Inmobiliaria

El alquiler turístico solo es más rentable que el residencial si la ocupación supera el 70%

  • Los expertos aseguran que es complicado superar ese umbral
Foto: Reuters.

El mercado residencial del alquiler está siendo protagonista este año empujado por el cambio cultural entre la población joven, que además tiene una reducida capacidad de compra, y también por el auge del turismo en los últimos años. En este escenario muchos inversores están apostando por la compra de pisos para después ponerlos en alquiler, y algunos se plantean la duda de explotarlos como alquiler residencial o turístico. | Más noticias en la revista digital gratuita elEconomista Inmobiliaria

Ambas ofrecen rentabilidades muy jugosas para el inversor. Según un estudio que ha realizado Servihabitat, la rentabilidad bruta media de la vivienda en alquiler en España se sitúa en el 5,7%, siendo Madrid la única Comunidad que supera esta cifra, alcanzando el 5,9%, pero, ¿cuál de las dos opciones es más rentable: el alquiler turístico o el residencial?

"Es cierto que el alquiler a corto plazo, o llamado alquiler para uso turístico, es más rentable en algunos casos que el alquiler residencial de vivienda a largo plazo. En total, la rentabilidad si descontamos los gastos en el alquiler a corto plazo, puede llegar a ser de dos a dos veces y media superior a un alquiler residencial tradicional", afirma María Jesús Serrano, socia del despacho Serrano Alberca & Conde.

Algo en lo que Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro, está de acuerdo, pero apunta que no es oro todo lo que reluce. "Para que un inmueble destinado a turistas se equipare con un alquiler tradicional, requiere tener una ocupación por encima del 70% y eso es muy difícil si no se da un servicio de hostelería. De viernes a lunes la ocupación se cubre sin problemas, pero de martes a jueves se te queda vacío porque en esos días el perfil del cliente es distinto y busca un hotel que le dé servicios. Nosotros hemos puesto algún inmueble como alquiler turístico y hemos vuelto a ponerlo como alquiler residencial porque no es tan rentable".

HomeAway es una de las plataformas de reservas que ponen en contacto a viajeros y a propietarios de casas de alquiler vacacional o turístico. Joseba Cortázar, director de comunicación de la compañía, nos da ejemplos reales desde HomeAway. "La rentabilidad va muy asociada al destino. El segmento de mayor crecimiento en los últimos años ha sido el del centro de las ciudades. Por ejemplo, Sevilla ha sido la más demandada en 2017 y lo está siendo en 2018. En esta ciudad, según nuestros datos, con un alquiler turístico se gana mensualmente 2.838 euros con una ocupación del 75%".

Si nos vamos al portal Idealista para alquilar una vivienda en el centro de Sevilla por un año, encontramos un piso de dos habitaciones por 800 euros mensuales. Por tanto, si nos fijamos en este ejemplo las ganancias en alquiler turístico triplican al residencial, pero ahora hay que descontar gastos.

Diferentes parámetros

"Para analizar la rentabilidad de una vivienda es necesario tener en cuenta diferentes parámetros. Por ejemplo, los gastos son más elevados en los inmuebles turísticos porque el pago de algunos servicios -luz, agua, Wi-Fi- son del propietario; también está el gasto de la limpieza y las gestiones de entregas de llaves y salidas, que se puede contratar a una empresa externa pero supone un gasto más y al final no triplicas la rentabilidad; puede ser que la dobles, pero el riesgo es mayor", asegura Antonio Carroza.

En esta misma línea, Almudena Ucha, directora de Rentalia, declara que "los alojamientos turísticos en grandes ciudades, con una buena situación, costes bajos en logística y limpieza, y una buena relación calidad/precio, pueden alcanzar el 70% de ocupación al año. Por tanto, podríamos hablar de que un alquiler turístico podría llegar a ofrecer una rentabilidad del doble con respecto al alquiler residencial. Pero la rentabilidad de un alojamiento turístico depende de muchos factores -tipología de inmueble, situación, disponibilidad, ocupación, gastos de gestión...-, así que puede incluso darse el caso de no ser una opción más rentable que un alquiler residencial".

En este sentido, Ucha recomienda al inversor "analizar la normativa de cada ciudad, la zona en la que estará la vivienda turística, el tipo de turista que visita esa ciudad, etc. Solo así conseguirá entrar en un mercado que todavía no esté colapsado y que su inversión le proporcione rentabilidad en el futuro".

Por otro lado, el sector advierte de la incertidumbre que rodea al alquiler turístico, no solo por la tasa de ocupación, ya que el residencial cuenta con contratos mínimos de un año, también por las polémicas normativas que se aprueban. Así, desde el punto de vista del inversor, los expertos creen que la mayor ventaja que tiene el alquiler turístico es su rentabilidad, mientras que la mayor desventaja es la inseguridad e incertidumbre que crea la falta de regulación específica.

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comentariosforum8

justi
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Estos si no nos llevan de burbuja en burbuja, es que no están contentos.

Puntuación 5
#1
Y aún hay más
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Pues cuando encima Hacienda empiece a reclamar el IVA a esas viviendas y la Tesorería exija darse de alta como autónomos sí que no va a ser rentable el alquiler vacacional. Súmele a eso denuncias de vecinos con sus correspondientes costes judiciales contra los ruidos o por ejercer actividades empresariales en edificios destinados a viviendas, ...

