La batalla de la inflación en EEUU se está acercando a un punto crítico. Tras una ligera desaceleración por sorpresa este miércoles, nuevos partidarios parecen sumarse a una teoría que parece cada vez más extendida. La Reserva Federal bajará los tipos de interés a pesar de las dudas, cuando se encuentre un mercado laboral debilitado que acabe desatando la desinflación tras meses de dudas respecto al IPC. Sin embargo, la incertidumbre envolvió a ayer a la Fed con la posibilidad latente de una 'remontada' inflacionaria. En cualquier caso, mientras los expertos analizan el mercado laboral al milímetro en busca de signos de debilidad, la Fed ha dejado claro que el mayor enemigo que hay que derrotar para lograr su misión aún sigue totalmente muy presente y su amenaza puede crecer próximamente: los alquileres.
En los últimos datos del IPC de EEUU publicados este mismo miércoles la vivienda se convirtió en la gran contra dentro de un panorama general de optimismo. Tras estar estancado durante un tiempo el IPC general cayó una décima en términos interanuales hasta el 3,3%, cuando el mercado esperaba que se mantuviera sin movimiento. La subyacente, indicador clave para la Fed mostró una caída del 0,163% mientras se esperaba un serio repunte. Sin embargo, la vivienda estaba ahí para mostrar un repunte intermensual del 0,4%.
La vivienda no cae y esto ha provocado que la propia Reserva Federal haya dedicado ya varios informes al tema, señalando este como el principal desafío para volver al objetivo de la inflación. En un reciente escrito liderado por el economista Augustus Kmetz, la Fed de San Francisco explicaba que "la inflación de la vivienda está desempeñando un papel capital en el alto nivel general" pues "aunque algunos componentes se han enfriado el IPC en la vivienda persiste".
Esto se debe principalmente al alto impacto de la vivienda. Esta supone un 36% de toda la composición del IPC. Este gran protagonismo le ha llevado a ser la categoría más grande de todo el sector servicios. Además, la vivienda representa cerca de la mitad de toda la inflación generada en el ciclo actual. En ese sentido, hay que remarcar que los alquileres tienen un gran peso, siendo el principal responsable de esta métrica.
De media, los estadounidenses ya se dejan 1.723 dólares y, a pesar de que ya lleva nueve meses de retrocesos, según datos de Realtor, todavía está muy cerca (a un 2,2%) de sus máximos históricos de 2022, un 22% por encima de los precios precovid. Víctor Alvargonzález, director de estrategia de Nextep, señala que "los precios de los alquileres son la clave del problema inflacionista en EEUU pues los servicios ya se encuentran en términos interanuales negativos".
En ese sentido, mientras que la inflación ha conseguido retroceder hacia una zona más cercana al objetivo al situarse en el 3,3%, la de la vivienda se ha quedado en niveles muy superiores, en el 5,4%. A pesar de que desde que alcanzó el 8,2% en febrero de 2023 se ha vivido un descenso claro, la realidad este 2024, que arrancó en el 6%, no consigue más que descensos 'pírricos' que tanto los economistas de la Fed como los expertos de Wall Street observan con tensión en incertidumbre, porque la "rebeldía de los alquileres" no tiene argumentos claros para volver a una zona razonable.
Philip Jefferson, vicepresidente de la Reserva Federal, explicaba la semana pasada que "la actual política restrictiva ha afectado a la baja al mercado de las viviendas". Sin embargo, mostró su preocupación por "unos alquileres persistentemente altos que parece que se van a tomar su tiempo". Sin embargo, afirmó que existían dudas respecto a este problema, pues, a pesar de que "llevamos 14 meses escuchando que tendrán que relajarse, la realidad es que se han mantenido elevados". En definitiva, el alto cargo afirmaba que "no hemos visto muchos resultados".
Un mercado presionado
Danielle Hale, economista en jefe de Realtor defendía que "la desaceleración del crecimiento de los alquileres precedió a una inflación más lenta de las viviendas, y la caída de los mismos en el mercado, como hemos visto en los últimos 10 meses". Sin embargo, desde la firma de Real Estate explican que han detectado una "ralentización clave en esta tendencia" que "presagia una menor disminución del IPC y pone en duda si hemos visto lo suficiente para frenar la inflación en general, lo que complica la formulación de políticas de la Reserva Federal".
