Declaración de la renta

Alertas y aclaraciones sobre la declaración de la Renta 2020 (IV): Los ingresos del alquiler de una vivienda o de parte de ella

  • Hacienda controla ingresos y avisa de ello al abrir el borrador
  • En los alquileres de temporada no pueden aplicarse la reducción del 60%
Madrid

Los rendimientos obtenidos por el alquiler de una vivienda constituya para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario. Para cuantificarlo se debe restar de los ingresos los gastos deducibles y se aplica sobre esta cantidad, en los casos que proceda, las reducciones que procedan, tanto estatales como de la correspondiente Comunidad Autónoma de residencia.

Capital inmobiliario

Se considera rendimientos del capital inmobiliario los que se deriven no solo del alquiler sino también de los que provienen de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no estén afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.

Reducción del 60%

En los alquileres destinados a vivienda, el rendimiento neto se reduce en un 60%. Y si los rendimientos se obtienen con un período superior a dos años o de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducen en un 30%, con un límite de 300.000€euros.

Subarrendamientos

Muchas atención, porque en el caso de los subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se consideran rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. Sin embargo, la participación del propietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.

Actividad económica

Solamente si el alquiler se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico debemos declararlos. En este caso, las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados. A este respecto, se entiende que el alquiler se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para que se pueda desempeñar esta gestión.

Rentas estimadas

Las prestaciones de bienes o derechos que generan rendimientos del capital inmobiliario se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario, por el valor normal en el mercado de los mismos (se entiende por valor normal en el mercado la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes).

No obstante, cuando haya familiares hasta el tercer grado inclusive, el alquiler o el subarrendamiento de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso sobre los mismos no puede tener un rendimiento neto total inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble.

La deducción en extinción

La deducción por alquiler de la vivienda habitual está suprimida con efectos 1 de enero de 2015 , pero se ha establecido un régimen transitorio que permite que los contribuyentes que formalizaron el alquiler antes de esa fecha y que venían disfrutando de ese beneficio fiscal pueden continuar practicando la deducción en el ejercicio 2020.

El importe de la deducción de este régimen transitorio consiste en el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales. La base máxima de esta deducción es de 9.040 euros anuales, cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales. Los contribuyentes cuya base imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales, en tributación individual o conjunta, no pueden aplicar la presente deducción.

No se puede olvidar que es posible deducir la deducción por alquiler de vivienda habitual si la Comunidad Autónoma de residencia la tiene aprobada dentro de sus competencias regulatorias del IRPF.

Arrendamiento parcial

Las rentas obtenidas por el alquiler de parte del inmueble, en el que radica nuestra propia residencia habitual, se califican como rendimientos íntegros del capital inmobiliario. Para su aplicación, en primer lugar, hay que determinar la parte proporcional que de cada gasto corresponde imputar a la parte arrendada para obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual practicar la reducción. Se puede aplicar la reducción del 60% , salvo que sea por temporadas (cursos lectivos para estudiantes o como vivienda de veraneo), por el alquiler de las habitaciones en la proporción correspondiente.

Novedades por la rebajas y las moratorias de pago al arrendador

La  novedad de la actual declaración, como consecuencia del Covid, es que durante el estado de alarma muchos arrendadores han pactado unas nuevas condiciones con su inquilino en el contrato de arrendamiento. En los casos en los que se pacte el diferimiento de los pagos por el alquiler, no procederá reflejar un rendimiento de capital inmobiliario en los meses en los que se pactó no cobrar renta, al haberse diferido la exigibilidad de la renta. Tampoco hay que considerarse que existe ingreso en los casos en los que se ha acordado 

dejar de cobrar rentas por un cierto tiempo.  También es rendimiento del capital inmobiliario  inmobiliario la indemnización que percibe un inquilino, pagada por el propietario,  debido a una rescisión anticipada del contrato  La indemnización que el propietario de un inmueble percibe por desperfectos en el inmueble se califica como rendimiento del capital inmobiliario, salvo que cobre porque se ha perdido parte del elemento, en  cuyo caso la legislación lo considera como una pérdida o ganancia patrimonial, que se declara de esa forma.

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