El rally experimentado por el precio de las viviendas obliga a las familias a endeudarse durante mucho más tiempo. El plazo medio de contratación de las hipotecas alcanzó los 25,3 años a finales de 2024, la mayor duración registrada nunca por la serie estadística y que añade 13 meses al periodo de amortización promedio contabilizado por estas operaciones apenas un año atrás, de acuerdo a los datos compilados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE) en su último boletín trimestral con cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) y del Banco de España.
La extensión que experimenta la contratación en el último tramo del ejercicio pasado resulta especialmente significativo porque ocurre cuando los préstamos habían comenzado ya a abaratarse gracias a la rebaja de tipos iniciada por el Banco Central Europeo (BCE) y después de que permaneciesen por debajo de los 24,5 años, incluso, con las TAEs más altas del periodo.
La Asociación Hipotecaria Española constata, de hecho, que "la presión financiera" de los hogares que han constituido un préstamo nuevo para la compra de vivienda "mantiene una disminución gradual conforme avanza el proceso de desaceleración de los tipos de interés". El tipo medio ponderado de las nuevas operaciones bajó al 3% durante el último trimestre del pasado, "casi un punto porcentual menos que hace un año", repara.
Efecto de la bajada de tipos
Sin embargo, el plazo medio de las operaciones pasó de 24,2 a 25,3 años para el repago de la deuda asumida porque el capital contratado en las operaciones se disparó y las entidades abrieron además la mano en la concesión, asumiendo un mayor riesgo. Por un lado, el importe medio de las operaciones firmadas escaló desde los 141.688 euros a 152.041 euros durante el ejercicio, de acuerdo a las estadísticas del INE. Una situación que lleva a que aumente igualmente el endeudamiento medio asumido por los hogares: los préstamos firmados a finales de 2024 cubrían el 64,1% de valor de tasación del inmueble (loan to value), por encima del 62,3% establecido el año previo.
Ese mayor apalancamiento está influido por el aumento del precio de los pisos y por la mayor asunción de riesgo por parte de la banca, que abrió la mano para captar más negocio cuando el BCE comenzó a bajar tipos y aminoró el riesgo a que la morosidad aflorase. En un 8,6% de las nuevas operaciones las entidades otorgaron, de hecho, importes que exceden el 80% del valor de las casas, el límite máximo recomendado por el Banco de España para limitar los riesgos que asumen y minimizar la probabilidad de impagos.
Esta tasa, considerada como hipotecas de "alto riesgo por el organismo, vuelve a subir después de dos años en descenso -contrasta con el 6,5% en el que se situó en el año 2023- y supone su cota más elevada registrada desde que en 2022 el organismo presidido por Christine Lagarde iniciase el endurecimiento de la política monetaria para doblegar la inflación.
Queda, sin embargo, aún muy lejos del 17% récord alcanzado en 2006, en pleno boom inmobiliario cuando resultaba un hábito extendido solicitar financiación para pagar por completo la vivienda e, incluso, disponer cuantías adicionales para amueblar la vivienda. A pesar del repunte actual, el porcentaje de préstamos de alto riesgo es limitado y el respaldo de garantías que solicitan las entidades es muy superior al existente por entonces.
7,3 años de sueldo bruto
El fuerte aumento experimentado por el valor de los inmuebles condujo a que los hogares que compraron una vivienda asumiesen tener que dedicar el sueldo íntegro de 7,3 años para su repago a finales de 2024, frente a los 7,1 que suponía en el arranque del mismo ejercicio. El esfuerzo se mantiene por debajo en cualquier caso del ratio que suponía en 2022 (7,4 años) y en 2023 (7,2 años) cuando el precio de la financiación se movía al alza por el avance del euríbor con el endurecimiento de la política monetaria.
Según un estudio de Fotocasa e InfoJobs, el precio medio de una vivienda de 80 metros cuadrados se situó en 2.398 euros el metro cuadrado, lo que supone un incremento anual del 8,4% respecto al año pasado. Por territorios, este informe estima que el mayor esfuerzo económico lo soportan los ciudadanos en Baleares porque comprar allí una vivienda les consume 13,5 años de su salario bruto de 2024; seguido por regiones como Madrid (12,2 años), Málaga (10,6 años), Guipúzcoa (10 años), Barcelona (9,1 años) y Vizcaya (9 años). A la cola se situaban Ciudad Real (2,8 años), Jaén (3 años), Ávila (3,5 años) y Zamora (3,6 años).
La TAE empezó a descender en el otoño de 2023
El precio de las hipotecas firmadas en España tocaba un techo en el 4,109% en septiembre de 2023 y no ha dejado de abaratarse desde entonces pese a que el BCE tardó todavía nueve meses más para aplicar el primer recorte en los tipos de interés -los bajó en 25 puntos básicos, hasta el 4,25%-. Desde entonces, el organismo ha encadenado siete recortes, hasta situar el precio del dinero en la eurozona en el 2,25% en abril pasado. La TAE de las hipotecas en marzo se situaba en el 2,87%, últimos datos publicados.