Los expertos de TD, por su parte, coinciden en que este elemento "ha sido una fuente clave de rigidez en la inflación estadounidense". Sin embargo respecto al futuro creen que este frente seguirá causando problemas, pues ven "un mercado más ajustado con condiciones de oferta cada vez más estrictas". En su último informe, la consultora explica que es precisamente el entorno monetario generado por la Fed el que generará ciertas tensiones. "La asequibilidad de la vivienda se sitúa en su nivel más bajo en décadas por la subida de tipos, lo que mantendrá a más potenciales compradores dentro del mercado de alquiler" en vez de optar por comprar.
Esto se suma a "una afluencia significativa de nuevos inmigrantes pospandémicos". En ese sentido, las últimas estimaciones de la Oficina del Congreso no partidista de EEUU (CBO, por sus siglas en inglés) muestran un incremento de 1,1 millones de inmigrantes en 2023, es decir, 3,3 millones de inmigrantes netos, frente a los 919.00 de media histórica. CBO espera que esta tendencia se mantenga los próximos años.
"Habrá una fuerte demanda mientras la oferta se debilita, por lo que esperamos un endurecimiento del mercado"
En ese sentido, aunque estos inmigrantes han ayudado a rebajar la inflación relajando el mercado laboral, junto a la mayor afluencia de arrendatarios por los tipos de interés, pueden presionar este último gran bastión inflacionario. TD concluye que "habrá una fuerte demanda los próximos años" y, mientras esta presiona los precios, "dada la fuerte caída de la actividad de la construcción", la consultora espera "una desaceleración significativa del suministro que dé lugar a una oferta más fría, al menos el próximo año". Algo que provocará "un endurecimiento del mercado".
Stephen Brown, analista de Capital Economics, coincide y explica que "la desaceleración aún está lejos de llegar" en los precios relativos al mercado de vivienda en EEUU. "La gran preocupación es que las tasas de crecimiento mensual de los dos principales componentes de la vivienda, el alquiler de la residencia principal y el alquiler equivalente al propietario (REA), todavía se sitúan cerca del 5% en términos anualizados".
Sin embargo, Brown no ve un gran riesgo de reinflación en este segmento, más bien una lucha enconada por someterla. "Algunos esgrimen la teoría de que la inflación está llegando a los alquileres con retraso y aún se tiene que poner al día", sin embargo, "nosotros creemos que es poco probable que haya una gran divergencia (en los ritmos) con el IPC general.
Desde Bank of America si esperan una relajación más extensa pues. "las medidas de los alquileres del mercado siguen sugiriendo que se está preparando una moderación en estas partidas". Bernard Yaros, de Oxford Economics, coincide en que "esperamos una moderación y confinamos en que en algún momento disminuirá", pero "el momento aún es realmente incierto".
El mercado laboral terminará cediendo
En cualquier caso, al margen de los alquileres, que seguirán siendo un frente clave para la Fed, la mayoría de los analistas han centrado el foco en el mercado laboral, en particular tras la última reunión de la Reserva Federal, en la que incluso abrieron la puerta a no recortar tipos este año. Incluso después de los datos de mayo, que sorprendieron con una expansión de 272.000 nuevos puestos de trabajo, tras desacelerarse en abril. Todo ello a pesar de que la inflación siguió escalando hasta el 4% tras haber tocado el 3,1% este mismo año.
David Kohl, analista de Julius Baer, explicaba que a pesar de unas menores proyecciones con los tipos y mayor inflación (2,6% para 2024, dos décimas más), la realidad es que todo se centra en los empleos. "Nosotros creemos que recortará tipos en septiembre y diciembre, como respuesta a un enfriamiento en el mercado laboral que abra la puerta a una disminución de la inflación". Raphael Olszyna-Marzys, economista internacional de J. Safra Sarasin Sustainable AM coincidía en que "aunque el gráfico de puntos se desplazó hacia arriba, y la mayoría de los funcionarios no esperan ningún recorte o sólo uno este año, también son muy conscientes de que si mantienen una política restrictiva durante demasiado tiempo podrían dañar indebidamente el mercado laboral y la economía".
En ese sentido, el mercado pone su atención en los datos. Christian Scherrmann. Economista para EEUU de DWS explicaba que "se han dado ya una serie de datos sobre el mercado laboral", incluido un aumento de la tasa de desempleo hasta el 4,0%, que "indicaron una relajación gradual de las tensiones". A pesar de que ha habido signos también de fortaleza, Scherrman defiende que "el aumento de la inmigración y las posibles dificultades en el departamento de estadística relativizan cifras sorprendentemente elevadas".
