El tipo de crédito que crece a mayor velocidad en Estados Unidos está vinculado al programa PACE, impulsado por las administraciones locales para apoyar la eficiencia energética y las energías renovables en los hogares. Al igual que en las hipotecas subprime, los préstamos son titularizados en bonos y colocados en los mercados. El diario The Wall Street Journal denuncia los primeros problemas para pagar las cuotas en algunos clientes.
El programa PACE está en auge entre los propietarios de viviendas en Estados Unidos para revalorizar sus inmuebles con una profunda reforma. PACE (Property Assessed Clean Energy, por sus siglas en inglés), algo así como vivienda sostenible, es una iniciativa impulsada por las administraciones estatales y locales para financiar las energías limpias y la eficiencia energética en los hogares.
Los dueños de la vivienda financian el 100% de grandes reformas en préstamos a veinte años, cuyos pagos son facturados en el impuesto local de la propiedad. El primer programa se inició en 2007 en la ciudad de Berkley en California. Desde entonces el volumen de créditos ha crecido hasta los 3.400 millones de dólares y el sector espera que se duplique durante este año.
Según recoge el diario Wall Street Journal, el sistema de préstamos tiene resonancias a la hipotecas subprime que hicieron tambalear el sistema financiero mundial e informa sobre la situación de Deanna White de Inglewood, en California, que reformó su casa con un préstamos de 42.200 dólares, que no podía permitirse. El contratista de la obra de consiguió convencerla para iniciar la reforma con el gancho del PACE. Dos años más tarde el pago anual del impuesto sobre bienes inmuebles se ha disparado de 1.250 dólares a 6.500 dólares.
El periódico indica que la señora está pasando por serias dificultades económicas para afrontar el préstamo, pero además informa que el crédito fue "empaquetado" en bonos con préstamos similares y colocado entre inversores. Con la expansión de este tipo de préstamos, también lo hacen el número de impagos.
Fontaneros, albañiles o contratistas cierran préstamos bajo el programa PACE, pero lo hacen con escasa cualificación y sin supervisión. Las pequeñas entidades financieras utilizan a los profesionales de la construcción para ganar cuota de mercado la iniciativa y los ayuntamientos y condados permiten estos créditos para ayudar en el empleo.
La vivienda como aval
El sistema fue concebido para impulsar la adquisición de paneles solares, renovación de equipos de aire acondicionado o reformar la fontanería. Pero a los prestamistas poco les importa la solvencia del titular del préstamo, el crédito está avalado por la vivienda. La financiación está asociada a la venta del inmueble después de pagar el préstamo a un precio pactado con anterioridad.
El crecimiento del crédito está alimentada por el apetito de los inversores por los bonos creados a partir de los préstamos PACE, especialmente entre los fondos y las mutuas. A los inversores les gusta el rendimiento que ofrecen, gracias a la garantía real de la vivienda, a la reputación con el medio ambiente y las calificaciones altas que ofrecen las agencias de rating. El cóctel que también generó las hipotecas subprime. Las agencias de calificación defienden que no hay suficientes datos históricos para dudar de la fiabilidad de los bonos sobre los préstamos PACE y pronosticar posibles incumplimientos.
Las corporaciones locales apostaron por el programa aprovechando el boom de las energías limpias. Rick Bishop, director del condado del Oeste de Riverside, confirma la preocupación que hay sobre este tipo de préstamos. "Oímos hablar de personas que se engañadas de alguna manera", explica al WSJ. El gobierno local ha abierto una investigación sobre las prácticas de comercialización de los préstamos PACE, y el gobernador de California , Jerry Brown, ha impulsado una ley con nuevos requisitos para formalizar los préstamos, como la posibilidad de romper el contrato durante trece días desde la firma del préstamo.
Renovar America es la financiera más grande de los PACE. Ya tiene tres demandas por retraso en el préstamo y sobrecoste en los intereses del mismo y hay afectados por las mismas prácticas que amenazan con impulsar una demanda colectiva. La Administración Obama ha intervenido en los cada vez más frecuentes problemas que se están ocasionando alrededor del programa PACE. Desde el Departamento de Energía se ha instado a las corporaciones locales ha explicar claramente los intereses del préstamos y las condiciones del mismo.
Sistema del préstamo
Hay más de 35 estados donde existe el programa PACE, además de ser utilizado por la Administración Federal de Vivienda para la adquisición de hipotecas. Según WSJ, los préstamos varían entre los 5.000 y 100.000 dólares, con una media de 25.000 dólares por familia a un interés de entre el 6 y el 9% a un plazo de entre cinco a 25 años. Los propietarios pagan el préstamo una vez o dos veces al año, junto con sus impuestos sobre el inmueble. Ayuntamientos y otras corporaciones locales se encargan del cobro para las entidades financieras. Los gobiernos locales cobran unas comisiones a los prestamistas a cambio del servicio las compañías financieras.
La garantía de la propia vivienda en el préstamo pone a los gobiernos locales en la incómoda posición ante una ejecución hipotecaria. Si la casa resulta ser un valor inferior a la cantidad adeudada por el dueño de casa, el organismo público podría quedar atrapado por la diferencia la diferencia. Hasta ahora, eso no ha ocurrido, pero implica cierto respaldo público.
La creencia de que los gobiernos están detrás de los préstamos es una de las principales razones por la que los inversores se sienten atraídos por las ofertas de bonos. "No es tan grande el respaldo" explica Mike Warmuth, gestor de FBL Financial Group que depende de la aseguradora del mismo nombre y que tiene en cartera 22 millones de dólares de bonos PACE. Warmuth apunta a una rentabilidad del 4% y que no ha habido impago en los cupones.
Comercializados en ferias y puerta a puerta
Los impagos de préstamos PACE en general han sido inferiores al 1%, según Kroll Bond Rating Agency Inc. Cecil Smart, director de la afirma, asegura que los bonos están estructurados de manera que las financieras son los más afectados por las pérdidas, en lugar de los inversores.
Deutsche Bank es uno de los mayores "empaquetadores" de préstamos PACE en bonos. En diciembre emitió 284 millones de dólares con una fuerte demanda entre los inversores. WSJ señala que la entidad está al tanto de los problemas derivados de la función de los profesionales de la construcción en línea con los intereses de las financieras, sin control y supervisión. Los préstamos también son comercializados en ferias y a través de comerciales casa por casa.
Renovar America utiliza unos 8.000 contratistas para comercializar sus préstamos, según WSJ. Esos contratistas son supervisadas por 23 empleados de la compañía de San Diego. La compañía informa que recientemente puso en marcha un programa de gestión más riguroso. Renovar América dice que sólo unos 200 contratistas están organizando activamente préstamos PACE.