El mercado residencial del alquiler está siendo protagonista este año empujado por el cambio cultural entre la población joven, que además tiene una reducida capacidad de compra, y también por el auge del turismo en los últimos años. En este escenario muchos inversores están apostando por la compra de pisos para después ponerlos en alquiler, y algunos se plantean la duda de explotarlos como alquiler residencial o turístico. | Más noticias en la revista digital gratuita elEconomista Inmobiliaria
Ambas ofrecen rentabilidades muy jugosas para el inversor. Según un estudio que ha realizado Servihabitat, la rentabilidad bruta media de la vivienda en alquiler en España se sitúa en el 5,7%, siendo Madrid la única Comunidad que supera esta cifra, alcanzando el 5,9%, pero, ¿cuál de las dos opciones es más rentable: el alquiler turístico o el residencial?
"Es cierto que el alquiler a corto plazo, o llamado alquiler para uso turístico, es más rentable en algunos casos que el alquiler residencial de vivienda a largo plazo. En total, la rentabilidad si descontamos los gastos en el alquiler a corto plazo, puede llegar a ser de dos a dos veces y media superior a un alquiler residencial tradicional", afirma María Jesús Serrano, socia del despacho Serrano Alberca & Conde.
Algo en lo que Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro, está de acuerdo, pero apunta que no es oro todo lo que reluce. "Para que un inmueble destinado a turistas se equipare con un alquiler tradicional, requiere tener una ocupación por encima del 70% y eso es muy difícil si no se da un servicio de hostelería. De viernes a lunes la ocupación se cubre sin problemas, pero de martes a jueves se te queda vacío porque en esos días el perfil del cliente es distinto y busca un hotel que le dé servicios. Nosotros hemos puesto algún inmueble como alquiler turístico y hemos vuelto a ponerlo como alquiler residencial porque no es tan rentable".
HomeAway es una de las plataformas de reservas que ponen en contacto a viajeros y a propietarios de casas de alquiler vacacional o turístico. Joseba Cortázar, director de comunicación de la compañía, nos da ejemplos reales desde HomeAway. "La rentabilidad va muy asociada al destino. El segmento de mayor crecimiento en los últimos años ha sido el del centro de las ciudades. Por ejemplo, Sevilla ha sido la más demandada en 2017 y lo está siendo en 2018. En esta ciudad, según nuestros datos, con un alquiler turístico se gana mensualmente 2.838 euros con una ocupación del 75%".
Si nos vamos al portal Idealista para alquilar una vivienda en el centro de Sevilla por un año, encontramos un piso de dos habitaciones por 800 euros mensuales. Por tanto, si nos fijamos en este ejemplo las ganancias en alquiler turístico triplican al residencial, pero ahora hay que descontar gastos.
Diferentes parámetros
"Para analizar la rentabilidad de una vivienda es necesario tener en cuenta diferentes parámetros. Por ejemplo, los gastos son más elevados en los inmuebles turísticos porque el pago de algunos servicios -luz, agua, Wi-Fi- son del propietario; también está el gasto de la limpieza y las gestiones de entregas de llaves y salidas, que se puede contratar a una empresa externa pero supone un gasto más y al final no triplicas la rentabilidad; puede ser que la dobles, pero el riesgo es mayor", asegura Antonio Carroza.
En esta misma línea, Almudena Ucha, directora de Rentalia, declara que "los alojamientos turísticos en grandes ciudades, con una buena situación, costes bajos en logística y limpieza, y una buena relación calidad/precio, pueden alcanzar el 70% de ocupación al año. Por tanto, podríamos hablar de que un alquiler turístico podría llegar a ofrecer una rentabilidad del doble con respecto al alquiler residencial. Pero la rentabilidad de un alojamiento turístico depende de muchos factores -tipología de inmueble, situación, disponibilidad, ocupación, gastos de gestión...-, así que puede incluso darse el caso de no ser una opción más rentable que un alquiler residencial".
En este sentido, Ucha recomienda al inversor "analizar la normativa de cada ciudad, la zona en la que estará la vivienda turística, el tipo de turista que visita esa ciudad, etc. Solo así conseguirá entrar en un mercado que todavía no esté colapsado y que su inversión le proporcione rentabilidad en el futuro".
Por otro lado, el sector advierte de la incertidumbre que rodea al alquiler turístico, no solo por la tasa de ocupación, ya que el residencial cuenta con contratos mínimos de un año, también por las polémicas normativas que se aprueban. Así, desde el punto de vista del inversor, los expertos creen que la mayor ventaja que tiene el alquiler turístico es su rentabilidad, mientras que la mayor desventaja es la inseguridad e incertidumbre que crea la falta de regulación específica.