Puntuación 15
#2
ju an
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El único "alquiler rentable" es alquiler social, 100.000 pisos del SAREB cerrados pasan a alquiler social, a 200 euros mensuales, 20 millones al mes, 240 millones al año, quítale un 10% de gastos, sigues teniendo 220 millones al año para la caja del Estado.

Construye 100.000 más, dás trabajo a medio millón de personas, te gastas 1000 millones en construirlos, cobrando alquileres sociales de 200 euros has pagado el préstamo en 5-6 años, y en adelante otros 220 millones más limpios todos los años.

Esa cultura está en todos los paises menos en España, endeudarte para crear un activo que genera dinero todos los meses. De todas maneras el "cliente" de alquiler social está y estará siempre fuera del mercado, el Estado lo recoge para genertar ingresos.

Puntuación 2
#3
rew
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Recordemos, "los pisos nunca bajan". Nada sube eternamente por mucho que lo digan expertos, medios o inversores, nueva mentalidad de burbuja inmobiliaria, cuestión de tiempo.

Puntuación 4
#4
fernando
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El alquiler turístico está empezando a ser regulado y se acabó el chollo en Madrid Barcelona, Málaga Baleares y seguirán más ciudades turísticas. El residencial sólo es rentable en las ciudades grandes receptoras de trabajadores. En la mayoría de las ciudades y pueblos de España, con la cantidad de viviendas habitadas en propiedad, el 80%, que serán heredadas, no le veo futuro al alquiler residencial; únicamente que alquilen a inmigrantes que no creo que vengan tantos. Sobran viviendas en España; hay más de cuatro millones de viviendas vacías y la población está disminuyendo, también la natalidad

Puntuación 9
#5
Si se puede!
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Propietarios: pongamonos de acuerdo y subamos los alquileres un 100%. Madrid está barato comparado con otras capitales europeas todavia.

Puntuación -4
#6
Usuario validado en elEconomista.es
.OPEP-Petroleo.
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#6 Pero en Madrid jamas se ganará lo que se gana en Paris, Londres, Berlin.

Puntuación 13
#7
VAMPIROS DEL TURISMO DE LA CASTA
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CUANDO UN “VAMPIRO DEL TURISMO DE LA CASTA” SE CUELGUE EL CARTEL DE “SOLIDARIDAD o ECONOMÍA COLABORATIVA” ÉCHATE A TEMBLAR Y CORRE: “LA CARTERA TE QUERRÁ ROBAR”

LOS “VAMPIROS DEL TURISMO DE LA CASTA” NO “SUCCIONAN” SANGRE.

ALIMENTAN SU ALMA ALMACENANDO BILLETES Y BILLETES DE 500 EUROS.

SU ENFERMEDAD ES EL SÍNDROME DE DIOGENES DEL DINERO “NEGRO”

Los síntomas de su enfermedad no les permite salir de su pequeño mundo y poder llegar a entender que hay personas que NO DESEAN TENER DINERO.

No pueden comprender que haya personas que tengan intereses diferentes como:

leer libros gratis sacados de la biblioteca dentro de un entorno TRANQUILA Y SIN RUIDO DE GRUPOS DE TURISTAS. Escuchar música clásica con SILENCIO ALREDEDOR Y SIN GRUPOS DE FAMILIAS DE VACACIONES QUE VIENEN Y VAN CON MALETAS, o tan solo mirar por las ventanas a la calle SIN RUIDOS, SIN TACONEOS, BAILOTEOS, PORTAZOS, SALTOS VACACIONALES…

Su egoísmo no les permite asimilar que en la vida no hace falta acumular billetes y billetes para ser feliz. Pero que el SILENCIO es un tesoro muy valioso y que no se compra con dinero para los que reclamamos TRANQUILIDAD y no deseamos ser millonarios (por que no nos interesa)

Los “vampiros del turismo” solo se mueven en la vida a cambio de dinero. Su pequeño cerebro no puede llegar a entender que haya personas que puedan “dar” sin esperar nada a cambio y que haya personas que paguen impuestos…

Los síntomas de su enfermedad son la codicia, la avaricia… Tienen una imagen distorsionada de la realidad donde solo aprecian el espejismo del dinero, dinero, dinero…

“Vampiro del Turismo” es tanto que el que promociona pisos turísticos ilegales, como el que huésped que se aloja en este tipo de “hoteles clandestinos” en fincas de vecinos. Todos son cómplices de este fraude. Todos saben lo que está pasando y se lo callan. Dicen que no saben nada. Que están hartos de que se hable sobre la lucha contra los “hoteles pirata” o que a ellos no les molestan. Que son mas molestos y ruidosos los vecinos de las fincas y que suelen quejarse más los turistas del ruido vecinal. Ninguno de estos “vampiros turísticos” quiere que se mueva nada. No quieren que ningún vecino afectado por los “pisos patera para turistas” diga nada, que no se quejen y no denuncien…

¡Tod@s los vampiros turisticos quieren aprovecharse de la fiesta!

Puntuación 1
#8