos ha sorprendido el interés por parte de grandes operadores y fondos internacionales interesados en entrar en Pamplona para hacer build to rent. De hecho, en Áurea Homes ya estamos cerrando operaciones. Está claro que es una ciudad con poder adquisitivo medio-alto y las universidades generan una demanda muy alta en alquiler, un negocio que hasta ahora estaba en manos de particulares, pero que se va a profesionalizar con la entrada de operadores en este mercado", asegura Íñigo Díaz de Cerio, delegado territorial en Navarra de la promotora Áurea Homes.
Dos de los grandes retos que tiene el mercado residencial de Navarra por delante son: la falta de suelo disponible y el acceso a una vivienda para los jóvenes, bien en compra o en alquiler. Una escasa oferta y unos precios altos en las viviendas hacen que cada vez sean más los ciudadanos que opten por el alquiler como solución.
¿Hacia dónde va la demanda?
Dado que el casco urbano de la ciudad no cuenta con suelo disponible para futuros desarrollos, la mayor parte de la demanda se mueve hacia la periferia y municipios limítrofes. De las zonas más céntricas hasta las más lejanas, los nuevos desarrollos se sitúan en Ripagaina, Soto de Lezkairu y Arrosadía (La Milagrosa) y, saliendo del término municipal, en Burlada, Huarte, Zizur, Mutilva y Mugartea.
"El barrio de Ripagaina, en la zona este de la ciudad, entre el Segundo Ensanche y Sarriguren y cercano al centro, es una de las zonas más activas en la última década. Se observan dos tipos de actuaciones: pisos en torres en altura, sin zonas comunes y parcelas unifamiliares adosadas", explica De la Riva.
