Economía

El país que está en el ojo del huracán de las subidas de tipos sufre la mayor recesión inmobiliaria de Europa

  • Suecia fue la primera economía en salir de los tipos de interés negativos
  • En 2018, el Riksbank consideró que era mejor alejarse de los tipos negativos
  • Suecia destaca en Europa por el elevado peso de las hipotecas a tipo variable
Aldea de Fjällbacka en Suecia. Foto de iStock

La senda monetaria del Riksbank de Suecia es cuando menos curiosa. Tras varios años probando con los tipos de interés negativos, los miembros del banco central sueco decidieron comenzar a subir los tipos de interés antes de que la inflación irrumpiera como un elefante en una cacharrería a mediados de 2021. El banco central reconoció que el 'dinero gratis' podía tener también efectos nocivos en la economía, pero jamás confesó de forma directa que los tipos negativos estaban generando más perjuicios que beneficios. Sin embargo, sí admitieron que esos tipos negativos inflaron los precios de la vivienda. Ahora, con el giro de 180 grados de la banca central, la economía sueca y el mercado inmobiliario del país sufren las consecuencias: "Suecia está en el ojo del huracán de las subidas de tipos".

Para comprender lo que sucede hoy parece pertinente viajar unos años en el tiempo. En febrero de 2015, el Riksbank redujo los tipos de interés rectores por debajo de cero por primera vez en su historia. En ese momento, la inflación había estado por debajo de la meta durante mucho tiempo y existía el riesgo de que las expectativas de inflación se arraigaran en niveles bajos. En febrero de 2016, los tipos cayeron al -0,5%. El efecto en la economía fue expansivo, pero también tuvo otras consecuencias no intencionadas.

La inflación comenzó a aumentar gradualmente y finalmente se acercó nuevamente al 2%. En diciembre de 2018, el Riksbank decidió subir los tipos en 25 puntos básicos (pese a la desaceleración de la economía global), un movimiento que repitió en diciembre de 2019 para llevar el precio del dinero al 0%. "El Riksbank fue, por lo tanto, el primero de los bancos centrales que logró abandonar la política de tipos negativos después haber entrado en ella", presume el propio banco sueco en un informe en el que evalúa su experiencia con los tipos negativos.

Riesgos de los tipos negativos

El informe del Riksbank admite que los tipos negativos tuvieron efectos secundarios nocivos, que además recalca como "inevitables". Entre estos efectos destacan el incremento desmedido del precio de los activos (burbujas) y aumento de la deuda de los hogares y las empresas.

"Algunos efectos secundarios son, por ejemplo, el incremento del endeudamiento (empresas y familias se endeudan más aprovechando los bajos tipos) y de los precios de muchos activos, lo que puede haber provocado un aumento de las brechas de riqueza. El hecho de que una política monetaria expansiva tenga efectos sobre los precios de los activos y las deudas es parte de la política monetaria y el mecanismo de transmisión", admiten los economistas del Riksbank en el documento.

También señalan el precio de los inmuebles como una 'victima' de los tipos bajos o negativos: "Los bajos tipos de interés reales son una explicación importante a la creciente deuda y la subida de los precios de la vivienda". De esos polvos estos lodos. Del boom de la vivienda a la gran recesión del inmobiliario.

La resaca de los tipos negativos

Esos excesos del pasado están generando la resaca de hoy en el mercado inmobiliario. Se espera que la economía de Suecia se contraiga este año, mientras que la alta proporción de hipotecas de tasa variable en Suecia significa que las subidas de tipos de interés tienen un impacto mayor y más rápido que en la mayor parte del resto de Europa.

"Creemos que las presiones inflacionarias disminuirán antes en Suecia que en otros lugares", aseguran desde Capital Economics. "Con esto en mente, estamos planeando un primer recorte de tipos en enero de 2024". Los precios de la vivienda ya han caído alrededor de un 15% como resultado de las subidas consecutivas del Riksbank el año pasado, que han llevado el tipo de interés clave de política monetaria al 2,5%, cuando partía de cero a principios de 2022.

