Contrariamente a lo que se pensó al inicio de la pandemia, la crisis económica en Alemania no ha reducido mucho hasta ahora las ventas inmobiliarias, donde casi el 60 % de la población vive de alquiler, ni frenado los precios en las grandes ciudades.
En el primer semestre del año, se ha mantenido la tendencia en el mercado inmobiliario de los últimos cuatro años, ascendente, pese a que la economía alemana se desplomó en primavera casi un 10 %, ha aumentado el desempleo y muchos trabajadores están en ERTE, "Kurzarbeit" en Alemania.
Una de las razones es que la demanda de vivienda en las grandes ciudades es superior a la oferta y esto dispara los precios desde 2009, cuando comenzó el actual ciclo alcista en el sector inmobiliario alemán.
La demanda supera a la oferta
Ello se debe a la llegada de inmigrantes, a que falta terreno de edificación y viviendas, ya que se conceden pocos permisos de construcción en comparación con la demanda, a los bajos tipos de interés y a la falta de inversiones seguras en un momento de crisis.
Estos factores compensan o neutralizan el efecto de los ERTE y del temor a perder el empleo, que pueden perjudicar mucho la situación financiera de algunos ciudadanos y reducir la demanda de vivienda.
Los precios eran bajos hasta 2009
Hasta 2009 los precios de compra en las grandes metrópolis como Múnich, Hamburgo, Fráncfort, Colonia, Berlín, Stuttgart y Düsseldorf eran bajos en comparación con los de otras grandes ciudades europeas.
Pero el precio de compra alcanza ahora los 8.000 euros por metro cuadrado en Múnich, unos 5.800 euros en Fráncfort, casi 5.000 euros en Hamburgo y una media de 3.000 euros en todo Alemania, según datos de la consultora empirica.
Incluso, ha aumentado la demanda de vivienda residencial en la pandemia en detrimento de las oficinas, porque los inversores buscan activos seguros y de menor riesgo.
Aumento de los precios
Los precios de la vivienda han subido en el segundo trimestre una media de un 2 %, en comparación con el primer trimestre, y un 6,6 % interanual, según cifras de la Oficina Federal de Estadísticas.
Las perspectivas respecto al segundo semestre con inciertas, por la segunda ola de contagios de COVID-19, y dependerán de qué ocurra en el mercado laboral, y cómo evolucionen los salarios.
Según datos de empirica, los precios inmobiliarios han subido en Alemania en el primer semestre un 6,2 % respecto a finales de 2019 y un 12 % interanual.
Los permisos de construcción bajaron desde mediados de los años 90 del siglo pasado hasta 2009, cuando comenzaron a subir con fuerza, pero desde 2016 caen de nuevo.
Los últimos años se han terminado menos viviendas de las que estaban aprobadas por la falta de personal cualificado en el sector de la construcción y el aumento de la demanda en las grandes ciudades.
La pandemia
La pandemia puede crear nuevas preferencias al buscar vivienda porque las distancias y el tiempo que se tarda en viajar a la oficina no son tan problemáticos si se trabaja desde casa, sin la obligación de estar siempre presente en la oficina, según ZIA, la patronal del sector inmobiliario alemán.
Por ello "los alrededores de la ciudades y las zonas rurales con enlaces adecuados a las regiones económicas podrían ganar relevancia a medio plazo", considera Carolin Wandzik, gerenta de GEWOS, empresa de investigación del mercado inmobiliario.
"El trabajo desde casa ha aumentado con fuerza y por ello la demanda de espacio de oficinas podría bajar" y aumentar el riesgo de impagos en el mercado de oficinas, dijo a EFE el economista de Deutsche Bank Jochen Möbert.
Al mismo tiempo, una demanda mayor de vivienda residencial podría crear más sobrevaloraciones en ciudades donde la vivienda ya está sobrevalorada, y ambos factores podrían amenazar la estabilidad financiera y crean un riesgo de ciclo de auge y caída en el mercado inmobiliario, según Möbert.
ZIA añade que es posible que los efectos negativos de las crisis económica lleguen retardados al sector inmobiliario como ya muestra la caída de la entrada de pedidos en este sector en el segundo trimestre.
El terreno edificable
El terreno edificable alcanzó en 2019 precios récord en Alemania, de 189,5 euros por metro cuadrado, frente a los 122 euros diez años antes, aunque existen grandes diferencias entre las regiones, según cifras de la Oficina Federal de Estadísticas.
En la capital alemana, el metro cuadrado costaba una media de 1.328,5 euros y en Hamburgo, 1.157,9 euros,
Pero en Turingia, Sajonia-Anhalt y Mecklemburgo-Pomerania Occidental, estados federados de la antigua Alemania comunista, los precios del metro cuadrado son inferiores a 60 euros.
