Barcelona
En momentos donde la volatilidad de los mercados sigue latente y los inversores buscan fórmulas para proteger su capital sin renunciar a una fuente de ingresos periódicos, las SOCIMIs han ganado protagonismo. Estos vehículos de inversión permiten acceder de manera líquida y diversificada al mercado inmobiliario, tradicionalmente reservado para grandes patrimonios o inversiones directas de alto importe.
Pero, ¿qué son exactamente las SOCIMIs? Bajo sus siglas -Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario- se encuentran empresas que gestionan patrimonios inmobiliarios en régimen de alquiler, beneficiándose de un trato fiscal favorable siempre que cumplan ciertas condiciones, como la obligación de repartir gran parte de sus beneficios vía dividendos. Inspiradas en los REITs estadounidenses (Real Estate Investment Trusts), surgieron en Europa para fomentar la profesionalización del sector inmobiliario y dotarlo de mayor transparencia.
En la práctica, invertir en SOCIMIs supone participar de las rentas que generan activos como oficinas, centros logísticos, residencias o centros comerciales, sin necesidad de asumir los riesgos de la propiedad directa. Además, muchas de ellas cotizan en bolsa, ofreciendo liquidez diaria y una valoración constante de sus activos.
Para los inversores que buscan una exposición diversificada a este sector sin necesidad de seleccionar títulos individuales, existen índices y fondos cotizados (ETFs) que replican su comportamiento. Un buen ejemplo es el STOXX Europe 600 Real Estate (SX86R), que agrupa a las principales inmobiliarias cotizadas de Europa, o el iShares STOXX Europe 600 Real Estate UCITS ETF (EXI5), que permite invertir de manera sencilla en este universo sectorial. Alternativamente, productos como el iShares European Property Yield UCITS ETF (IPRP) o el VanEck Global Real Estate UCITS ETF (TRET) ofrecen exposición inmobiliaria especializada, combinando rentabilidad por dividendos y diversificación geográfica.
A nivel europeo, son varias las compañías que lideran el sector inmobiliario cotizado por la calidad de sus carteras, su tamaño y su consistencia en la generación de rentabilidad para el accionista. En este artículo pondré el foco en cinco de las principales SOCIMIs europeas, ejemplos claros de cómo la combinación de activos estratégicos y gestión profesionalizada puede abrir interesantes oportunidades de inversión.
Merlin Properties (España)
Merlin Properties es la mayor SOCIMI de España por capitalización, especializada en oficinas, logística y centros comerciales, con fuerte presencia en Madrid y Barcelona. Su estrategia pasa por mantener una cartera equilibrada entre activos prime y proyectos de crecimiento, como plataformas logísticas ligadas al auge del comercio electrónico. Además, su política de dividendos estables y la gestión prudente del endeudamiento la consolidan como uno de los referentes del sector inmobiliario español.
Desde el punto de vista técnico, lo más relevante de la última caída que llevó el título a los 8,50 euros fue comprobar cómo ese descenso replicó prácticamente la corrección que sufrió en 2022. Si en las próximas semanas Merlin digiere parte del reciente movimiento alcista desde los 8,50 euros, consolidando en torno a los 9-9,20 euros, consideraría esa zona como una oportunidad de compra muy interesante, con primeros objetivos en los máximos del año pasado, situados en los 11,70 euros.
Colonial (España)
Enfocada en oficinas prime en Madrid, Barcelona y París, Colonial es una de las SOCIMIs más sólidas del sur de Europa y apuesta por activos sostenibles de alta calidad. La compañía ha reforzado en los últimos años su perfil ESG (ambiental, social y de gobernanza), con una cartera certificada en sostenibilidad que le permite atraer a inquilinos corporativos de primer nivel, garantizando ingresos estables y menor rotación de ocupantes.
La evolución de la curva de precios de Colonial sigue invitando a mantener posiciones en el valor, sobre todo mientras no perfore en una eventual caída la directriz alcista que viene guiando los ascensos desde los mínimos de 2022, que actualmente discurre por la zona de los 5 euros. Solamente la cesión de esta directriz y primeros soportes de 4,90 euros invitaría a al menos reducir para evitar una caída a los 4,50 o incluso los 4 euros. Mientras no pierda los 5 euros recomiendo mantener buscando alzas hacia los 6,50 y luego los 8 euros. Consideraría una oportunidad magnífica de compra si Colonial se dirige en próximas fechas a la zona de los 5,25 euros. Ahí pueden colocar sus órdenes de compra.
Vonovia SE (Alemania)
Vonovia es el gigante residencial alemán y el primer REIT del país, gestionando más de 500.000 viviendas en Alemania, Austria y Suecia, con un claro enfoque en vivienda asequible y renovaciones sostenibles. Tras un periodo de expansión mediante adquisiciones, Vonovia centra ahora sus esfuerzos en la optimización de su cartera y la mejora de la eficiencia energética de sus activos, aspectos clave en el contexto actual de políticas climáticas europeas.
La corrección de los últimos meses ha propiciado que el título haya corregido la mitad de todo el movimiento alcista que nació en los mínimos de 2023 en la zona de los 14 euros y que encontró techo en los 33,85 euros. Después de esta caída hasta los 24 euros considero que las acciones de Vonovia están en disposición de retomar su senda alcista en busca de nuevos altos crecientes sobre los 33,85 euros. Si corrige la cotización a los 27 euros me parecería una opción más que recomendable con stop en los 24 euros.
Unibail-Rodamco-Westfield (Francia)
Especializada en grandes centros comerciales premium en Europa y Estados Unidos, Unibail-Rodamco-Westfield atraviesa una fase de transformación tras años de fuerte expansión. Su estrategia actual pasa por un ambicioso plan de desapalancamiento, combinado con una redefinición de su oferta comercial hacia experiencias físicas más atractivas, en respuesta a los cambios de comportamiento del consumidor tras la pandemia.
Operativamente, solo me inclinaría por recomendar comprar acciones de esta compañía si en próximas semanas su cotización se dirigiera a buscar apoyo a la directriz alcista que surge de unir los mínimos de 2020 y de 2023, que dependiendo del tiempo que consuma para alcanzarla podría discurrir por la zona de los 60 euros.
Segro plc (Reino Unido)
Con un foco absoluto en plataformas logísticas urbanas e industriales, Segro se ha consolidado como uno de los grandes beneficiados del auge del comercio electrónico en Europa. Su modelo de negocio, centrado en activos cercanos a las grandes ciudades para facilitar la última milla, le permite mantener tasas de ocupación muy altas y capturar el crecimiento estructural de la demanda logística, incluso en entornos económicos más desafiantes.
Técnicamente, lo más interesante es ver como la compañía ha vuelto a buscar apoyo este año en el soporte horizontal de los 585 GBP, que es el que frenó las caídas durante el Covid crash del 2020. Si alguien tiene acciones de esta compañía la recomendación es que las mantenga mientras no pierda este importante soporte. Aproximaciones a este soporte de las 585 GBP las veo como una oportunidad para comprar este valor en busca de objetivos en los 800 y luego, en caso de batir esta directriz bajista, los altos de 2024 en 940 GBP.
