Los últimos datos de la inflación en EEUU, publicados hace dos semanas, han cambiado por completo el paso a los mercados. Junto con un mercado laboral que ya da síntomas de enfriamiento, la inflación bajó finalmente, abriendo la puerta de par en par a un recorte de tipos. Los mercados, que a comienzos de julio empezaban a dudar de que fuera a haber un solo recorte en diciembre, ya descuentan tres movimientos de 25 puntos básicos para ese mismo mes. Al margen de las cifras hay un elemento que lo ha cambiado todo por completo, la vivienda.
Tanto la vivienda como los alquileres son, probablemente, ha sido uno de los grandes focos de preocupación para la Reserva Federal. Se trata de uno de los factores clave para entender el IPC y cualquier descenso del mismo pasa por frenar la irrefrenable alza de este segmento. No en vano el 'IPC de la vivienda' supone un 35% de la composición del general y es el factor más importante en el sector servicios. De hecho, los elevados alquileres han sido una tendencia clave para entender como los servicios parecían ingobernables para la Reserva Federal.
La propia Reserva Federal ha señalando este como el principal desafío para volver al objetivo de la inflación. En un reciente escrito liderado por el economista Augustus Kmetz, la Fed de San Francisco explicaba en un escrito de abril que "la inflación de la vivienda está desempeñando un papel capital en el alto nivel general" pues "aunque algunos componentes se han enfriado el IPC en la vivienda persiste".
Es por eso que los analistas creen que los alquileres y la vivienda ya están dando síntomas de gran agotamiento, encendiendo la esperanza de una inflación bajo control. A nivel interanual los costes de la vivienda fueron un 5,2% más altos que en el mismo mes del año pasado, lo que marca el ritmo de aumento más lento desde abril de 2022. A nivel intermensual la cifra es incluso más clara, con una ralentización al 0,2% el mes pasado, la cifra más baja desde 2021. Los alquileres también se quedaría en el 0,3%, mínimo de tres años.
De media, los estadounidenses ya se dejan 2.150 dólares (de media) y, a pesar de que ya lleva nueve meses de retrocesos, según datos de Realtor, todavía está muy cerca (a un 2,2%) de sus máximos históricos de 2022, un 22% por encima de los precios precovid. Víctor Alvargonzález, director de estrategia de Nextep, señala que "los precios de los alquileres son la clave del problema inflacionista en EEUU pues los servicios ya se encuentran en términos interanuales negativos".
Es por eso que los analistas creen que los alquileres y la vivienda ya están dando síntomas de gran agotamiento, encendiendo la esperanza de una inflación bajo control. A nivel interanual los costes de la vivienda fueron un 5,2% más altos que en el mismo mes del año pasado, lo que marca el ritmo de aumento más lento desde abril de 2022. A nivel intermensual la cifra es incluso más clara, con una ralentización al 0,2% el mes pasado, la cifra más baja desde 2021. Los alquileres también se quedaría en el 0,3%, mínimo de tres años.
Desde Capital Economics defendían que este cambio de paradigma es la clave para explicar un recorte de tipos en septiembre. "Al principio no estábamos seguros de si la notable desaceleración de la inflación de los alquileres inmobiliarios en el informe del IPC de junio era el comienzo de la esperada relajación de la inflación de la vivienda" pero "los últimos datos del segundo trimestre sobre los alquileres de los inquilinos nuevos y de todos los inquilinos (existentes), que se basan en la misma encuesta que las medidas del IPC de los alquileres inmobiliarios, sugieren que esto es lo que realmente está ocurriendo".
En particular, la tasa de crecimiento anual del índice de alquileres para todos los inquilinos se desaceleró al 4,0%, "lo que sugiere que pronto se desacelerará de manera similar tanto el IPC de alquileres de viviendas como el PCE de viviendas". En definitiva, de cara a futuro estos datos adelantarían incluso más caías en el inmobiliario. "Esto refuerza los argumentos a favor de un recorte de tasas en septiembre". Sin embargo desde CoreLogic recuerdan que se venían de las cifras más altas desde abril de 2023.
"La ralentización de la vivienda refuerza los argumentos a favor de un recorte de tasas en septiembre"
En particular, la tasa de crecimiento anual del índice de alquileres para todos los inquilinos se desaceleró al 4%, "lo que sugiere que pronto se desacelerará de manera similar tanto el IPC de alquileres de viviendas como el PCE de viviendas". En definitiva, de cara a futuro estos datos adelantarían incluso más caías en el inmobiliario. "Esto refuerza los argumentos a favor de un recorte de tasas en septiembre".
Respecto al valor de las casas en sí mismo, el descenso se ha visto en los datos del índice de valor de la vivienda de Zillow (que emplea la Fed en diversos informes), que mide el valor de los inmuebles en EEUU. La firma publicó la semana pasada su informe en el que mostró que el índice de valor fue de 363.438 dólares, un 0,2% más que el mes anterior y un 3.8% más que hace un año. Sin embargo, después de ajustar a cifras reales se habría vivido una caída intermensual del 0,1% y del -1,5% respecto al año anterior.
Desde Bank of America iban más allá y explicaban que EEUU afrontará un mercado "estancado hasta 2026" en lo relativo a vivienda. En ese sentido señalaron durante una entrevista con la CNN que, del mismo modo que los precios parecen haberse contenido, tampoco esperan un descenso acelerado en el corto plazo y ven un camino largo de decrecimiento.
La Fed pide cautela
Desde la propia Reserva Federal han querido rebajar la euforia que hay detrás de la ralentización del IPC de la vivienda. Alisdair McKay, monetary advisor de la Reserva Federal de Minneapolis, explicaba en un reciente informe que esperan que la inflación de la vivienda se mantenga elevada hasta 2025. En primer lugar, aunque ahora esté en retroceso, señala que aún tiene mucho camino por delante para que deje de ser un elemento que mantenga encendido el IPC. "En los diez meses transcurridos entre agosto de 2023 y junio de 2024, la inflación de los precios de la vivienda ha sido del 4,4%. Por lo tanto, la inflación de los precios de la vivienda tendría que ser marcadamente negativa en los próximos dos meses para volver a su tasa previa a la pandemia del 3,3%".
Sin embargo, la propia naturaleza de los alquileres (suelen ser fijos durante el plazo de contrato de un alquiler) hace que vayan a destiempo, lo que hace complicado buscar que este se mueve al ritmo que lo hace tanto la economía como el resto de precios. Debido a esto "según nuestras estimaciones esperamos que los alquileres contractuales necesiten casi dos años para alcanzar la situación de mercado, con este retraso reflejando el plazo típico de un contrato de alquiler pero también la posibilidad de que un propietario no aumente el alquiler inmediatamente hasta el valor del mercado cuando se renueva el contrato", comentan desde la Fed de Minneapolis.
En ese sentido concluye que, a pesar de que los últimos datos muestran que va en la dirección correcta la realidad es que la vivienda será el gran "rezagado" de la economía de EEUU. Una situación que seguirá ejerciendo presión al banco central pero cuya trayectoria invita a pensar de una Fed más abierta a la posibilidad de los recortes. Aunque a destiempo, el gran 'monstruo' que se esconde tras los datos del IPC parece estar batiéndose en retirada.