La 'dominancia hipotecaria'

Los consumidores han recortado sus gastos y se espera que la inversión en vivienda se estanque. Con todo, lo más probable es que el PIB se contraiga hasta un 2%, una caída similar a la recesión durante la pandemia de covid-19, según los analistas más pesimistas. El consenso de Bloomberg también prevé una recesión para Suecia este año, siendo uno de los países de la Unión Europea más golpeados, sin duda, por la subida de tipos de interés.

James Ringer, de Schroders, explican que "el mercado inmobiliario es la parte más sensible a los tipos de interés de cualquier economía, por lo que es una muy buena pista de dónde podría estar el resto de la economía en los próximos trimestres".

Los economistas advierten de un escenario que denominan 'dominancia hipotecaria', en el que el dolor del mercado de la vivienda puede ser suficiente para desbaratar nuevas subidas de tipos. El Banco de Pagos Internacionales señaló el año pasado que, si bien una subida moderada de los tipos podría ayudar a controlar el recalentamiento de los mercados, un cambio brusco de los precios de la vivienda entraña un riesgo considerable.

¿Por qué los tipos golpean más duro en Suecia?

La economía de Suecia se encuentra entre las más expuestas de Europa al aumento de los tipos de interés, lo que hace casi inevitable que su economía una caída considerable en el PIB, que podría ser de alrededor del 1% este año, según los economistas de Oxford Economics (no son ni los más optimistas ni los más pesimistas).

La economía ya está en recesión y los vientos de cola que llegaron tras la pandemia se han agotado. Con la tasa de ahorro entre los hogares cercana a cero, la exposición a tasas más altas tan grande y el ciclo crediticio cambiando, la recesión será severa. La magnitud del impulso crediticio negativo, que muestra una fuerte sincronía con el ciclo económico, señala riesgos a la baja para nuestro pronóstico.

Los canales de transmisión de la política monetaria son mucho más anchos y caudalosos que en otras economistas por varias razones, entre las que destacan los tipos variables de los préstamos para vivienda (cuya subida deja menos ingresos disponibles para bienes y servicios a las familias), que además tienen efectos negativos sobre la riqueza y generan una caída en la inversión fija.

Suecia destaca por su alta proporción de hipotecas variables, que representan más de la mitad del total. Además, este tipo de hipotecas variables aumentó recientemente. "Debido a un alto stock de deuda, estimamos que el lastre de los pagos de intereses de los préstamos para vivienda se duplicará con creces, del 1,2% al 2,7% del PIB a finales de 2023, un nivel mucho más alto que en otras partes de Europa", señala el informe de Oxford Economics.

Además de los tipos de interés más altos en las hipotecas, una oferta de vivienda relativamente alta en el corto plazo agravará la caída en la inversión residencial. "Esperamos un crecimiento lento en los precios de la vivienda y la inversión residencial en los próximos años (cuando pase el huracán), ya que los tipos de interés se mantendrán relativamente altos y la demanda será débil. Pero a pesar del apalancamiento significativo en el sector inmobiliario, no esperamos un contagio más allá del mismo", aseguran estos expertos.

Hasta ahora, el coste de la alta inflación y el rápido aumento de los tipos de interés ha sido más visible en los precios de la vivienda en Suecia, que han bajado un 15% desde que alcanzaron su punto máximo en marzo. "Pasarán varios años antes de recuperar el pico anterior, en contraste con las recesiones anteriores", aseguran desde Oxford.

¿Hasta dónde caerá la vivienda? Desde la firma Nordic Credit comentan en una nota publicada la semana pasada que "la magnitud y el momento de nuevas caídas de precios dependerán en gran medida de lo que haga el Riksbank para contener la inflación (se reúnen este jueves). El mercado espera ampliamente un aumento de 50 puntos básicos en el tipo de referencia del banco en febrero, pero persiste la incertidumbre sobre la dirección que tomarán los tipos más adelante. Si el banco central señala que los tipos de interés han tocado techo, ya sea en febrero o en su próxima reunión de política monetaria programada para abril, creemos que los precios se estabilizarán alrededor de un 20% por debajo de sus niveles máximos... Si por el contrario, persiste la incertidumbre de los compradores sobre las preocupaciones por el coste de vida, los precios podrían caer aún más", alertan estos expertos.

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