China ha anunciado oficialmente su plan más ambicioso hasta el momento para proteger a su mercado inmobiliario, atrapado en una crisis histórica. Para lograrlo la principal herramienta ha sido una flexibilización total de las hipotecas, además de invitar a los gobiernos locales a comprar propiedades no vendidas para convertirlas en viviendas asequibles.
Respecto a la ofensiva hipotecaria, el Banco Popular de China ha eliminado por completo los tipos de interés mínimos para estos préstamos que se imponen a nivel nacional (las regiones también tienen capacidad para establecer sus propias marcas). Además, ha reducido la tasa mínima de pago inicial al 15% para primeras propiedades y al 25% para segundas viviendas. Así lo comunicó el banco central a través de un comunicado emitido este viernes y que espera que suponga un punto de inflexión para su crisis. Antes de este ajuste las tasas se situaban en el 20% y el 30%, respectivamente.
Pekín también dijo que los gobiernos locales deberían adquirir viviendas a precios "razonables" y convertirlas en pisos asequibles, según destacaba la agencia de noticias estatal Xinhua, que citó al viceprimer ministro chino He Lifeng. "El sector inmobiliario está relacionado con el interés de las masas y el desarrollo económico", defendió el alto cargo. Es por ello que "es necesario garantizar las responsabilidades de los gobiernos locales, los promotores y las instituciones financieras".
Estas medidas son hasta ahora la acción más fuerte para despertar del ladrillo en el país. Las autoridades están dando un carácter de urgencia a esta crisis, ya que los datos oficiales del viernes mostraron que los precios de las viviendas en abril registraron las caídas intermensuales más pronunciadas en una década. Esto incluso después de que ya se hayan lanzado una serie de propuestas para ayudar al sector.
"El gobierno central realmente está dando prioridad a la demanda de compra de viviendas"
"Esta es la política de pago más relajada jamás adoptada en China", dijo Yan Yuejin, director de investigación del Instituto de Investigación y Desarrollo E-house de China. "Esto indica que el gobierno central realmente está dando prioridad a la demanda de compra de viviendas".
En cualquier caso, el anuncio supone una nueva fase en la campaña del gobierno para abordar el mayor obstáculo para el crecimiento económico. La crisis inmobiliaria en China está amenazando la estabilidad social a medida que aumentan las protestas y el inventario de viviendas sin vender ronda su nivel más alto en ocho años. Con las obras de construcción paralizadas y los promotores en mora, alrededor de 5 millones de personas corren el riesgo de sufrir desempleo o una caída sensible en sus ingresos.
La medida "es inesperada y positiva para las acciones inmobiliarias", dijo Jeff Zhang, analista de Morningstar. El índice inmobiliario de la bolsa de valores de Shanghai subió tras la declaración, con una avance de hasta el 3,2% antes de aminorar la marcha. Las acciones de los promotores chinos subieron un 3,68% tras el anuncio. El índice de referencia ha subido un 31% en mayo.
Una hipotecas 'descentralizadas'
El Viceprimer Ministro dijo que las autoridades locales deberían recomprar o retirar parcelas de tierra que se han vendido pero que permanecen inactivas, como medio para aliviar las tensiones de flujo de caja de los promotores. También enfatizó la necesidad de impulsar los llamados "tres grandes proyectos" que involucran vivienda asequible, renovación urbana e infraestructura pública.
China comenzó a reducir el suelo nacional de las hipotecas en 2022 y permitió a las localidades que sufrieron las mayores caídas establecer sus propias marcas mínimas. Estas medidas han llevado a una caída en la tasa promedio de las hipotecas recién otorgadas al 3,69% en el primer trimestre (la más baja desde que comenzaron los registros en 2009), pero no lograron estimular las compras y reanimar el sector.
"Los efectos dependerán de si los consumidores se animan"
Estas nuevas medidas probablemente reduzcan aún más los márgenes de los bancos estatales chinos. La prolongada crisis inmobiliaria ya ha reducido su margen de interés netos (diferencia entre ganancias por préstamos que cobra una entidad frente a intereses de deuda) y ha aumentado los préstamos incobrables. El margen de interés neto de los bancos chinos cayó a un mínimo histórico del 1,69% a finales del año pasado, muy por debajo del umbral del 1,8% considerado necesario para mantener una rentabilidad razonable.
Algunos analistas dicen que aún no está claro que estas medidas sean lo suficientemente efectivas y que todo depende de su aplicación. "Los efectos dependerán de si los consumidores se animan", explicaba Shen Meng, director del banco de inversión Chanson & Co. Si no se ejecuta bien "es poco probable que estimule la demanda e induzca un cambio estructural".