Madrid
Hubo un tiempo en que la financiación participativa era vista como un experimento, o un último recurso. Juntar a muchas personas que no se conocen para invertir en un proyecto parecía una idea disparatada en el año 1997. Pero eso es justo lo que hizo la banda británica de rock Marillion. Ante la falta de medios para iniciar una gira por Estados Unidos, fueron sus propios fans americanos los que levantaron 60.000 dólares para hacerla posible.
Tres años después, Marillion volvió a recurrir a la generosidad colectiva. Descontento con su discográfica, el grupo pidió a sus fans que ayudaran a financiar su nuevo disco. La idea triunfó: hubo más de 12.000 preventas y Marillion pudo lanzar Anoraknofobia, su álbum de estudio número 12. El resultado fue muy bueno para Marillion -aunque quizá no tanto para sus seguidores, a juzgar por la acogida comercial que tuvo el disco-.
Más allá de la anécdota, sin embargo, el verdadero éxito fue para el propio modelo de financiación, lo que hoy se conoce como crowdfunding. En todo el mundo, esta fórmula representaba en 2020 un mercado de más de 17.000 millones de dólares. Según Market Data Forecast, una empresa de investigación de mercados, en 2026 la cifra de negocio global se habrá duplicado.
En nuestro país, la financiación participativa superó en 2021 los 219 millones de euros en recaudación. El dato supone un 31% de crecimiento respecto al año anterior. Un tercio de ese volumen corresponde al crowdfunding inmobiliario, que se ha consolidado como alternativa de financiación para promotores... Y como una interesante fórmula de inversión para ahorradores de todo tipo.
Ventajas del 'crowdfunding' inmobiliario
Las razones parecen claras. Por un lado, el crowdfunding inmobiliario permite a muchos promotores sacar adelante proyectos viables que no logran financiación bancaria. Desde 2008 y, en particular, desde la aprobación en 2019 de la nueva ley hipotecaria, los bancos han ido limitando su exposición al ladrillo. Las nuevas normas limitan su ámbito de actuación y reducen su atractivo comercial: la subrogación de hipotecas.
La aparición de plataformas como Urbanitae ha dinamizado el sector, sobre todo por las ventajas que ofrece del lado del inversor. Por una parte, permite a prácticamente cualquier persona participar en operaciones que poco tienen que ver con la inversión tradicional en ladrillo -comprar una casa, reformarla y venderla o ponerla en alquiler-. A partir de una inversión mínima por proyecto de 500 euros, un ahorrador se puede convertir en socio, por ejemplo, de una promoción de 19 viviendas en Ibiza.
Con ello, los inversores no solo acceden a oportunidades que normalmente quedarían fuera de su alcance. También les permite invertir en un sector considerado tradicionalmente seguro por su baja correlación con los mercados y su potencial de apreciación a largo plazo. Además, las rentabilidades asociadas son las propias de la promoción inmobiliaria, es decir, de alrededor del 15% anual.
En el caso de Urbanitae, un equipo de analistas del sector financiero y la inversión selecciona los proyectos que se abren a financiación colaborativa. El primer filtro es del promotor, que debe acreditar una trayectoria sólida y solvente. El segundo es el del proyecto en sí. De hecho, la mayor parte de las propuestas que recibe Urbanitae son rechazadas por no ajustarse a los criterios de exigencia de la plataforma.
¿Y los riesgos?
Como en toda inversión, existen riesgos. Aunque el sector inmobiliario ha demostrado también en este 2022 su resiliencia, no es inmune a los contratiempos. Urbanitae es muy conservadora en sus estimaciones, pero hay siempre riesgos, inherentes a la actividad promotora: posibles retrasos en la obtención de licencias, más dificultad de la prevista en la comercialización o una subida de los costes de construcción.
Desde junio de 2019, cuando obtuvo la licencia de la CNMV, Urbanitae ha financiado cerca de 100 millones de euros en más de 70 proyectos, sobre todo en vivienda de obra nueva. Algunos han debido hacer frente a la pandemia de covid, otros, también, a las dificultades ocasionadas por la guerra de Ucrania o la inflación. Hasta la fecha, todos los proyectos siguen su curso. En los que han concluido, la rentabilidad anual media para el inversor ha rozado el 17%, frente al 14% estimado.
Los datos hablan del buen hacer de Urbanitae y, a buen seguro, del buen ojo que tuvo Marillion como precursores del crowdfunding. Pero también reflejan la oportunidad de inversión que representa el sector inmobiliario en momentos de incertidumbre, como el actual...
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