El mercado inmobiliario en España entró en ebullición el año pasado y la fiebre continúa en 2022. En el mes de febrero se vendieron en España 51.800 viviendas, un 25% más que en el mismo mes de 2021, una tendencia que parece que se mantendrá en los próximos meses. Muchos españoles aguardan estos meses a abalanzarse sobre una vivienda a buen precio, y lo más normal es que esta compra venga acompañada de una hipoteca.
Antes de firmar un préstamo a la vivienda, es conveniente pedir asesoramiento externo o al menos informarse de la letra pequeña. Aunque la principal pregunta que se hará cualquier comprador es: cuánto me va a costar pedir la hipoteca.
La respuesta más rápida te la dará la TAE (Tasa Anual Equivalente). Junto a ella estará la TIN (Tasa de Interés Nominal), que será igual o menor al TAE. A continuación explicaremos qué es cada una y qué diferencias hay.
TAE, el pilar de tu hipoteca
La Tasa Anual Equivalente de un préstamo es la cifra clave del contrato. Es el coste total que tendrá cada año nuestro préstamo. En la TAE está incluido el tipo de interés de la operación (TIN), los gastos y las comisiones bancarias y los productos asociados que contratemos de manera obligatoria:
-Tipo de interés nominal (TIN): es el coste que pagaremos cada año a cambio del préstamo y se expresa como un porcentaje sobre el total que queda por devolver.
-Comisiones: al contratar una hipoteca pueden cobrarte una comisión de apertura del préstamo (oscila entre el 0,5% y el 1,5%, aunque no está regulada). Ese porcentaje es sobre el total del capital, por lo que si pedimos 150.000 euros y nos cobran una comisión del 1%, pagaremos 1.500 euros que se prorratean entre todas las mensualidades del préstamo. En un préstamo al consumo también puede cobrarse una comisión por estudiar la viabilidad del cliente
-Productos asociados: en prácticamente todas las hipotecas tendremos la opción de contratar bonificadores que abaraten la hipoteca, como seguros de vida, de hogar... y su coste anual se incluye en el TAE. También se suman las comisiones (si las hay) asociadas a la cuenta del banco con la que pagas las mensualidades
Tipo de amortización francés, un desconocido que marca la diferencia
Teniendo esto en cuenta, ya sabemos que el TAE es el coste anual total de la hipoteca. Sin embargo, hay que hacer un apunte importante. Aunque todos los meses paguemos la misma cuota de la hipoteca, al principio del préstamo los intereses cubrirán una parte considerable de la mensualidad, mientras que al final de la hipoteca solo devolveremos capital y prácticamente nada de intereses.
Esto se debe a que la mayoría de hipotecas funcionan por el sistema de amortización francés, en el que los intereses se pagan mayoritariamente al principio del préstamo, de forma que la entidad se asegura cobrar cuanto antes sus beneficios de la operación.
Hay que tener en cuenta el funcionamiento de este sistema, ya que si queremos amortizar nuestro préstamo antes de tiempo o trasladarlo a otra entidad, podemos encontrarnos con que queda más capital por pagar del que nos imaginábamos.
Por ejemplo, en un préstamo a tipo de interés fijo al 3% TAE a 30 años, tardarás 19 años en devolver la mitad del capital prestado, no 15 años.