La CNMV podría exigir al magnate mexicano Carlos Slim, propietario de un 30,499% de Realia que la opa que ha presentado sobre la compañía no tenga carácter voluntario sino obligatorio. La diferencia es clave, porque, en el primer caso, no existe ningún tipo de requisito legal de precio, pero en el segundo, debe realizarse a un importe equitativo. Eso significaría que frente a los 0,8 euros por acción que ha ofrecido Slim en la opa presentada el pasado miércoles, podría verse obligado a subir ahora a 1,5 euros.
Eso es preicametne lo que han exigido distintos accionitas minoritarios de la inmobiliaria, que entienden que al haber sobrepasado el umbral del 30% máximo que estipula la ley, a Slim no le queda más remedio que presentar una oferta forzosa. El empresario defiende que la opa es voluntaria, puesto que el accionista mayoritario de Realia no es él sino FCC, con el 36,911% del capital. El problema de fondo y lo que está analizando ahora la CNMV es que Slim es, a su vez, el máximo accionista de la constructora con una participación del 27,4%.
Valor liquidativo neto
En el sector inmobiliario el precio debe estar ajustado al valor liquidativo neto de los activos (valor de los edificios y terrenos, menos deuda e impuestos) por acción, que, en el caso de Realia, la propia compañía reconoce, según un informe realizado por expertos independientes (CBRE y Tinsa), era de 1,46 euros por acción a finales del año 2014.
Fuentes de los accionistas minoriaritarios explican que, si tenemos en cuenta la dilución del valor por la ampliación de capital realizada en diciembre de 2015 y añadiendo el valor por la quita de deuda negociada ese mismo mes, el valor ajustado sería de 1,32 euros por acción.
No obstante, como en el caso de otras compañías inmobiliarias, el valor de mercado de los activos inmobiliarios en España se ha revalorizado fuertemente durante el año pasado, por lo que "esperamos que el valor liquidativo neto de Realia a finales de 2015 esté alrededor de los 1,5 euros por acción".
Dadas las perspectivas de fuerte incremento en los alquileres en los próximos años en España, otras compañías del sector cotizadas como Colonial, Hispania o Merlin están valoradas por el mercado en estos momentos a niveles de 20 a 30% por encima del valor liquidativo neto esperado para finales del 2015. "No hay razones de peso para que Realia no valga, como mínimo, su valor liquidativo neto por acción", explican los minoritarios en sus requerimientos a la CNMV.
Carlos Slim presentó la opa por Realia con una prima del 17,65% respecto al cierre de la compañía el pasado miércoles, a 0,68 euros por acción. Si tuviera que pagar 1,5 euros, estaría obligado por lo tanto a abonar una prima del 120,58%.
Avanza un 19,85% y supera ya el precio de la oferta
Slim presentó el miércoles la opa sobre Realia al cierre del mercado cuando la compañía valía 0,68 euros por acción. Su oferta es a 0,8 euros por título, con una prima del 17,65%. Ayer, los títulos de Realia se dispararon en bolsa, subiendo un 19,85% y cerrando a 0,81 euros, por encima del importe de la opa.
A pesar de este repunte, los analistas ven "alejada la posibilidad de una oferta al valor liquidativo", como demandan los minoritarios, pues creen que la opa de Slim por Realia podría ser "una solución negociada con la CNMV".
