La nueva inmobiliaria con problemas en China, Kaisa Group, es el reflejo perfecto de cómo el sector ha estado regateando las restricciones de Pekín para controlar el endeudamiento de los promotores. Desde 2020, el Banco Popular de China y el Ministerio de Vivienda aplican tres ratios financieros, conocidas como las tres líneas rojas, para autorizar a las empresas a aumentar la deuda en un 15% anual. Kaisa rozaba el cumplimiento gracias a que mucha deuda corporativa se estaba moviendo fuera de libros, en el territorio de la banca en la sombra.
La inmobiliaria china Kaisa ha advertido que su filial financiera de gestión de patrimonio no ha podido hacer frente a pagos a clientes en uno de sus productos financieros. Las acciones del promotor inmobiliario y de tres filiales han suspendido su cotización en la bolsa de Hong Kong. Las acciones de Kaisa cayeron casi un 13% esta semana antes de la suspensión de la cotización. En lo que va de año, las acciones pierden un 70%. La noticia ha desatado una nueva ola de ventas en el sector. China Aoyuan cae un 12%; Seazen Group, -5%; Sunac China y Grupo Agile, -4%. China Evergrande Group cedió un 2,97%.
El grupo Kaisa ha superado los criterios de liquidez y solvencia de Pekín
Kaisa ha explicado que se está enfrentando a "una presión sobre su liquidez sin precedentes". Los argumentos sorprenden cuando oficialmente el grupo se ha estado moviendo hasta este mismo año en unos parámetros financieros de solvencia para Pekín. En junio, superó las Tres líneas rojas del Banco Popular de China y el Ministerio de Vivienda, los criterios de solvencia y liquidez que tienen que cumplir los promotores inmobiliarios para que sean autorizados a aumentar su deuda. El grupo Kaisa no es una promotora más en China. Es la segunda firma inmobiliaria por emisión de bonos en dólares, por detrás de Evergrande. Hace nada lanzó un bono de 47 millones con una rentabilidad del 7%.
Las Tres líneas rojas, en la práctica, suponen una garantía para los inversores de supervisión del Gobierno chino. La normativa se aprobó en 2020 y, básicamente, se estableció tres ratios financieros que debían cumplir las promotoras inmobiliarias para seguir endeudándose. Las firmas que quieran aumentar su pasivo en un 15% deben cumplir con tres requisitos claros: la liquidez debe cubrir el 100% de la deuda a corto plazo, la deuda total no debe superar el capital de la compañía y tampoco suponer más del 70% de los activos totales.
Las Tres líneas rojas son una garantía de inversión en la práctica
Kaisa en 2021 aprobaba por la mínima los criterios financieros. El flujo de caja se situaba en el 156% de la deuda a corto plazo, la deuda sobre el capital alcanzaba el 94% y sobre los activos totales permanecía en el 99,9%, según los datos que manejan los analistas de Barclays. Todo un logro teniendo en cuenta que hace cinco años suspendía, por mucho, las Tres líneas rojas. El apalancamiento de la compañía se encontraba en el 300% y la liquidez apenas suponía el 54% de la deuda a corto plazo.
El desenlace de los problemas de pago de una de sus filiales financiera apuntan a que el promotor logró obtener el triple certificado gracias a que sacó su deuda de libros para crecer a través de lo que se conoce como banca en la sombra, la financiación alternativa que encuentran las empresas con firmas financieras, que no son las tradicionales como bancos y mercados financieros. Kaisa ha jugado a financiarse de manera paralela. Sus informes trimestrales no reflejan que cuente con una filial financiera dedicada a la gestión patrimonial, como ha informado la compañía. Utilizaba su propia firma de inversión para colocar su propia deuda entre inversores, en distintos productos.
"El reconocimiento de impagos es una desagradable sorpresa para estos inversores y es indicativo que puede haber una gran cantidad de financiación en la sombra involucrada", apunta Shuli Ren, analista de Bloomberg. La experta señala al crecimiento como los inversores minoritarios ya representaban más de la mitad del capital social de la compañía, al supuestamente estar garantizada la deuda de Kaisa en el mercado a la sombra. "Puede haber más sorpresas desagradables".
Por otro lado, las cuentas de Kaisa informan de que la deuda bancaria bajó desde el 34% de 2019 al 27% en junio, mientras la compañía seguía creciendo gracias a una financiación alternativa, con el agravante de que, a la vez, crecía la deuda corporativa a través emisiones en dólares. El aumento de regulación ha empujado a gran parte del sector promotor a jugar en las sombras. "Kaisa no es una excepción", denuncia Ren. En los últimos años, los promotores han utilizado cada vez más en trucos contables. No es raro encontrar estructuras societarias con un elevado porcentaje de préstamos internos, que evita que la matriz informe en tiempo y forma de la deuda total del grupo. Y también utilizar vehículos financieros fuera de balance. Estas tretas ocultan pasivos en el balance.
"China solo ha conseguido crear deuda clandestina y empujar a las promotoras a oscuros rincones financieros donde los funcionarios no están acostumbrados a vigilar ni controlar las finanzas", comenta la experta china en bancos. Los problemas de Kaisa reflejan que las medidas de China no han solucionado los problemas de endeudamiento del sector inmobiliario, solo estaban escondidos debajo de la alfombra.
